요지
부동산업 및 임대업을 주업으로 하는 내국법인이 ｢도시개발법｣ 제21조의3제1항에 따라 건설하는 임대주택은 미환류소득 계산시 공제할 수 있음
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부동산업 및 임대업을 주업으로 하는 내국법인이 아파트를 신축·분양하는 주택개발사업을 진행하면서 ｢도시개발법｣ 제21조의3제1항에 따라 임대주택을 함께 건설하여 공급함에 있어 아파트 건설비 중 임대주택 안분액을 비유동자산인 ‘미완성임대주택’계정에 계상하는 경우
해당 임대주택은 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제100조의32제6항제1호가목2단의 신축ㆍ증축하는 업무용 건축물에 해당하는 것이므로 아파트 건설비 중 임대주택 안분액은 같은 법 제100조의32제2항제1호가목의 기계장치 등 대통령령으로 정하는 자산에 대한 투자 합계액에 가산하는 것입니다.
1. 사실관계
○A법인은 부동산업 및 임대업을 주업으로 하는 법인으로 OO시 OO구 OO동에서 진행중인 OO지구 도시개발사업의 시행자임
○A법인은 도시개발사업에 따라 조성될 공동주택용지상에서 아파트(부대시설 포함)를 신축·분양하는 사업(주택개발사업)을 진행중이고,
-그 외 향후 조성될 준주거용지상에서 오피스텔 등을 신축분양하는 사업(준주거용지 등 개발사업)도 함께 준비중에 있음
○｢도시개발법｣ 제21조의3제1항에 따르면, 도시개발사업의 시행자는 일정 비율 이상의 임대주택 건설용지 또는 국민주택규모 이하의 임대주택을 건설·공급할 의무를 규정하고 있어
-A법인은 아파트 공급세대 중 OOO세대를 민간임대주택법상 단기민간임대주택(4년 의무임대)으로 공급하였고,
-OOOO년까지 발생한 아파트 건설비 중 임대주택 안분액 OO억원을 비유동자산인 ‘미완성임대주택’계정에 계상하였으며, 임대차계약의 주요내용은 아래와 같음
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·임대보증금 : OO억원(월 임대료 없으며, 계약금 포함 총6회 분할 납부)
·입주예정기간 : OOOO.OO월 ~ OOOO.OO월
·임대차계약기간 : 입주일로부터 2년이며 1회 계약갱신 가능(최장 4년)
·분양전환 가능시점 : 입주지정기간 종료일의 익일부터 4년경과 이후
·우선 분양전환 대상자 : 분양전환 당시 임대주택에 거주하는 최초 임차인 (적법한 임차권 승계인 포함)
·분양전환가격 산정기준 : 2개 감정평가금액의 산술평균금액(임대사업자와 임차인대표회의에서 각각 선정)
·사전매매예약 : 임차인이 임대사업자가 제시한 사전매매예약 조건을 수용한 경우에는 분양전환시점이 도래하기 전에 사전매매예약 체결가능 |
2. 질의내용
○내국법인이 임대주택과 분양주택의 아파트 건설비 등을 안분하여 미완성임대주택으로 계상하는 금액을 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제100조의32제6항제1호가목2단의 신축ㆍ증축하는 업무용 건축물로 보아 미환류소득 계산시 공제할 수 있는지
3. 관련법령 및 관련사례
○조세특례제한법 제100조의32【투자ㆍ상생협력 촉진을 위한 과세특례】
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인이 제2항제1호가목부터 다목까지의 규정에 따른 투자, 임금 등으로 환류하지 아니한 소득이 있는 경우에는 같은 항에 따른 미환류소득(제5항에 따른 차기환류적립금과 제7항에 따라 이월된 초과환류액을 공제한 금액을 말한다)에 100분의 20을 곱하여 산출한 세액을 미환류소득에 대한 법인세로 하여 ｢법인세법｣ 제13조에 따른 과세표준에 같은 법 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다.
1.각 사업연도 종료일 현재 대통령령으로 정하는 자기자본이 500억원을 초과하는 법인. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법인은 제외한다.
가.대통령령으로 정하는 중소기업
나.대통령령으로 정하는 비영리법인
다.｢법인세법｣ 제51조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인
②제1항 각 호에 따른 내국법인은 다음 각 호의 방법 중 어느 하나를 선택하여 산정한 금액(산정한 금액이 양수인 경우에는 "미환류소득"이라 하고, 산정한 금액이 음수인 경우에는 음의 부호를 뗀 금액을 "초과환류액"이라 한다. 이하 이 조에서 같다)을 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 3개월(｢법인세법｣ 제76조의17에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고하는 경우에는 각 연결사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월) 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
1.해당 사업연도(2020년 12월 31일이 속하는 사업연도까지를 말한다)의 소득 중 대통령령으로 정하는 소득(이하 이 조에서 "기업소득"이라 한다)에 100분의 60부터 100분의 80까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 산출한 금액에서 다음 각 목의 금액의 합계액을 공제하는 방법
가.기계장치 등 대통령령으로 정하는 자산에 대한 투자 합계액
나.대통령령으로 정하는 상시근로자(이하 이 조에서 "상시근로자"라 한다)의 해당 사업연도 임금증가금액으로서 다음 구분에 따른 금액이 있는 경우 그 금액을 합한 금액
○조세특례제한법 시행령 제100조의32【투자ㆍ상생협력 촉진을 위한 과세특례】
⑥법 제100조의32제2항제1호가목에서 "기계장치 등 대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 자산을 말한다.
1.국내사업장에서 사용하기 위하여 새로이 취득하는 사업용 자산(중고품 및 제3조에 따른 금융리스 외의 리스자산은 제외하며, 법 제104조의10에 따라 해운기업에 대한 법인세 과세표준 계산 특례를 적용받는 내국법인의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 자산으로 한정한다)으로서 다음 각 목의 자산. 다만, 가목의 자산(해당 사업연도 이전에 취득한 자산을 포함한다)에 대한 ｢법인세법 시행령｣ 제31조제2항에 따른 자본적 지출을 포함하되, 같은 조 제4항ㆍ제6항에 따라 해당 사업연도에 즉시상각된 분은 제외한다.
가. 다음의 사업용 유형고정자산
1)기계 및 장치, 공구, 기구 및 비품, 차량 및 운반구, 선박 및 항공기, 그 밖에 이와 유사한 사업용 유형고정자산
2)기획재정부령으로 정하는 신축ㆍ증축하는 업무용 건축물
○조세특례제한법 시행규칙 제45조의9【투자ㆍ상생협력 촉진을 위한 과세특례】
⑥영 제100조의32제6항제1호가목2)에서 "기획재정부령으로 정하는 신축ㆍ증축하는 업무용 건축물"이란 공장, 영업장, 사무실 등 해당 법인이 ｢법인세법 시행규칙｣ 제26조제2항에 따른 업무에 직접 사용하기 위하여 신축 또는 증축하는 건축물(이하 이 조에서 "업무용신증축건축물"이라 한다)을 말한다. 이 경우 법인이 해당 건축물을 임대하거나 업무의 위탁 등을 통하여 해당 건축물을 실질적으로 사용하지 아니하는 경우에는 업무에 직접 사용하지 아니하는 것으로 보되, 한국표준산업분류표상 부동산업, 건설업 또는 종합소매업을 주된 사업(둘 이상의 서로 다른 사업을 영위하는 경우 해당 사업연도의 부동산업, 건설업 또는 종합소매업의 수입금액의 합계액이 총 수입금액의 100분의 50 이상인 경우를 말한다)으로 하는 법인이 해당 건축물을 임대하는 경우(종합소매업의 경우에는 영업장을 임대하는 것으로 임대료를 매출액과 연계하여 수수하는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)에는 업무에 직접 사용하는 것으로 본다.
○법인세법 시행규칙 제26조【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】
②영 제49조제1항제1호가목 및 나목에서 "법인의 업무"란 다음 각 호의 업무를 말한다.
1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무
2.각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가ㆍ허가등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가ㆍ허가등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무
○도시개발법 제21조의3【세입자등을 위한 임대주택 건설용지의 공급 등】
①시행자는 도시개발사업에 따른 세입자등의 주거안정 등을 위하여 제6조에 따른 주거 및 생활실태 조사와 주택수요 조사 결과를 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대주택 건설용지를 조성․공급하거나 임대주택을 건설·공급하여야 한다.
○도시개발법 시행령 제43조의3【임대주택 건설용지 등의 조성 또는 공급】
①시행자는 법 제21조의3제1항에 따라 임대주택 건설용지를 조성ㆍ공급하거나 임대주택을 건설ㆍ공급할 때에는 도시개발사업의 방식과 해당 지역의 임대주택 재고상황 등을 고려하여 임대주택 건설용지 조성계획 또는 임대주택 건설계획을 수립하여야 한다.
출처 :
국세청 2020. 10. 16. 사전-2020-법령해석법인-0513[법령해석과-3311] | 국세법령정보시스템
