요지
상가 겸용주택 평가 시 주택부분은 개별주택가격에 따르고 그 외 건물은 건물기준시가 평가 방법(필로티 면적 제외)에 따름
답변내용
「귀 사전답변 신청과 같이 상속받은 상가 겸용주택을 「상속세 및 증여세법」제61조제1항의 규정에 따라 평가하는 경우 같은 항 제4호에서 규정하는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 있는 경우에는 해당 가액을 적용하고, 그 외의 부분은 같은 항 제1호의 규정에 의한 토지의 평가방법과 제2호의 규정에 의한 건물의 평가방법에 의한 가액을 적용하는 것입니다.
이 경우 제2호에 따른 건물의 평가는 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정하는 것입니다.
1. 사실관계
○2018.4.8. 피상속인이 사망하자 상속인들은 피상속인 소유의 서울시 영등포구 소재 상가 겸용주택을 상속받음
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층 별 |
용 도 |
면적(㎡) |
비 고 |
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건축물 대장 |
개별주택가격
확인서 |
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연면적 |
998.83 |
1,252.97 |
·개별주택가격 확인서 면적에는 1층 필로티 면적이 포함되어 있고, 필로티는 주차장으로 사용
·옥탑 32.16㎡ |
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1 |
계단실 |
22.08 |
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2 |
고시원 |
244.06 |
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3 |
고시원 |
244.06 |
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4 |
고시원 |
244.06 |
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5 |
주택 |
244.57 |
306.81 |
-주택은 고시된 개별주택가격이 있고 고시원은 고시된 가액이 없음
2. 질의내용
○ 상속받은 상가 겸용주택을 「상속세 및 증여세법」제61조에 따라 보충적 방법으로 평가하는 경우 필로티 면적을 주택 및 상가건물 연면적에 배분해서 평가하는지
3. 관련법령
○ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】(2018.12.31. 법률 제16102호로 개정되기 전의 것, 이하 같음)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
(이하 생략)
○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
4. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
(이하 생략)
출처 :
국세청 2019. 02. 18. 사전-2018-법령해석재산-0527[법령해석과-392(2019.02.18)] | 국세법령정보시스템
