공동상속주택 최다지분자 비과세 요건 및 적용기준

요지

공동상속주택의 소수지분자가 나머지 지분의 일부를 재차 상속받아 최다지분자가 된 경우로서, 해당 상속인이 공동상속주택 외 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능함

회신

｢소득세법 시행령｣ 제155조제2항 및 제3항을 적용할 때 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을 ｢민법｣ 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.

귀 질의1의 경우, 별도 세대 아버지의 사망으로 어머니와 자녀1인이 각 1/2씩 공동으로 상속받고, 별도 세대 어머니가 사망하여 어머니 지분(1/2)을 자녀 5명이 공동(각 1/10)으로 상속받은 이후, 자녀 5명 중 1명이 공동상속주택(A) 외의 다른 주택(B)을 양도하는 경우 공동상속주택(A)의 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항 최대지분자의 판정은 어머니의 사망일을 기준으로 아버지와 어머니로부터 상속받은 지분을 합하여 판단하는 것입니다.

귀 질의2의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 공동상속주택(A)은 최대 상속지분을 소유한 상속인이 해당 공동상속주택(A)을 소유한 것으로 보는 것이며, 해당 상속인이 해당 공동상속주택외 다른 주택(B)을 양도할 때에는 같은 영 제155조제2항 규정에 따라 1세대1주택 비과세 여부를 판정하는 것입니다.

1. 사실관계

 -’88. 별도세대인 부친의 사망으로 서울 A주택을 모친과 본인이 각 1/2씩 상속받음

   * 본인은 공동상속주택 소수지분자에 해당

 -’06. 배우자 서울 B주택 취득

 -’20.12. 별도세대 모친 사망으로 A주택 모친 지분을 본인을 포함하여 5형제가 공동 상속(협의분할하여 등기하지 못함)

   * 본인은 5형제 중 최연장자가 아니며, 상속개시당시 다섯째가 A주택에 거주함

 -’22. B주택 양도 예정

2. 질의내용

  -질의1) B주택을 양도하는 경우 A주택을 공동상속주택 소수지분으로 볼 수 있는지 여부

  -질의2) B주택을 양도하고 새로운 C주택을 취득하여 2년 이상 보유·거주하고 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

○ 소득세법 시행령 제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】

 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

 ② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 "소규모재건축사업"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).

  1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

  2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

  3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

  4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

 ③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

  1. 당해 주택에 거주하는 자

  2. 삭제

  3. 최연장자

 ⑲ 제2항 및 제3항을 적용할 때 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을 「민법」 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다. 다만, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 「국세기본법」 제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서 등기 전 제2항 및 제3항에 따라 제154조제1항을 적용받았다가 등기 후 같은 항의 적용을 받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 할 자는 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다.

    납부할 양도소득세 = 일반주택 양도 당시 제2항 또는 제3항을 적용하지 아니하였을 경우에 납부하였을 세액 - 일반주택 양도 당시 제2항 또는 제3항을 적용받아 납부한 세액

4. 유사사례

○ 사전-2015-법령해석재산-0343(2015.12.17)

「소득세법 시행령」 제155조 제2항 및 제3항을 적용할 때 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을 「민법」 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택의 소유자를 판단하는 것임

○ 서면-2016-부동산-4022(2016.09.01)

1.｢소득세법 시행령｣제154조제1항의 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유한 1주택을 말함)은 최대 상속지분을 소유한 상속인이 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것이며, 해당 상속인이 해당 공동상속주택외 다른 주택을 양도할 때에는 같은 영 제155조제2항의 규정에 따라 1세대1주택 비과세 여부를 판정하는 것입니다.

2.1세대가 「소득세법 시행령」제155조제2항에서 규정한 상속받은 주택과 그 밖의 주택(2013.2.15. 이후 취득하여 양도하는 분부터는 상속개시 당시 보유한 주택, 이하 ”일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 상태에서 새로운 1주택을 추가로 취득하는 경우, 일반주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하고 그 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 일반주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-96 ⁠(2007. 01. 08)

아버지의 사망으로 어머니(3/7)와 자식 2명(각 2/7)이 공동으로 1주택(A주택)을 상속받은 이후 어머니가 사망하여 A주택의 어머니 상속지분(3/7)을 자식 2명이 공동(각 1/2)으로 상속받은 경우 「소득세법 시행령」 제167조의3 제2항 제2호 규정을 적용함에 있어 A주택은 아버지와 어머니로부터 상속받은 지분을 합한 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하는 것이며, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 동법 동령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-708 ⁠(2011.09.01.)

동일세대원으로부터 상속받은 공동상속주택의 소수지분자가 이후에 공동상속인 중 1인(피상속인의 배우자)의 사망으로 별도세대원이 된 상태에서 공동상속인의 지분을 재상속받아 해당 공동상속주택의 최다지분자가 되고, 해당 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하다 일반주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-578 ⁠(2012.10.26)

귀 질의의 경우, 아버지와 어머니가 각각 1/2지분으로 1주택(A주택)을 소유하던 상태에서 아버지의 사망으로 어머니(3/18)와 자녀 3명(각 2/18)이 공동으로 상속받고, 어머니가 사망하여 A주택의 어머니 지분(12/18)을 자녀 3명이 공동(각 4/18)으로 상속받은 이후, 자녀 3명중 1명이 공동상속주택(A주택)외의 다른 B주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조제3항을 적용함에 있어 A주택의 상속지분은 아버지와 어머니로부터 상속받은 지분을 합하여 판단하는 것이며, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 같은 항 각호의 순서에 따른 공동상속주택 소유자에 해당하는지 여부는 어머니의 사망일을 기준으로 판단하는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 05. 16. 서면-2021-부동산-8042[부동산납세과-1326] | 국세법령정보시스템