비상장 건설업 법인 주식 기타자산 판정 및 장부가액 기준

요지

기타자산 해당여부 판정시 장부가액은 세무상 장부가액이며, 세무상 장부가액이 분양진행율이 반영된 경우 해당 장부가액과 비교하는 기준시가도 분양진행율이 반영된 가액으로 하는 것이고, 분양선수금, 임대보증금은 자산총액에 포함되지 않음

회신

귀 서면질의의 경우,
1. 건설업 법인(이하 ⁠“법인”)이 발행한 비상장주식이 ⁠「소득세법 시행령」 제158조제1항제1호 가목 및 제5호 가목에 해당하는지 여부 판정시 같은 조 제3항에 규정된 장부가액은 ⁠「법인세법」제112조에 따라 기장한 장부가액에 같은 법에 따라 익금 또는 손금에 산입한 금액을 가감한 세무계산상 장부가액을 말하는 것입니다.
2. 법인이 보유한 분양용지의 세무계산상 장부가액이 취득가액에서 공사진행율과 분양율에 따른 분양원가를 차감한 가액으로 계산된 경우 ⁠「소득세법 시행령」제158조제3항에 따라 장부가액과 비교하는 기준시가는 기준시가에 취득가액 중 세무계산상 장부가액이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.
3. 법인이 발행한 비상장주식의 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중 법인이 부동산을 분양하거나 임대하여 분양선수금 또는 임대보증금을 현금으로 수취한 경우 해당 현금은 같은 항 제2호에 따라 법인의 자산총액에 포함되지 않는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ♠♠♠♠개발(주)(이하 ⁠“회사”)은 건축공사업, 주택건설업 및 주택시행업 등을 영위하는 비상장법인으로 ⁠(주)♠♠♠♠(50%), ♣♣♣♣(주)(50%)이 주주임

회사의 2014.12월말 요약 재무상태표 및 세무상 장부가액>

                                                                      (백만원)

       * 토지의 회계상 장부가액과 세무상 장부가액은 동일함

 ○ 상기 재무제표에서 재고자산의 용지는 연부취득 중인 용지와 취득이 완료된 용지로 구분되며, 회사는 동 용지 중 취득이 완료된 용지에 분양사업을 수행하고 있음

  - 사업에 사용된 용지의 장부가액(재고자산)은 일반기업회계기준에 따라 분양율과 공사진행율을 고려하여 용지 전체의 취득가액에서 분양원가로 대체(공사진행율)된 금액을 제외한 금액임

  - ⁠(가)필지의 분양사업과 관련된 분양대금 입금 및 예치금 잔액

(백만원)

   - 연부취득 중인 ⁠(나)필지의 토지대금 지급 현황

(백만원)

 ○ 회사는 ⁠「상속세 및 증여세법」제63조제1항제1호다목에 따라 회사의 2015년 9월말(평가기준일) 현재의 주식가액을 같은 법 시행령 제54조에서 규정하고 있는 보충적 평가방법에 따라 산정할 예정임

2. 질의내용

○ 건설업 법인의 주식이 「소득세법 시행령」제158조에 따른 기타자산에 해당하는지와 관련하여

 - ⁠(질의1) 「소득세법 시행령」제158조 제3항에 따른 장부가액 의미

 - ⁠(질의2) 「소득세법 시행령」제158조 제3항에 따른 장부가액과 비교하는 기준시가의 의미

 - ⁠(질의3) 부동산을 분양하거나 임대하여 분양선수금 또는 임대보증금을 수취한 경우 해당 분양선수금 등이 ⁠「소득세법 시행령」제158조 제3항 제2호에 따른 증가한 현금 등에 포함되는지 여부

3. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제63조 【유가증권 등의 평가】 ⁠(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것)

① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

 1. 주식 및 출자지분의 평가

  다. 나목 외의 주식 및 출자지분으로서 거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 【비상장주식의 평가】 ⁠(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것)

① 법 제63조제1항제1호다목에 따른 거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 "비상장주식"이라 한다)은 다음의 산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 부동산과다보유법인(「소득세법 시행령」 제158조제1항제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다.

   1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융회사등이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율(이하 "순손익가치환원율"이라 한다)

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

   1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다)

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 법 제63조제1항제1호다목의 주식 및 출자지분을 발행한 법인이 다른 비상장주식을 발행한 법인의 발행주식총수등의 100분의 10 이하의 주식 및 출자지분을 소유하고 있는 경우에는 그 다른 비상장주식의 평가는 제1항 및 제2항에도 불구하고 「법인세법 시행령」 제74조제1항제1호 마목의 규정에 의한 취득가액에 의할 수 있다. 다만, 법 제60조제1항에 따른 시가가 있으면 시가를 우선하여 적용한다.

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.

 1. 법 제67조 및 법 제68조에 따른 상속세 및 증여세 과세표준 신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행 중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식등

 2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업·폐업 중인 법인의 주식등

 3. 평가기준일이 속하는 사업연도 전 3년 내의 사업연도부터 계속하여 ⁠「법인세법」상 각 사업연도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액이 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액을 초과하는 결손금이 있는 법인의 주식등

 4. 「소득세법 시행령」 제158조제1항제5호가목에 해당하는 법인의 주식등

⑤ 제2항을 적용할 때 "발행주식총수"는 평가기준일 현재의 발행주식총수에 따른다.

○ 상속세 및 증여세법 제22조 【금융재산 상속공제】 ⁠(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 상속개시일 현재 상속재산가액 중 대통령령으로 정하는 금융재산의 가액에서 대통령령으로 정하는 금융채무를 뺀 가액(이하 이 조에서 "순금융재산의 가액"이라 한다)이 있으면 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 상속세 과세가액에서 공제하되, 그 금액이 2억원을 초과하면 2억원을 공제한다.

 1. 순금융재산의 가액이 2천만원을 초과하는 경우 : 그 순금융재산의 가액의 100분의 20 또는 2천만원 중 큰 금액

 2. 순금융재산의 가액이 2천만원 이하인 경우 : 그 순금융재산의 가액

② 제1항에 따른 금융재산에는 대통령령으로 정하는 최대주주 또는 최대출자자가 보유하고 있는 주식이나 출자지분은 포함되지 아니한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제19조 【금융재산 상속공제】 ⁠(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것)

① 법 제22조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 금융재산"이란 금융회사등이 취급하는 예금·적금·부금·계금·출자금·신탁재산(금전신탁재산에 한한다)·보험금·공제금·주식·채권·수익증권·출자지분·어음등의 금전 및 유가증권과 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 것을 말한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ⁠(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 사업용 고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

  나. 이용권ㆍ회원권, 그 밖에 그 명칭과 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물 이용권(법인의 주식등을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 시설물 이용권을 부여받게 되는 경우 그 주식등을 포함한다)

  다. 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성, 부동산의 보유 현황 또는 사업의 종류 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것)

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제158조 【기타 자산의 범위】(2015.10.23. 대통령령 제26600호로 개정되기 전의 것)

① 법 제94조제1항제4호 다목에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

 1. 다음 가목 및 나목에 해당하는 법인의 주주 1인 및 기타 주주가 그 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상을 주주 1인 및 기타 주주 외의 자에게 양도하는 경우의 해당 주식등

  가. 해당 법인의 자산총액 중 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산가액과 다음 계산식에 따라 계산한 해당 법인이 보유한 다른 법인(제158조제1항제1호 또는 제5호의 요건에 해당하는 법인에 한정한다)의 주식가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인

  나. 당해 법인의 주식등의 합계액중 주주 1인과 기타 주주가 소유하고 있는 주식등의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50이상인 법인

 5. 다음 가목 및 나목에 해당하는 법인의 주식등을 양도하는 경우의 해당 주식등

  가. 해당 법인의 자산총액 중 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산가액과 다음 계산식에 따라 계산한 해당 법인이 보유한 다른 법인(제158조제1항제1호 또는 제5호의 요건에 해당하는 법인에 한정한다)의 주식가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인

  나. ⁠「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 의한 골프장업·스키장업등 체육시설업 및 ⁠「관광진흥법」에 의한 관광사업중 휴양시설관련업과 부동산업·부동산개발업으로서 기획재정부령이 정하는 사업을 영위하는 법인

② 제1항제1호의 경우 주주 1인과 기타 주주가 주식등을 수회에 걸쳐 양도하는 때에는 그들중 1인이 주식등을 양도하는 날부터 소급하여 3년내에 그들이 양도한 주식등을 합산한다. 이 경우 제1항 각 호에 해당하는 여부의 판정은 그들중 1인이 주식등을 양도하는 날부터 소급하여 그 합산하는 기간 중 최초로 양도하는 날 현재의 해당 법인의 주식등의 합계액 또는 자산총액을 기준으로 한다.

③ 제1항제1호가목 및 같은 항 제5호가목에 따른 자산총액 및 자산가액은 해당 법인의 장부가액(「소득세법」 제94조제1항제1호에 따른 자산으로서 해당 자산의 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가)에 의한다. 이 경우 다음 각호의 금액은 자산총액에 포함하지 아니한다.

 1. 「법인세법 시행령」 제24조제1항제2호 바목 내지 사목의 규정에 의한 무형고정자산의 금액

 2. 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간중에 차입금 또는 증자등에 의하여 증가한 현금·금융재산(「상속세 및 증여세법」 제22조의 규정에 의한 금융재산을 말한다) 및 대여금의 합계액

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 50의 범위에서 대통령령으로 인하할 수 있다.

 1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율

 11. 제94조제1항제3호에 따른 자산

  가. 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 장에서 "중소기업"이라 한다) 외의 법인의 주식등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식등 양도소득 과세표준의 100분의 30

  나. 중소기업의 주식등 양도소득 과세표준의 100분의 10

  다. 그 밖의 주식등 양도소득 과세표준의 100분의 20

출처 : 국세청 2016. 07. 29. 서면-2015-법령해석재산-1767[법령해석과-2501] | 국세법령정보시스템