공동상속주택 소수지분 양도 시 양도세 중과 여부

요지

부부가 별도세대인 직계존속으로부터 소수지분을 각각 상속받아 공동상속주택 소수지분 2개와 일반주택 1개를 보유한 상태에서 공동상속주택 소수지분 1개를 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제2항에 따른 소수지분인 경우에는 중과세율을 적용하지 않는 것임

회신

귀 질의의 경우, 부부가 별도세대인 직계존속으로부터 소수지분을 각각 상속받아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항에 따른 공동상속주택 소수지분 2개와 일반주택 1개를 보유한 상태에서 공동상속주택 소수지분 1개를 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제2항에 따른 소수지분인 경우에는 ｢소득세법｣제104조제7항에 따른 중과세율을 적용하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

 - 1주택을 소유한 1세대가 별도세대인 직계존속으로부터 공동상속주택 소수지분을 각각 1채씩 상속받은 경우로서

   이 중 배우자가 공동상속받은 소수지분을 양도하는 경우 소득법 §104⑦에 따라 중과되는지 여부

3. 관련법령

○소득세법 시행령 제89조 【비과세 양도소득】

  ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

   3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

    가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

    나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

   ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다.

      다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

   ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. ⁠(단서 생략)

   ② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).

    1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

    2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

    3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

    4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

   ③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

    1. 당해 주택에 거주하는 자

    2. 삭제

    3. 최연장자

○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

  ② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다.

    1. 다가구주택 : 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.

    2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

    3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면인터넷방문상담5팀-1313, 2007.04.23

   동일세대원인 부부가 각각 별개로 소수지분 공동상속주택을 취득한 경우로서 공동상속주택 외의 다른 일반주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

○ 재산세과-2922, 2008.09.24

   1.「소득세법 시행령」 제155조 제3항의 규정을 적용함에 있어 일반 주택 1채와 공동으로 상속받은 주택 2채를 보유하다 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

   2. 또한, 공동상속주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은 공동상속인 개개인이 소유하는 것으로 보아 각각의 지분에 따라 과세하는 것이나, 당해 공동상속주택이「소득세법 시행령」 제167조의 5 제2항 및 같은법 시행령 제167조의 3 제2항의 소수지분에 해당하는 경우에는 1세대2주택 중과세율 적용이 배제되는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-3847[​],2006.11.22.

   1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 보는 것이며, 지분소유자의 사망으로 상속되는 경우로서 1세대 3주택으로 인한 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 주택의 범위를 규정한 소득세법 시행령 제167조의3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-1188, 2022.09.22.

  【질의】｢소득세법 시행령｣ 제155조 제3항에 따른 공동상속주택 소수지분을 양도 하는 경우, 다주택자 중과세율 적용이 배제되는지 여부

   (제1안) 다주택자 중과세율 적용이 배제됨 ⁠(주택수에 상관없이 항상 중과배제)

   (제2안) 다주택자 중과세율 적용이 배제되지 않음 ⁠(주택수에서만 제외)

  【회신】｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제2항제2호에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 자가 소유한 공동상속주택의 상속지분을 양도하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제104조 제7항에 따른 세율이 적용되지 아니하는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 11. 03. 서면-2022-부동산-06821[부동산납세과-3387] | 국세법령정보시스템