경매로 취득한 부동산의 취득가액과 세무처리

요지

경매에 참여하여 해당 자산을 경락받은 경우 해당 자산의 경락가액이 공정가액으로 인정되는 때에는 그 경락가액을 해당 자산의 취득가액으로 하는 것임

회신

내국법인이 담보권이 설정된 채권을 매입한 후 그 담보물건에 대한 경매에 참여하여 해당 자산을 경락받은 경우 해당 자산의 경락가액이 공정가액으로 인정되는 때에는 그 경락가액을 해당 자산의 취득가액으로 하는 것이며, 이 경우 경락가액을 당해 채권과 전액 상계하는 때에는 그 경락가액과 채권의 장부가액의 차액을 해당 자산의 취득일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금으로 하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 질의법인은 공장용지로 사용하기 위하여 경매개시 결정된 oo시 소재 토지를 취득하고자 하였음

 ○ 해당 토지는 1순위 근저당권자인 ooo㈜(채권최고액 xx억원)의 경매신청에 따라 경매가 개시되었으며,

  - 경매개시 시 감정가액은 xx억원이었으나, 3차례 유찰로 인하여 4차 경매시 최저매각가격이 xx억으로 조정되었음

 ○ 질의법인은 ooo㈜로부터 근저당권이 설정된 채권(채권최고액 xx억원)을 xx억원에 양수한 후 설정대상이 되는 상기 토지에 대한 경매에 참가하여 xx억원에 낙찰받았으며,

  - 경매된 토지에 대한 채권자이자 낙찰자로서 법원에 신청하여 경락대금 xx억원을 배당금과 전액 상계처리한 후 그 소유권을 취득하였음

2. 질의내용

 ○ 경매로 취득한 부동산의 취득가액 산정방법

 ○ 경매로 취득한 부동산의 취득가액을 경락가액으로 할 경우 경락가액과 채권가액의 차액에 대한 세무처리

3. 관련법령

○ 법인세법 제15조【익금의 범위】

 ① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산(純資産)을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다.

○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】

 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

 ② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 제41조【자산의 취득가액】

 ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

  1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액

  2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액

  3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액

 ② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제72조【자산의 취득가액 등】

 ② 법 제41조제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

  1. 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세, 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 "건물등"이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다]

4. 관련사례

○ 법규법인2013-499(2014.3.7.)

  내국법인이 담보권이 설정된 채권을 매입한 후 그 담보물건에 대한 경매에 참여하여 해당자산을 경락받은 경우, 해당자산의 경락가액이 공정가액으로 인정되는 때에는 그 경락가액을 해당자산의 취득가액으로 하는 것임

○ 법규법인2011-504(2012.1.11.)

  부실채권 정리업무를 전문적으로 수행하는 공사가 금융기관 등으로부터 인수한 부실채권에 대한 담보물건 경매시 상계배당으로 취득한 담보물건의 경락가액이 공정가액으로 인정되는 경우에는 그 경락가액을 해당 자산의 취득가액으로 하는 것임

○ 서면2팀-422(2004.3.11.)

  [질의]

  당사는 공장재단에 담보권이 설정된 화의기업의 채무(액면가 545억원)를 기존 채권자로부터 173억원에 매입하였으며, 당해 공장재단의 법원경매에 단독으로 참가하여 감정평가가액(244억원)인 당해 담보자산을 363억원에 경락받음(선순위채권 43억원을 차감한 잔여금액을 당사의 채권과 상계배당 처리함). 이 경우 당해 경락받은 자산의 취득가액은?

  [회신]

  귀 질의의 경우 채무법인과 특수관계 여부, 채무법인(화의기업)의 계속 사업여부 등이 불분명하여 정확한 회신이 어려우나, 법인이 경락에 의하여 고정자산을 취득하는 경우로서, 그 자산의 경락가액이 공정가액으로 인정되는 경우에는 그 경락가액을 당해 자산의 취득가액으로 하는 것이나, 귀 질의의 경락가액이 공정가액에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임

○ 서면2팀-2611(2004.12.13.)

  부동산임대업 영위법인이 1998년도에 고정자산을 법원의 경락에 의해 취득한 경우에 ｢법인세법｣ 제41조(자산의 취득가액)의 규정을 적용함에 있어, 그 자산의 경락가액이 공정가액으로 인정되는 경우에는 그 경락가액을 당해 자산의 취득가액으로 하는 것이나, 귀 질의의 경락가액이 공정가액에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임

○ 서이46012-12245(2002.12.13) * 같은 뜻 : 서이46012-11770(2002.9.25.)

  귀 질의의 경우 대출금 채권에 담보된 부동산 외 채권의 회수여부가 불분명하여 정확한 회신을 하기 어려우나, 단일 채권에 담보된 부동산 외 채권의 회수가 불가능한 경우에 한정하여 금융업을 영위하는 법인이 인수한 다른 금융기관의 대출금 채권에 담보된 부동산의 경매시 제3자에게 낙찰되지 않고 당해 법인이 경락받아 당해 채권의 액면금액과 전액 상계배당 받는 경우로서 그 경락가액이 공정가액으로 인정되는 경우에는 그 가액과 채권의 장부가액과의 차액을 부동산의 취득일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금으로 하는 것임

○ 서이46012-10805(2001.12.26.) * 같은 뜻 : 법인22601-253(1987.1.30.)

  [사실관계]

  구조조정전문회사인 법인이 부도상태에 있는 N호텔에 대한 아래 채무 중 3순위 채권인 ○○은행의 채권 141억원을 30억원에 인수

  * 1순위 : 200억원(A은행) , 2순위 : 150억원(B은행), 3순위 : 141억원(○○은행)

  그 후 당해 법인이 N호텔의 법원경매에 응찰하여 391억원에 낙찰받음. 이 결과 선순위채권 350억원 배정 후 3순위 채권에 대한 배당금은 41억원임

  [질의]

  당해 법인이 N호텔의 취득가액을 얼마로 계상하여야 하는지?

  (갑설) N호텔의 인수를 위하여 투입된 금액은 선순위채권 350억원과 ○○은행으로부터 인수한 채권에 대한 대가 30억원을 합산한 금액인 380억원이므로 그 취득가액을 380억원으로 한다.

  (을설) N호텔의 경락대금 391억원을 취득가액으로 하고 11억원은 유가증권처분이익으로 하여야 한다.

  [회신]

  경매에 의하여 취득한 고정자산의 취득가액은 그 자산의 경락가액이 되는 것임

○ 법인46012-1490(2000.7.4.)

  귀 질의의 경우 법인이 타인이 설정한 근저당권을 매입한 후 당해 근저당권이 설정된 자산의 경매로 인하여 변제받은 금액이 당초 취득가액을 초과하는 경우 그 초과금액은 법인세법 제15조 및 같은법시행령 제11조의 규정에 의한 당해 법인의 익금에 포함되는 것임

출처 : 국세청 2016. 09. 09. 서면-2016-법인-4041[법인세과-2373] | 국세법령정보시스템