요지
미분양 오피스텔의 업무무관부동산 등 해당 여부
회신
귀 질의1의 경우 건설업을 영위하는 법인이 신축한 건물로서 사용검사일부터 5년이 경과된 미분양 오피스텔 중「법인세법 시행규칙」제26조 제2항의 규정에 따른 법인의 업무에 직접 사용하는 미분양 오피스텔은 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호에 업무무관부동산에 해당하지 않는 것입니다.
귀 질의2의 경우「법인세법 시행령」제49조 제1항 제1호에 따른 업무무관부동산으로 보는 시점은 같은 법 시행규칙 제26조 제5항 및 제9항에 따라 판단하는 것입니다.
귀 질의3의 경우 법인이 주택을 양도하는 경우「법인세법」제55조의2에 따른 토지등 양도소득에 대한 과세특례 규정을 적용하는 것이며, 양도하는 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물의 공부상의 용도 구분에 관계 없이 실제 용도가 사실상 주거에 사용하는 건물인지 여부에 따라 판단하는 것입니다.
1. 사실관계
○질의법인은 부동산 개발⋅공급업(주업종), 건설업, 부동산임대업 등을 영위하는 법인임
○질의법인은 업무용 오피스텔 258개 호실을 완공하고 ’17.11.16. 사용승인을 받아 분양을 하였으나, 30개 호실은 미분양 상태임
○미분양 오피스텔 30개 호실 중 25개 호실은 주거용 임대차계약을 체결하여 임차인이 거주 중에 있으며, 5개 호실은 공실 상태임
2. 질의내용
○ (질의1) 사용검사일로부터 5년*이 경과한 미분양 오피스텔(임대 사용 25개 호실 및 공실 5개 호실)의 업무무관부동산 해당 여부
* 건설업을 영위하는 법인이 신축한 건물로서 사용검사일부터 5년이 경과되지 아니한 건물과 그 부속토지는 업무무관부동산에서 제외(법칙 §26⑤18)
○ (질의2) 질의1에서 업무무관부동산에 해당한다면 업무무관부동산으로 보는 시점
○ (질의3) 주거용으로 임대하고 있는 오피스텔을 양도한 경우 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세 여부
3. 관련법령
○법인세법 제27조【업무와 관련 없는 비용의 손금불산입】
내국법인이 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.
1.해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득･관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액
2.제1호 외에 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령으로 정하는 금액
○법인세법 시행령 제49조【업무와 관련이 없는 자산의 범위 등】
①법 제27조제1호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 자산을 말한다.
1.다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, ｢자산유동화에 관한 법률｣에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.
가.법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다.
나.유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.
2.(생략)
②～③(생략)
○ 법인세법 시행규칙 제26조【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】
①영 제49조제1항제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다.
1.건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년
2.부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산 : 취득일부터 5년
3.제1호 및 제2호 외의 부동산 : 취득일부터 2년
②영 제49조제1항제1호가목 및 나목에서 "법인의 업무"란 다음 각 호의 업무를 말한다.
1.법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무
2.각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가･허가등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가･허가등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무
③영 제49조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다.
1.토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다). 다만, 천재지변･민원의 발생 기타 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간 동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다.
2.제1항제2호의 규정에 의한 매매용부동산을 유예기간 내에 양도하는 경우
④영 제49조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 건축물이 없는 토지를 임대하는 경우(공장･건축물의 부속토지 등 법인의 업무에 직접 사용하던 토지를 임대하는 경우를 제외한다) 당해토지는 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산으로 본다. 다만, 당해 토지를 임대하던 중 당해 법인이 건설에 착공하거나 그 임차인이 당해 법인의 동의를 얻어 건설에 착공한 경우 당해 토지는 그 착공일(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 말한다)부터 업무에 직접 사용하는 부동산으로 본다.
⑤ 영 제49조제1항제1호 각 목 외의 부분 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말한다.
18. 다음 각목의 1에 해당하는 법인이 신축한 건물로서 사용검사일부터 5년이 경과되지 아니한 건물과 그 부속토지
가. 주택신축판매업[한국표준산업분류에 의한 주거용 건물공급업 및 주거용 건물건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다]을 영위하는 법인
나.「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 의한 아파트형공장의 설치자
다. 건설업을 영위하는 법인
⑥영 제49조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 부동산의 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조의 규정을 준용하되, 동조 제1항제3호의 규정에 의한 장기할부조건에 의한 취득의 경우에는 당해 부동산을 사용 또는 수익할 수 있는 날로 한다.
⑦영 제49조제1항제1호나목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인"이란 제1항제2호의 법인을 말한다. 이 경우 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 해당사업연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액의 합계액(해당 법인이 토목건설업을 겸영하는 경우에는 토목건설업 매출액을 합한 금액을 말한다)이 이들 3사업연도의 총수입금액의 합계액의 100분의 50을 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 본다.
⑧(생략)
⑨영 제49조제1항제1호 각 목의 1에 해당하는 부동산에 대하여 업무와 관련이 없는 것으로 보는 기간은 다음 각 호에 의한다.
1.영 제49조제1항제1호 가목에 해당하는 부동산 : 당해 부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 기간 중 유예기간과 겹치는 기간을 제외한 기간. 다만, 당해 부동산을 취득한 후 계속하여 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우에는 취득일(유예기간이 경과되기 전에 제5항제2호 가목 및 나목에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 제8항제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 양도일까지의 기간
2.영 제49조제1항제1호 나목에 해당하는 부동산 : 취득일(제5항제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 제8항제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 양도일까지의 기간
⑩～⑪(생략)
○ 법인세법 제55조2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】
① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 "별장"이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.
○ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
출처 :
국세청 2022. 09. 30. 서면-2021-법인-7752[법인세과-1408] | 국세법령정보시스템
