매매계약 특약으로 매수인 변경 시 계약일 판단요건

요지

매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우 매매계약 체결일은 최초 매매계약 체결일로 보는 것입니다.

답변내용

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우 매매계약의 체결일을 언제로 보아야 하는 지에 대하여는「기획재정부 조세정책과-2030, 2023.10.11.」을 참고하시기 바랍니다.

(질의) 1주택을 보유한 1세대가 2022.10.21.전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 후 양도하는 경우로서 2022.10.21. 이후 매매계약의 특약에 따른 매수인 변경으로 매매계약이 변경체결된 후 양도하는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지

(제1안) 최초 매매계약 체결일
 ⁠(제2안) 매수인 변경으로 인한 변경체결일

(회신) 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다

1. 사실관계

 * ⁠(기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.) 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 물건을 판정

2. 질의내용

○1주택을 보유한 1세대가 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매계약의 특약에 따른 매수인 변경(매수인 지위승계)으로 매매계약이 변경 체결된 후 주택을 양도하는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는 지

3. 관련법령

□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

□ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 ⁠「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다

□ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다 ⁠(후단 생략)

□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다 ⁠(단서생략)

□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 범위】

 ⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다

□ 소득세법 시행령 제159조의4 【장기보유특별공제】

법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다

□ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다

  1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

  2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

□ 소득세법 기본통칙 89-154…12 【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】

영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다

□ 국세기본법 제18조 【세법해석의 기준 및 소급과세의 금지】

① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다

 ② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다

 ③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다

 ④ 삭제

 ⑤ 세법 외의 법률 중 국세의 부과ㆍ징수ㆍ감면 또는 그 절차에 관하여 규정하고 있는 조항은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때에는 세법으로 본다

□ 민법 제453조 【채권자와의 계약에의한 채무인수】

① 제삼자는 채권자와의 계약으로 채무를 인수하여 채무자의 채무를 면하게 할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 인수를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다

 ② 이해관계 없는 제삼자는 채무자의 의사에 반하여 채무를 인수하지 못한다

□ 민법 제454조 【채무자와의 계약에의한 채무인수】

 ① 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다

 ② 채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다

□ 민법 제455조 【승낙여부의 최고】

 ① 전조의 경우에 제삼자나 채무자는 상당한 기간을 정하여 승낙여부의 확답을 채권자에게 최고할 수 있다

 ② 채권자가 그 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 때에는 거절한 것으로 본다

□ 민법 제456조 【채무인수의 철회, 변경】

  제삼자와 채무자간의 계약에 의한 채무인수는 채권자의 승낙이 있을 때까지 당사자는 이를 철회하거나 변경할 수 있다

□ 민법 제457조 【채무인수의 소급효】

  채권자의 채무인수에 대한 승낙은 다른 의사표시가 없으면 채무를 인수한 때에 소급하여 그 효력이 생긴다. 그러나 제삼자의 권리를 침해하지 못한다

□ 민법 제458조 【전채무자의 항변사유】

  인수인은 전채무자의 항변할 수 있는 사유로 채권자에게 대항할 수 있다

□ 부동산거래 신고 등에 관한 법률 제3조 【부동산 거래의 신고】

 ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가 등이 신고를 하여야 한다

  1. 부동산의 매매계약

  2. ⁠「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

   가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

   나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

    (이하 생략)

□ 부동산거래 신고 등에 관한 법률 시행규칙 제5조 【부동산 거래계약 신고내용의 정정 및 변경】

① 거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산 거래계약 신고 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 잘못 기재된 경우에는 신고관청에 신고 내용의 정정을 신청할 수 있다.

  1. 거래당사자의 주소ㆍ전화번호 또는 휴대전화번호

  2. 거래 지분 비율

  3. 개업공인중개사의 전화번호ㆍ상호 또는 사무소 소재지

  4. 거래대상 건축물의 종류

  5. 거래대상 부동산등(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 같다)의 지목, 면적, 거래 지분 및 대지권비율

 ② 제1항에 따른 정정신청을 하려는 거래당사자 또는 개업공인중개사는 법 제3조제5항에 따라 발급받은 부동산거래 신고필증에 정정 사항을 표시하고 해당 정정 부분에 서명 또는 날인을 하여 신고관청에 제출해야 한다. 다만, 제1항제1호의 사항을 정정하는 경우에는 해당 거래당사자 일방이 단독으로 서명 또는 날인하여 정정을 신청할 수 있다

 ③ 거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산 거래계약 신고 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 변경된 경우에는 ⁠「부동산등기법」에 따른 부동산에 관한 등기신청 전에 신고관청에 신고 내용의 변경을 신고할 수 있다

  1. 거래 지분 비율

  2. 거래 지분

  3. 거래대상 부동산등의 면적

  4. 계약의 조건 또는 기한

  5. 거래가격

  6. 중도금ㆍ잔금 및 지급일

  7. 공동매수의 경우 일부 매수인의 변경(매수인 중 일부가 제외되는 경우만 해당한다)

  8. 거래대상 부동산등이 다수인 경우 일부 부동산등의 변경(거래대상 부동산등 중 일부가 제외되는 경우만 해당한다)

    (이하 생략)

출처 : 국세청 2023. 10. 12. 사전-2023-법규재산-0166[법규과-2584] | 국세법령정보시스템