요지

기존해석사례인“기획재정부 재산세제과-1420, 2022.11.14.”와 ⁠“서면-2022-부동산-1930, 2022.07.04. ⁠[질의3]”을 참고하시기 바랍니다.

회신

귀 질의1의 경우, 기존해석사례인“기획재정부 재산세제과-1420, 2022.11.14.”을 참고하시기 바랍니다.

○ 기획재정부 재산세제과-1420, 2022.11.14.
[질의]
’18.9.13. 이전 장기일반민간임대주택(준공공임대주택) 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우로서,
- ⁠(사례1) 별도세대원간 공동으로 소유하던 기준시가 6억원 초과 장기일반민간임대주택을 ’18.9.14. 이후 단독으로 지분 정리한 경우, 조특법§97의3의 특례요건을 충족하는 당초 지분에 대하여 조특법§97의3의 특례(이하 ⁠“특례규정”)를 적용할 수 있는지 여부
 ⁠(제1안) 특례요건을 충족한 당초 지분 특례규정 적용 가능
 ⁠(제2안) 1호 미만이므로 특례규정 적용 불가
- ⁠(사례2) 동일세대원인 배우자에게 기준시가 6억원 초과 장기일반민간임대주택을 ’18.9.14. 이후 일부 증여한 경우, 특례규정 적용 범위
 ⁠(제1안) 주택 전체 특례규정 적용 가능
 ⁠(제2안) ’18.9.13. 이전부터 보유한 특례요건을 충족한 일부지분
 ⁠(제3안) 1호 미만이므로 주택 전체 특례규정 적용 불가
[회신]
사례1과 사례2 모두 1안이 타당합니다.

귀 질의2의 경우, 기존 해석사례인 ⁠“서면-2022-부동산-1930, 2022.07.04. ⁠[질의3]”을 참고하시기 바랍니다.

｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3제4항에 따라 임대주택을 취득하여 ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보아 임대기간을 계산하는 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

  -(질의1) ’18.9.13. 이전 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우로서 주택 완공 후 단독으로 소유하던 기준시가 6억원 초과 주택을 ’18.9.14. 이후 동일세대원인 배우자에게 지분을 증여한 후

  -’20.7.10. 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3을 적용할 수 있는지 여부

  -(질의2) ｢조세특례제한법｣ 제97조의3 적용을 위한 임대기간 기산일

3. 관련법령

○조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】(2019.12.31. 법률 제16835호로 개정된 것)

 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2022년 12월 31일까지 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

  1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

  2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

○조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】(2020.2.11. 대통령령 제30390호로 개정된 것, 이하 같음)

 ① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.

 ② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업·재건축사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모주택정비사업 또는 ｢주택법｣에 따른 리모델링으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.

 ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

  1.임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

  2. ｢주택법｣ 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것

  3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

  4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것

○조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】(2018.10.23. 대통령령 제29241호로 개정된 것)

 ① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 ｢소득세법｣ 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.

 ② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.

 ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

  1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

  2. ｢주택법｣ 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것

  3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

  4.장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것

○조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】(2018.10.23. 대통령령 제29241호로 개정되기 전)

 ① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 ｢소득세법｣ 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.

 ② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.

 ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

  1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

  2. ｢주택법｣ 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것

  3. 임대주택의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

  4. 삭제  ⁠(최초의 임대보증금 또는 임대료의 제한)

○민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】

  1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

  3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

  5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

  7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

○민간임대주택에 관한 특별법 제5조【임대사업자의 등록】

 ①주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

 ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

  1. 삭제

  2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

  3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

○소득세법 제1조의2【정의】

 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "거주자"란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소(居所)를 둔 개인을 말한다.

○소득세법 제95조【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

②제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

   표1

 표2

○주택법 제2조【정의】

 6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

4. 유사사례

○ 기획재정부 재산세제과-1420, 2022.11.14.

 [질의내용]

 ’18.9.13. 이전 장기일반민간임대주택(준공공임대주택) 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우로서,

 -(사례1) 별도세대원간 공동으로 소유하던 기준시가 6억원 초과 장기일반민간임대주택을 ’18.9.14. 이후 단독으로 지분 정리한 경우, 조세특례제한법§97의3의 특례요건을 충족하는 당초 지분에 대하여 조세특례제한법§97의3의 특례(이하 ⁠“특례규정”)를 적용할 수 있는지 여부

  (제1안) 특례요건을 충족한 당초 지분 특례규정 적용 가능

  (제2안) 1호 미만이므로 특례규정 적용 불가

-(사례2) 동일세대원인 배우자에게 기준시가 6억원 초과 장기일반민간임대주택을 ’18.9.14. 이후 일부 증여한 경우, 특례규정 적용범위

  (제1안) 주택 전체 특례규정 적용 가능

  (제2안) ’18.9.13. 이전부터 보유한 특례요건을 충족한 일부지분

  (제3안) 1호 미만이므로 주택 전체 특례규정 적용 불가

 [회신]

 사례1과 사례2 모두 1안이 타당합니다.

○서면-2022-부동산-1930, 2022.07.04.

  질의3의 경우, ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3제4항에 따라 임대주택을 취득하여 ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보아 임대기간을 계산하는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 01. 17. 서면-2020-부동산-5934[부동산납세과-139] | 국세법령정보시스템