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* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
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신규주택의 전 소유자에게 기존 임차인이 임대차 계약갱신요구권을 행사한 경우, 소득령(2022.02.15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것) 제155조제1항제2호의 전입기한은 임대차계약 종료일임
귀 서면질의의 경우 기존 해석사례인 “기획재정부 재산세제과-929(2022.08.09.)”를 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-929(2022.08.09)
[질의] 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 ‘19.12.17. 이후에 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서 취득일 전에 임차인이 전 소유자를 상대로 계약갱신요구권을 행사하여 질의자와 임차인 사이에 임대차계약 연장이 되어 갱신된 임대차기간 만료일이 신규주택 취득일로부터 2년을 초과한 경우 이사 및 전입기한
(제1안) 신규주택 취득일부터 1년 이내
(제2안) 신규주택 취득일부터 2년 이내
(제3안) 갱신된 임대차계약 종료일
[회신] 귀 청의 질의사례는 제3안이 타당합니다. 다만, 신규주택을 취득하는 자가 해당 주택을 취득하기 전에 해당 주택의 임차인이 전 소유자를 상대로 「주택임대차보호법」제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사한 경우로서, 그 계약갱신요구에 따라 갱신된 임대차계약의 임대차기간 종료일까지 전입하는 경우에 한하여 적용됩니다.
1. 사실관계
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○’16. 3.29. |
화성시 동탄2 소재 A주택 취득 |
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○’20. 6.25. |
안양시 동안구 소재 B주택 취득(’20.6.16. 취득 계약) |
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*B주택 취득당시 A,B주택 모두 조정대상지역에 소재 |
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-취득(계약) 전에 임차인이 B주택 전소유자를 상대로 ｢주택임대차보호법｣ 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하여, 임대차계약기간이 당초 ’20.7.30.에서 ’22.2.28.까지 19개월 연장된 상태 |
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○’21. 8. |
임차인이 연장된 임대차계약기간(’20.7.31.∼’22.2.28.)에도 불구하고 ｢주택임대차보호법｣ 제4조제1항*에 따라 ’22.7.29.까지 24개월 거주를 요청 |
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*기간을 정하지 아니하거나 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. |
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※임대차 현황 요약 -당초 계약체결 : ’18.7.30. ∼ ’20.7.30. -1차 연장(주임법§6의3 계약갱신 요구) : ’20.7.31.∼’22.2.28.(1년7개월) -2차 연장(주임법§4 2년 미만 임대차) : ’22.3.1.∼’22.7.29.(2년) |
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2. 질의내용
-B주택의 1차 연장된 임대차기간은 2022년 2월 28일까지인데 임차인이 ｢주택임대차보호법｣ 제4조제1항에 의거 추가 연장을 요구하여 2차 임대차기간을 2022년 7월 29일 연장함에 따라
갱신된 임대차계약의 임대차기간 종료일이 2022년 7월 29일 경우, 종전주택(A)의 양도기한과 신규주택(B)으로 이사 및 전입 신고기한은
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제155조(2020.02.11. 영 제30395호로 개정된 것) 【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
○ 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
○ 주택임대차보호법 제4조 【임대차기간 등】
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
○ 주택임대차보호법 제6조 【계약의 갱신】
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
○ 주택임대차보호법 제6조의3 【계약갱신 요구 등】
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
○ 주택임대차보호법 제10조 【강행규정】 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
4. 유사사례
○ 기획재정부 재산세제과-929(2022.08.09)
[답변내용]
[질의] 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 ‘19.12.17. 이후에 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서 취득일 전에 임차인이 전 소유자를 상대로 계약갱신요구권을 행사하여 질의자와 임차인 사이에 임대차계약 연장이 되어 갱신된 임대차기간 만료일이 신규주택 취득일로부터 2년을 초과한 경우 이사 및 전입기한
(제1안) 신규주택 취득일부터 1년 이내
(제2안) 신규주택 취득일부터 2년 이내
(제3안) 갱신된 임대차계약 종료일
[회신] 귀 청의 질의사례는 제3안이 타당합니다. 다만, 신규주택을 취득하는 자가 해당 주택을 취득하기 전에 해당 주택의 임차인이 전 소유자를 상대로 「주택임대차보호법」제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사한 경우로서, 그 계약갱신요구에 따라 갱신된 임대차계약의 임대차기간 종료일까지 전입하는 경우에 한하여 적용됩니다.
○ 서면-2021-법규재산-3070(2022.09.06)
[요 지]
전 소유자에게 임대차계약 갱신요구권을 행사한 경우 「소득세법 시행령」(대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것)제155조제1항제2호 각 호 외 단서의 이사 및 전입기한은 갱신된 임대차계약 종료일임
○ 서면-2021-법규재산-3807(2022.03.25)
[답변내용]
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각 목 외의 부분 단서에 따른 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일을 판정함에 있어 「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문이 적용되는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차기간을 2년으로 보는 것입니다.
출처 : 국세청 2023. 10. 23. 서면-2021-부동산-5782[부동산납세과-2474] | 국세법령정보시스템
