요지

2019.12.16. 이전에 배우자가 취득하여 ⁠「소득세법」 제168조제1항에 따른 사업자등록 및「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ⁠“민간임대주택법”) 제5조제1항에 따른 임대사업자 등록을 한 조정대상지역의 주택을 2019.12.17. 이후 배우자로부터 증여받아 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위를 포괄승계하고 ⁠「소득세법」 제168조제1항에 따른 사업자등록을 한 후, 증여한 배우자와 이혼하여 세대가 분리된 상태에서 해당 주택이 민간임대주택법 제6조제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 후 양도하는 경우 舊「소득세법 시행령」(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호의 적용대상에 해당하지 않아 거주요건이 적용되는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 2019.12.16. 이전에 신청인의 배우자가 취득하여 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ⁠“민간임대주택법”) 및 ⁠「소득세법」에 따른 사업자등록을 한 조정대상지역의 주택을 2019.12.17. 이후 신청인이 배우자로부터 증여받아 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위를 배우자로부터 포괄승계하고 ⁠「소득세법」 제168조제1항에 따른 사업자등록을 한 경우로서,

이후 신청인이 배우자와 이혼하여 세대가 분리된 상태에서 해당 주택을 민간임대주택법 제6조제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 후 양도하는 경우, 해당 주택은 舊「소득세법 시행령」(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호의 적용대상에 해당하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ’16.09.27. A주택 세무서 및 지자체 8년 임대등록 시작

 ○ ’19.11.14. 신청인의 배우자가 A주택 취득하여 임대사업자 지위 포괄승계 및 세무서 사업자등록

 ○ ’21.12.10. 신청인 지자체 임대사업자 등록(배우자로부터 포괄 승계) 및 세무서 사업자 등록(신규 발급)

 ○ ’21.12.15. 신청인이 배우자로부터 A주택 증여받음

  * 감정가액으로 평가하여 증여세 신고필

 ○ ’22.06.15. 배우자와 이혼하여 별도세대를 구성

 ○ ’24.09.27. A주택 임대등록 자동말소

 ○ ’24.10.02. A주택 양도

  * 신청인의 세대는 A주택외 보유주택은 없고 A주택에 거주하지 않았으며, 임대기간 중 임대료등의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않았음을 전제

2. 질의내용

○ 2019.12.16. 이전에 배우자가 취득하여 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위를 포괄승계하고 「소득세법」 제168조제1항에 따른 사업자등록을 한 조정대상지역 소재 주택을

  - 2019.12.17. 이후 배우자로부터 증여 받아 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위를 배우자로부터 포괄승계하고 「소득세법」 제168조제1항에 따른 사업자등록을 한 후

  - 증여한 배우자와 이혼하여 별도세대를 구성한 상태에서 해당 주택이 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 자동말소된 후 양도하는 경우 舊 「소득세법 시행령」(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호에 따라 거주요건이 배제되는 지 여부

3. 관련법령

□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 제168조【사업자등록 및 고유번호의 부여】

 ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

 ② ⁠「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.

 ③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 ⁠「부가가치세법」 제8조를 준용한다.

□ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  4. 삭제

□ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ⁠「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

  4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.

  5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

□ 부가가치세법 제8조 【사업자등록】

 ① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.

 ② ~ ⑪ 생략

 ⑫ 제1항부터 제11항까지에서 규정한 사항 외에 사업자등록, 사업자등록증 발급, 등록사항의 변경 및 등록의 말소 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 부가가치세법 시행령 제14조 【사업자등록 사항의 변경】

 ① 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지체 없이 사업자의 인적사항, 사업자등록의 변경 사항 및 그 밖의 필요한 사항을 적은 사업자등록 정정신고서를 관할 세무서장이나 그 밖에 신고인의 편의에 따라 선택한 세무서장에게 제출(국세정보통신망에 따른 제출을 포함한다)해야 한다.

  1. ~ 4. 생략

  5. 상속으로 사업자의 명의가 변경되는 경우

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것, 이하 같음) 제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  5. "장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

  6. 삭제 ☜ 4년 이상 임대 ⁠“단기민간임대주택” 규정 삭제

  7. "임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제6조【임대사업자 등록의 말소】

 ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.

  11. 제43조에도 불구하고 종전의 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우

 ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

 ⑥ ⁠(생략)

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조【임대의무기간 및 양도 등】

 ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

 ② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

 ③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.

 ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

  1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우

  2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우

  3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우

 ⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장·군수·구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.

 ⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다.

출처 : 국세청 2024. 11. 21. 사전-2024-법규재산-0747 | 국세법령정보시스템