멸실 임대주택 거주주택 특례 불가 기준 국세청 2024

임대의무기간 경과 후 멸실 임대주택의 거주주택 특례 적용 여부

기획재정부 조세정책과-2231 · 2024. 12. 09.

질의 및 요약

Q질의내용

임대의무기간 경과 후 2020.8.18.전에 멸실된 임대주택이 2020.8.18.이후 임대등록이 자동말소된 경우, 그 말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 때 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 거주주택 특례 적용이 가능한가요?

S요약

2020년 8월 18일 이전에 임대의무기간이 종료되고 멸실된 임대주택은 민간임대주택법 제7조에 따라 임대등록이 자동말소되었다고 볼 수 없으므로, 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 거주주택 특례를 적용받을 수 없는 것으로 판단됩니다.

#임대주택 멸실 #임대의무기간 #임대등록 말소 #자동말소 #소득세법 시행령 #제155조

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핵심 정리

R회신 내용 기획재정부 조세정책과-2231 · 2024. 12. 09.

국세청, 기획재정부 조세정책과-2231(2024-12-09) 회신입니다.
2020.8.18. 전에 임대의무기간이 경과되어 멸실된 임대주택은 민간임대주택법 제7조상 임대사업자 등록이 자동으로 말소된 것으로 볼 수 없습니다.
소득세법 시행령 제155조의3의 거주주택 특례는 임대등록이 말소된 날로부터 5년 이내의 양도에 한해 적용할 수 있으나, 본 사안에서는 멸실 후 임대등록이 자동말소된 것으로 인정되지 않아 특례 적용이 제한된다고 회신하였습니다.
따라서 2020.8.18. 전에 멸실이 이루어진 경우, 이후 임대등록이 자동말소되었다 하더라도 거주주택 특례를 적용할 수 없다는 점을 명확히 하였습니다.
민간임대주택법과 소득세법 시행령의 연계 해석에 따라, 임대주택 멸실 시점 및 임대등록 말소 시점을 기준으로 적용 요건을 신중히 판단해야 함을 안내하였습니다.

L관련 법령 해석

민간임대주택법 제7조: 임대의무기간 경과 및 임대사업자 등록말소 관련 규정
소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례 규정
소득세법 시행령 제155조의3: 장기임대주택 보유자가 거주주택을 양도하는 경우의 특례 적용 요건
민간임대주택법 제6조 제5항: 임대사업자 등록 자동말소 사유
소득세법 시행령 부칙(2020. 8. 18. 개정): 특례 적용일 및 경과조치 관련

사례 Q&A

1. 임대의무기간이 지난 임대주택이 멸실된 뒤 임대등록이 자동말소되면 거주주택 특례를 적용받을 수 있나요?

답변

임대의무기간 경과 후 멸실된 임대주택은 임대등록이 자동말소되었다고 인정되지 않아 거주주택 특례 적용이 불가능합니다.

근거

민간임대주택법 제7조 및 소득세법 시행령 제155조의3 근거 회신에 따라 판단됩니다.

2. 2020.8.18. 이전 멸실, 이후 임대등록 말소면 5년 내 거주주택 양도 시 특례 가능?

답변

해당 경우 거주주택 특례를 적용받을 수 없는 것으로 해석됩니다.

근거

국세청 공식 회신에 의해, 멸실 시점이 임대등록 말소 요건 충족과 직접 연관되지 않음이 명확히 밝혀졌습니다.

3. 임대주택 멸실 시점과 임대등록 말소 시점이 다를 때 특례 적용 여부 판단기준은?

답변

임대주택이 임대의무기간 경과 후 멸실된 경우, 임대등록 말소와 무관하게 거주주택 특례 요건을 충족하지 못합니다.

근거

회신에서 멸실된 임대주택은 자동말소로 볼 수 없다는 점을 명확히 하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

2020.8.18. 전에 임대의무기간이 경과되었으나 멸실된 임대주택은 민간임대주택법 제7조에 따라 자동말소된 것으로 볼 수 없는 바, 소득령§㉓에 따라 거주주택 특례를 적용할 수 없음

답변내용

[질의내용]
□ 민간임대주택법상 임대의무기간이 경과된 장기임대주택이 재건축사업으로 20.8.18. 전에 멸실되었으나, ’20.8.18. 이후 임대등록이 자동말소된 경우로서
○ 말소된 날로부터 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 소득령§155㉓에 따라 거주주택 특례(소득령§155⑳)가 적용될 수 있는지 여부
⁠(제1안)거주주택 특례 적용 불가
⁠(제2안) 거주주택 특례 적용 가능
⁠[회신]
귀 질의와 관련하여 제1안이 타당합니다.

1. 사실관계

○’98.12월 A주택 취득

○’01~’02년 B-1,B-2주택 취득

- B-1, B-2 임대등록(5년)

＊ 소득령§155⑳의 장기임대주택 요건 충족 전제

○’16.12월 C주택 취득

○’17.11월 C주택 멸실 후 신축(다세대주택)

○’18.4월 B-1·B-2주택 관리처분계획인가→1조합원입주권

- ’20.4월 B-1·B-2주택 멸실

- ’20.08월 B-1·B-2주택 임대등록 말소(민간임대주택법§6⑤)

○’21. 5월 C주택 임대등록(장기, 10년)

＊ 소득령§155⑳의 장기임대주택 요건 충족 전제