건물 1/2 지분 증여 시 평가 및 임대보증금 인수 과세

요지

‘임대료 등의 환산가액’을 토지와 건물 전체 기준시가로 안분한 가액과 상증법 제61조 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액

답변내용

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,
건물의 1/2 지분을 증여하는 경우, 증여재산가액을 평가함에 있어, 토지 소유자와 건물 소유자가 다르고 건물을 소유한 자만이 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우 ⁠「상속세 및 증여세법 시행령」제50조 제7항에 따른 ⁠‘임대료 등의 환산가액’을 제8항 나목에 따라 토지와 건물 전체 기준시가로 안분한 가액과 ⁠「상속세 및 증여세법」제61조 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하는 것입니다.
 ⁠「상속세 및 증여세법」제47조 제1항에 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무(임대보증금 포함)를 수증자가 인수한 사실이 객관적으로 입증되는 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하고,  ⁠「소득세법」제88조에 따라 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세 납세의무가 발생하는 것이나,
수증자가 당해 채무를 인수하지 않거나, 증여자가 임차인들로부터 받아 보관중인 임대보증금 중 증여하는 재산에 해당되는 금액을 수증자에게 인도함과 동시에 수증자가 채무를 인수하는 경우에는 그러하지 않은 것입니다. 다만, 이 경우 인도한 그 임대보증금이 별개의 현금증여에 해당되는지 수증자가 해당 자산을 증여받으면서 해당 자산에 대한 채무를 부담함과 동시에 인수한 것인지 여부에 대하여는 사실판단할 사항입니다.

1. 사실관계

 ○ 3층 상가건물은 시아버지와 남편이 각각 1/2 보유하고, 토지는 남편과 질의자가 각각 1/2 보유하고 있음

  - 해당 건물의 임대차계약은 시아버지와 남편이 체결하고 공동사업자로 사업자등록하여 각각 소득세를 신고·납부하고 있음

 ○ 2016.3.3. 시아버지(증여자)의 지분을 질의자(수증자)가 증여받음

2. 질의내용

(질의1) 토지와 건물의 소유자가 다르고, 건물소유자만이 임대차계약을 체결한 경우 건물의 1/2 지분 증여 시 증여재산가액 평가방법

    (1안) ⁠‘임대료 등 환산가액’을 건물의 기준시가로 안분

 (단위 : 백만원)

    (2안) ⁠‘임대료 등 환산가액’을 토지·건물의 기준시가로 안분

 (단위 : 백만원)

    * ① 상증법 제61조 제1항의 보충적 평가방법

          [상업용건물 기준시가 부재로 토지와 건물 각각의 기준시가로 평가]

      ② 상증법 제61조 제5항의 임대차계약이 체결된 재산의 평가특례

         ⁠[121,080,000원(연간임대료)÷0.12 + 298,000,000원(임대보증금) = 1,307백만원]

      ③ 상증법 제66조의 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례

(질의2) 시아버지(증여자)의 임대보증금채무를 인수하는 조건으로 기왕에 수령한 임대보증금을 수증자에게 인도하는 경우 과세방법

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세과세가액】

① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조제1항제3호, 제40조제1항제2호 및 제3호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조의3, 제45조의3 및 제45조의4에 따른 증여재산(이하 "합산배제증여재산"이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.

② 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(부담부증여, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】

① 법 제47조제1항에서 "그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무"란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다.

② 법 제47조제3항 단서에서 "국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우"란 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 경우를 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】

① 법 제14조제4항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것"이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.

 1. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

 2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

② 법 제15조제2항 및 이 조 제1항제1호에 따른 금융회사등은 ⁠「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 금융회사등(이하 "금융회사등"이라 한다)으로 한다.

○상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

 1. 토지

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

 2. 건물

   건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

 3. 오피스텔 및 상업용 건물

   건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

 4. 주택

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

  가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

  나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(지상권) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.

○상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 1년간 임대료를 기획재정부령으로 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.

⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다. ⁠(2010.2.18. 신설)

  1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우

   토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

  2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

   가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

   나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대 보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

○상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 의2 【임대가액의 계산】

  영 제50조제7항에서 "기획재정부령으로 정하는 율"이란 100분의 12를 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 기본통칙 14-0…3 【채무의 범위】

① 법 제14조 제1항 제3호에 따른 ⁠“채무”라 함은 명칭여하에 관계없이 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무로서 공과금 외의 모든 부채를 말한다. ⁠(2011. 5. 20. 개정)

⑤ 사실상 임대차계약이 체결된 토지ㆍ건물에 있어서 부채로 공제되는 임대보증금의 귀속은 다음 각 호에 따른다. ⁠(2011. 5. 20. 개정)

  1. 토지ㆍ건물의 소유자가 같은 경우에는 토지ㆍ건물 각각에 대한 임대보증금은 전체 임대보증금을 토지ㆍ건물의 평가액(법 제61조제5항에 따른 평가액을 말한다)으로 안분계산한다. ⁠(2011. 5. 20. 개정)

  2. 토지ㆍ건물의 소유자가 다른 경우에는 실지 임대차계약내용에 따라 임대보증금의 귀속을 판정하며 건물의 소유자만이 임대차계약을 체결한 경우에 있어서 그 임대보증금은 건물의 소유자에게 귀속되는 것으로 한다. ⁠(2011. 5. 20. 개정)

출처 : 국세청 2016. 09. 09. 사전-2016-법령해석재산-0107[법령해석과-2910] | 국세법령정보시스템