요지
수익형 호텔 분양사업자(이하 ‘갑’)와 해당 호텔 객실의 분양대행사 겸 호텔운영관리업자(이하 ‘을’)가 호텔 운영관리대행 협약을 체결하여 ‘을’의 운영수입이 임대차계약을 체결한 호텔 객실의 수분양자들에게 지급할 확정임대료에 부족한 경우 그 차액을 보전하여 주기로 약정한 경우 해당 보전금은 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니함
회신
수익형 호텔 분양사업자(이하 ‘갑’)와 해당 호텔 객실의 분양대행사 겸 호텔운영관리업자(이하 ‘을’)가 분양된 호텔 객실에 대한 호텔 운영관리대행 협약을 체결하면서 ‘을’의 해당 호텔 운영수입이 임대차계약을 체결한 호텔 객실의 수분양자들에게 사전약정에 의하여 지급할 확정임대료에 부족한 경우 그 차액을 ‘갑’이 ‘을’에게 보전하여 주기로 약정한 경우 해당 보전금에 대하여는 부가가치세법 제4조에 따른 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 당사는 일반숙박시설(호텔)을 분양하면서, 준공후 분양자와 위탁운영(계약기간 5년)을 체결한 뒤 현재 운영중에 있음
- 위탁운영에 관한 계약 체결시, 미분양 등을 우려하여 실투자금 대비 10%의 금리를 적용하여 운영수익으로 보장해 주기로 함
- 즉, 운영수익으로 실투자금대비 10% 수익률을 지급하지 못할 경우, 당사의 경비로 차액부분을 보상해 주고 있음
2. 질의내용
○ 수익형 호텔 확정수익보장금 지급 관련 부가가치세 과세대상 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
2. 재화의 수입
○ 부가가치세법 기본통칙 4-0-1【손해배상금 등】
① 각종 원인에 의하여 사업자가 받는 다음 각 호에 예시하는 손해배상금 등은 과세대상이 되지 아니한다. (2011. 2. 1. 항번개정)
1. 소유재화의 파손ㆍ훼손ㆍ도난 등으로 인하여 가해자로부터 받는 손해배상금(1998. 8. 1. 개정)
2. 도급공사 및 납품계약서상 그 기일의 지연으로 인하여 발주자가 받는 지체상금(1998. 8. 1. 개정)
3. 공급받을 자의 해약으로 인하여 공급할 자가 재화 또는 용역의 공급없이 받는 위약금 또는 이와 유사한 손해배상금(1998. 8. 1. 개정)
4. 대여한 재화의 망실에 대하여 받는 변상금(1998. 8. 1. 개정)
○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.
1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액
2. 환입된 재화의 가액
3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손되거나 훼손되거나 멸실한 재화의 가액
4. 재화 또는 용역의 공급과 직접 관련되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금
5. 공급에 대한 대가의 지급이 지체되었음을 이유로 받는 연체이자
6. 공급에 대한 대가를 약정기일 전에 받았다는 이유로 사업자가 당초의 공급가액에서 할인해 준 금액
⑥ 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금이나 이와 유사한 금액 및 제45조제1항에 따른 대손금액(貸損金額)은 과세표준에서 공제하지 아니한다.
○ 서삼46015-10480, 2001.10.17
전기사업법 및 집단에너지사업법에 의하여 전기와 열의 생산 및 판매를 하는 사업자가 정부의 열요금 정책에 따라 열요금의 인상을 유보하는 대신 그 손실을 정부가 관리ㆍ운영하는 전력산업기반기금으로 ○○공사가 당해 사업자에게 지급하는 전력판매대금에 추가하여 지급받는 경우 그 손실에 대한 대가는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것입니다.
○ 부가46015-1430, 1999.05.20
부가가치세는 재화나 용역의 공급에 대하여 과세하는 것이므로 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자가 아닌 제3자로부터 그 공급에 대한 대가가 아닌 손실보전금 등을 지급받는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임.
○ 서면인터넷방문상담1팀-1374, 2007.10.08
부동산매매업을 영위하는 법인이 상가 분양계약 당시 당해 상가 준공 후 임차인이 없을 경우 일정금액의 임대수입을 수분양자에게 보장해주기로 약정(이하“임대보장제”라 함)하고 당해 상가에 대해 잔금을 지급받고 소유권이전등기를 완료한 경우로서, 당해 수분양자가 임대사업 개시 전에 임대보장제에 따라 지급받는 금액은 「소득세법」제21조 제1항 제10호의 규정에 의한 기타소득에 해당하는 것임.
○ 서면3팀-715, 2006.04.17
사업자(A)가 상가를 신축하여 분양하는 과정에서 분양을 촉진하기위하여 수분양자(B, 분양받는 자)와 『임대수익 보장확약』을 체결하고 이에 따른 1년간의 임대료 상당액(이하 ' 임대료 상당액' 이라 한다)을 당해 상가 분양가액에서 차감하여 지급 받는 거래에서,
당해 임대료 상당액이 『부가가치세법』 제13조 제2항 제1호 규정의 매출에누리에 해당하는 경우에는 A 사업자의 상가분양 공급대가(이하 ' A의 과세표준' 이라한다)에 포함되지 아니하는 것이며,
당해 임대료 상당액이 상가를 임차한 입점업체를 대신하여 B에게 선불로 지급하는 임대료에 해당하는 경우에는 A의 과세표준 및 B의 과세표준에 포함하여야 하는 것입니다.
귀 질의의 경우 당해 임대료 상당액이 매출에누리에 해당하는지 아니면 입점업체를 대신하여 선불로 지급하는 임대료에 해당하는지 여부는 관련 거래목적, 계약내용 등을 종합적으로 검토하여 사실판단 할 사항입니다.
출처 :
국세청 2016. 12. 21. 서면-2016-부가-4505[부가가치세과-2715] | 국세법령정보시스템
