겸용주택 양도가액·취득가액 안분기준, 건축물대장 면적 적용

요지

겸용주택의 토지 및 건물의 양도가액 또는 취득가액이 불분명한 경우에는 ⁠「소득세법」제100조제2항에 따라 건물분 기준시가와 토지분 기준시가로 안분할 때 건물분 기준시가는 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정하는 것임

회신

1. 겸용주택의 토지 및 건물의 양도가액 또는 취득가액이 불분명한 경우에는 ⁠「소득세법」제100조제2항에 따라 건물분 기준시가와 토지분 기준시가로 안분계산하는 것이며, 이 경우 건물분 기준시가는 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정하는 것입니다.
2. 귀 질의와 같이 하나의 건물이 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있고, 해당 건물의 건축물대장상 면적의 일부가 공용으로 사용되고 있어 사실상의 용도가 불분명한 경우에 해당 건물의 용도가 분명한 건물의 연면적을 기준으로 안분계산하여 구분하는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

  ○ 사실관계

    - 2013.02.18. 부산시 사상구 ○○동 소재 토지 취득

    - 2014.06.16. 위 토지에 아래와 같은 겸용주택 신축

(단위 : ㎡, 백만원)

     * 건물 전체면적 658.7㎡ = 492.1㎡+173.88㎡-7.28㎡

  - 2015.07.01. 토지와 건물을 일괄하여 00억원에 양도

 ○ 질의내용

일괄 양도가액 00억원을 업무시설과 주택분으로 구분할 때, 건축물대장과 개별주택공시할 때 적용(필로티 포함)된 전체면적이 다를 경우 어떤 면적을 기준으로 안분할 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 기본통칙 89-154…11【 겸용주택의 지하실에 대한 주택면적의 계산 】

겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제102조 【양도소득금액의 구분 계산 등】

① 양도소득금액은 다음 각 호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산할 때 발생하는 결손금은 다른 호의 소득금액과 합산하지 아니한다.

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 소득

2. 제94조제1항제3호에 따른 소득

3. 제94조제1항제5호에 따른 소득

② 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① ~ ⑤ 생략

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 한다.

⑦ 생략

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(안분) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산거래관리과-0928 ⁠(2011.11.03)

〔 회 신 〕

귀 질의와 관련하여 겸용주택을 함께 양도하는 경우 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적에 주택부분의 연면적이 건물의 총연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이나, 그 부수토지가 담장 등으로 명확히 구분되어 있고 주택과 사실상 경제적 실체를 이루고 있는 경우에는 담장내의 토지를 주택의 부수토지로 보는 것입니다. (같은 뜻, 재일46014-339, 1999.02.22).

○ 법규재산2014-529(2014.06.24.)

〔 회 신 〕

「소득세법」제99조제1항제1호나목에 따라 건물의 기준시가를 산정하는 경우 면적은 건축물대장상의 연면적을 적용하는 것이고, 개별주택의 토지와 건물의 양도가액 또는 취득가액 구분이 불분명한 경우는「소득세법」제100조제2항에 따라 건물분 기준시가와 토지분 기준시가로 안분하여 계산하는 것이며, 이 경우 건물분 기준시가는 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정하는 것입니다.

○ 부동산납세과-725(2014.09.26.)

〔 회 신 〕

「소득세법」제99조제1항제1호 나목에 따라 건물의 기준시가를 산정하는 경우 면적은 건축물대장상의 연면적을 적용하는 것입니다. 한편, 개별주택의 토지 및 건물의 양도가액 또는 취득가액 구분이 불분명한 경우에는「소득세법」제100조제2항에 따라 건물분 기준시가와 토지분 기준시가로 안분하여 계산하는 것이며, 이 경우 건물분 기준시가는 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정하는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담5팀-6 ⁠(2008.01.02)

〔 회 신 〕

「소득세법」제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산하는 것으로서, 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는「소득세법」제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분 계산하는 것으로 귀 질의의 경우 유사 질의회신문(서면4팀-1108, 2007.04.04)을 참고하시기 바랍니다.

○ 부동산거래관리과-1024 ⁠(2010.08.04.)

〔 회 신 〕

1.생략

2. 1.을 적용함에 있어「소득세법」제89조제3호에서 말하는 ⁠‘1주택’이란 1세대의 구성원이 상시 주거용으로 활용하는 공간을 의미하는 것으로, 영업용 건물에 딸린 주거용 방은 이를 점포 등 영업용 건물에 부속된 건물로 보아 주택에 해당하지 않는 것이며, 같은 법시행령제154조제3항에 따른 겸용주택에 있어서 그 부속건물의 면적이 주택 또는 주택외의 면적에 해당하는지의 판단은 실지 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 그 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것입니다.

3. ~ 5. 생략

○ 서면인터넷방문상담5팀-3122(2007.11.28)

〔 회 신 〕

1.「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은 법 시행령」제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.

2. ~ 3. 생략

○ 재일46014-2247(1997.09.24)

〔 회 신 〕

소득세법 시행령 제154조 제1항 및 같은조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 ⁠‘1세대1주택’을 판정함 있어 당해 주택이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택과 주택외의 부분의 구분은 사실상 사용하는 용도에 의하는 것이며, 사실상 사용하는 용도가 불분명하거나 사실상 공동으로 사용하는 경우에는 용도가 분명한 건물부분의 연면적을 기준으로 안분계산하여 구분하는 것임.

○ 서면4팀-136(2007.01.10)

〔 회 신 〕

 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이하 ⁠“개별주택가격”이라 함)이 공시된 1세대 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에서 규정한 주택부수토지의 범위를 초과하는 토지(이하 ⁠“과세대상 토지”라 함)의 취득 또는 양도당시의 기준시가는 당해 주택의 취득 또는 양도당시의 개별주택가격을 그 취득 또는 양도당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 토지의 가액에 전체토지면적 중 과세대상 토지의 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이며, 이 경우 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 자산별 안분계산은 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 계산한 당해 주택의 취득당시의 기준시가를 적용하는 것임.

출처 : 국세청 2015. 10. 30. 서면-2015-부동산-1593[부동산납세과-1801] | 국세법령정보시스템