요지
신축주택을 분양받은 후 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 해당 아파트의 완성일(사용승인서 교부일을 말하며 다만, 사용승인서를 교부받기 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날을 말함)을 취득시기로 보는 것임
회신
1. A신축주택을 분양받은 후 잔금청산일까지 완성되지 아니한 귀 질의의 경우에는 해당 아파트의 완성일(사용승인서 교부일을 말하며 다만, 사용승인서를 교부받기 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날을 말함)을 취득시기로 보는 것입니다.
2. 한편, 「조세특례제한법」제99조의2 제1항을 적용할 때 소유권이전등기 전에 위 ‘1’의 주택을 양도하는 경우로서 「소득세법」 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산에 해당하는 경우에는 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용하지 아니하는 것이며, 미등기양도자산 또는 미등기제외자산에 해당하는지 여부는 관련 내용을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
- 2013.12.16. 갑은 사업주체와 A신축주택에 대한 분양계약을 체결(분양가 284백만원, 전용면적 99.8468㎡)하고 계약금 납부(사업주체는 분양계약서에 관할 지방자치단체장으로부터 A신축주택이 조세특례제한법 제99조의2에 따른 신축주택임을 확인․날인받아 갑에게 교부하였음)
- 2015.11.11. 갑은 사업주체에게 A신축주택에 대한 잔금을 청산함
- 2015.11.27. A신축주택은 임시사용승인됨(입주기간 : 2015.11.30.~2016.1월 중순)
- 한편, 사업주체는 A신축주택에 대해서 준공일로부터 60일 이내에 보존등기를 할 예정이며, 수분양자에 대한 소유권이전등기는 보존등기일로부터 60일 이내로 예정됨
- 갑은 A신축주택 외에 다른 1주택(B)을 보유하고 있으며, 입주를 포기하고 A신축주택을 조만간 양도할 예정
2. 질의내용
- 갑이 잔금청산 후 임시사용승인된 A신축주택를 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조의2 제1항에 따른 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부
- 갑이 A신축주택을 양도하기 위한 매매계약을 체결한 후 매수인의 잔금청산일과 입주일이 다른 경우 조세특례제한법 제99조의2 제1항에 따른 양도소득세 과세특례를 적용받는데 영향이 있는지 여부
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제99조의 2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85 제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항은 전국 소비자물가상승률 및 전국 주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에는 적용하지 아니한다.
④ 제1항에 따른 양도소득세의 감면은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출한 경우에만 적용한다.
⑤ 제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 제129조 【양도소득세의 감면 배제 등】
① 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 「소득세법」 제91조 제2항에 따라 이 법에 따른 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한한다.
② 「소득세법」 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산에 대해서는 양도소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제99조의 2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제99조의 2 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “신축주택등”이라 한다)을 말한다.
1. 「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 “사업주체”라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택
2. 「주택법」제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택으로 한정한다)
3. 주택건설사업자(30호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(「주택법」에 따른 주택을 말하며, 이하 제4호부터 제8호까지의 규정에서 같다)
4. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사(이하 이 조에서 “주택도시보증공사”라 한다)가 같은 법 시행령 제22조 제1항 제1호가목에 따라 매입한 주택으로서 주택도시보증공사가 공급하는 주택
5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택
6. 「법인세법 시행령」제92조의 2 제2항 제1호의 5, 제1호의 8 및 제1호의 10에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택
7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」제92조의 2 제2항 제1호의 7, 제1호의 9 및 제1호의 11에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택
8. 자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “과세특례 취득기간”이라 한다) 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택. 다만, 다음 각 목의 주택은 제외한다.
가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
나. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ붕괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택
9. 「주택법 시행령」제2조의 2 제4호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다) 중 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 「건축물의 분양에 관한 법률」제6조에 따라 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 수의계약으로 공급하는 경우를 포함한다)하거나 「건축법」제22조에 따른 건축물의 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔(제4호부터 제8호까지의 방법으로 공급 등을 하는 오피스텔을 포함한다)
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 신축주택등은 제외한다.
1. 제6항 제1호에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 “사업주체등”이라 한다)와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85 제곱미터를 초과하는 신축주택등. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.
2. 2013년 3월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택등
3. 제2호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택등 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주택등
4. 제1항 제9호에 따른 오피스텔을 취득한 자가 다음 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔
가. 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 경우. 이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 본다.
나. 「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자(취득 후 「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우
③ ~ ⑤ 생략
⑥ 법 제99조의 2 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 구분에 따른 자를 말한다.
1. 제1항에 해당하는 주택: 제1항 제1호 및 같은 항 제2호에 따른 사업주체, 같은 항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 주택도시보증공사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항 제7호에 따른 신탁업자, 같은 항 제8호에 따른 주택을 건설한 자 및 같은 항 제9호에 따른 분양사업자 또는 건축주
2. 제3항에 해당하는 주택: 감면대상기존주택 양도자
⑦ 법 제99조의 2 제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.
⑧ 법 제99조의 2에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 제11항 또는 제12항에 따라 확인하는 날인을 받아 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
⑨ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 신축주택등 현황(2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것으로 한정한다)을 2013년 6월 30일까지 시장(특별자치시장과 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제17조 제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다. 다만, 제1항 제2호ㆍ제3호(2013년 4월 1일 이후 공급하는 것으로 한정한다)ㆍ제4호ㆍ제5호(2013년 4월 1일 이후 대물변제 받은 것으로 한정한다)ㆍ제6호ㆍ제7호 및 제9호(2013년 4월 1일 이후 공급하는 것으로 한정한다)에 해당하는 신축주택등 현황의 경우에는 사업주체등과 최초로 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 체결한 날이 속하는 달의 말일부터 1개월 이내에 제출하여야 한다.
⑩ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제9항에 따라 제출받은 신축주택등 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 제출일이 속하는 분기의 말일부터 1개월 이내에 주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
⑪ 사업주체등은 신축주택등의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 신축주택등임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 신축주택등확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.
⑫ ․ ⑬ 생략
⑭ 제11항에 따라 매매계약서에 신축주택등임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제10항에 따른 신축주택등 현황 및 「주택법」제16조에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 신축주택등임을 확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하는 신축주택등임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 신축주택등확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.
⑮ 생략
시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체등은 각각 기획재정부령으로 정하는 신축주택등확인대장 및 감면대상기존주택 확인대장을 2014년 4월 30일까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 “전자매체”라 한다)로 주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
제16항에 따른 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관하여야 한다.
신축주택등 및 감면대상기존주택의 확인 절차 등 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 50의 범위에서 대통령령으로 인하할 수 있다.
1. ~ 9. 생략
10. 미등기양도자산
양도소득 과세표준의 100분의 70
11. ․ 12. 생략
② 생략
③ 제1항 제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】
① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지
4. 법 제89조 제1항 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지
7. 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지
(이하 생략)
○ 부동산등기 특별조치법 제2조 【소유권이전등기등 신청의무】
① ~ ④ 생략
⑤ 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다.
1. 「부동산등기법」제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날
2. 계약을 체결한 후에 「부동산등기법」제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날
○ 부동산등기법 제65조 【소유권보존등기의 신청인】
미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.
1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)
○ 건축법 제22조 【건축물의 사용승인】
① 건축주가 제11조ㆍ제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제5항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.
② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다.
1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부
2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부
③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우
2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난ㆍ방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우
④ 생략
⑤ 허가권자는 제2항에 따른 사용승인을 하는 경우 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용이 포함되어 있으면 관계 행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다.
⑥ 특별시장 또는 광역시장은 제2항에 따라 사용승인을 한 경우 지체 없이 그 사실을 군수 또는 구청장에게 알려서 건축물대장에 적게 하여야 한다. 이 경우 건축물대장에는 설계자, 대통령령으로 정하는 주요 공사의 시공자, 공사감리자를 적어야 한다.
○ 건축법 제38조 【건축물대장】
① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물의 소유ㆍ이용 및 유지ㆍ관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하여야 한다.
1. 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우
2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우
3. 제35조에 따른 건축물의 유지ㆍ관리에 관한 사항
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
② 제1항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
○ 부동산거래관리과-1113, 2010.08.31.
[ 회 신 ]
일반분양 받은 아파트(분양권을 승계취득한 경우 포함)의 경우 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것입니다. 다만, 분양받은 아파트가 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용승인일을 말하며, 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 함)이 취득시기가 되는 것입니다.
[사실관계]
- 2002.9.4. 분양계약 체결 및 계약금 납부. 이후 중도금 납부
- 2004.12.14.(사용승인일)에 분양 잔금 납부 및 입주
[질의내용]
- 신축주택 과세특례(조세특례제한법 제99조의3)을 적용함에 있어 분양받은 신축주택의 취득일이 계약일인지 잔금납부일인지
○ 부동산거래관리과-704, 2010.05.18.
[ 회 신 ]
1. 「소득세법」 제104조제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대해서는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것입니다.
2. 위 ‘1’을 적용함에 있어 “미등기양도자산”이라 함은 같은 법 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것이나, 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산의 경우에는 미등기양도자산으로 보지 않는 것입니다. 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
[사실관계]
- 1996년 11월 A주택 취득
- 1996년 12월 B주택 취득
- 2005년 12월 B주택 재건축 관리처분계획인가, 2006년 10월 철거
- 2007년 11월 A주택 양도
- 2009년 11월 B주택 준공검사 및 입주시작
- B아파트 보존등기는 2010년 9월 ∼ 10월경 가능하다고 함
(다른 소유주택 없음)
[질의내용]
- 재건축 아파트를 소유권보존등기 전에 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부(미등기양도자산 해당 여부)
○ 서면인터넷방문상담4팀-1587, 2006.06.05.
[ 회 신 ]
양도소득세가 비과세되는“ 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말하는 것입니다. 또한 당해 주택이 주택의 임시 사용승인을 받아 사용하고 있으나 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 소득세법 시행령 제168조 제1항 제2호에 의한 미등기양도제외 자산에 해당하는 것이며 귀 사례의 경우 미등기제외자산에 해당하는지 여부에 대하여는 관련사실을 종합하여 판단할 사항입니다.
[사실관계]
- 1994년에 ○○구 소재 주택을 분양받았으나 사업시행사와 건설사의 분쟁이 생겨 입주예정일인 1996.11월까지 공사가 완공되지 않았음.
- 시행사측은 부실공사를 원인으로 공사비 지급을 중단하였고 건설사측은 시행사를 상대로 공사비 청구소송을 제기 법원의 허가를 받아 입주자들의 아파트 잔금을 가압류함.
- 입주자들은 준공검사가 날 기미가 보이지 않자 1997. 5월 관할구청에 입주자명의로 가사용승인을 얻어 입주하였으며 아파트의 잔금은 시행사측 계좌에 입금하지 않고 입주자대표단의 계좌를 별도로 만들어 관리하고 있으며 입주자들은 10년 가까이 시행사 및 건설사를 상대로 소송을 제기하다가 이들과 협의하여 준공검사 승인을 앞두고 아파트 잔금은 지체상금 등의 정산과정을 거처 별도 관리중인 계좌에서 출금해 시행사측에 지급함.
- 97년에 취득세를 내고 아파트에 입주해 7년 이상 거주하였으며 실질적인 취득자라는 이유로 매년 재산세와 종합토지세를 내 오고 있으며 건설교통부에 문의한 결과 주택의 보유자로 인정되므로 무주택 우선 청약의 혜택도 없다는 답변을 받았음.
[질의내용]
- 본인의 위주택이 1세대1주택에 해당하며 개인사정으로 위 아파트를 매도하고자 하여 위 아파트를 매도할 경우 양도소득세가 비과세 되는지 여부에 대하여 질의함
○ 서면인터넷방문상담4팀-1431, 2004.09.15.
[ 회 신 ]
재개발조합 아파트의 준공검사가 완료되고 당해 사업인가기관의 촉탁등기 미이행으로 취득등기가 안된 경우는 미등기 제외자산으로 보는 것이며, 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 신축주택취득기간(2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지)중에 당해 신축주택의 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함)를 받지 못한 경우에는 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 적용 받을 수 없는 것입니다.
[질의내용 요약]
- 신축주택 과세특례(조세특례제한법 제99조의3)을 적용함에 있어 분양받은 신축주택의 취득일이 계약일인지 잔금납부일인지 저는 2000.2월 도시재개발법에 의거 주택재개발사업을 추진중이던 ○○구 ○○지구내 토지를 매입하여 ○○구역 주택재개발조합의 조합원이 되었으며, 2001.10.19 ○○구청장의 관리처분계획인가에 따라 2001.11.13 ○○물산이 분양하는 ○○아파트(40평형)를 조합원자격으로 분양받아 계약하고, 2001.11.27 계약금을 납부하였습니다
금년 4월 위의 아파트가 완공되어(준공인가일 2004.4.13), 2004.6.3 아파트 분양잔금을 납부하였으며, 소유권보존등기를 하기 위하여 2004.6.4 취득세와 등록세를 납부하고, 2004.6.7 소유권보존등기에 필요한 서류를 조합이 지정한 법무사에게 맏겼습니다 그러나 그 후 등기가 진행되지 않아 법무사와 조합 및 동대문구청에 알아보니, 위의 아파트 건립으로 주변 일반주택이 텔레비젼 난청지구가 되었다는 일반주택 거주 주민들의 집단민원이 ○○구청에 접수되어 그 민원이 해결되기 전에는 소유권보존등기가 어렵게 되었다는 설명을 들었습니다.
저는 지금 이 아파트를 가능한 빠른 시일 내에 팔아야 할 형편이며, 이 아파트의 경우 저가 확실히 알지는 못하지만 소유권등기를 하고 매각하는 경우 조세특례제한법 제99조의3의 규정에 따라 양도소득세가 감면되는 것으로 알고, 그 간 여러번의 매각기회를 버리고 소유권등기가 끝나기만을 기다려 왔는데, 현재 ○○구청에 접수된 민원사안의 내용과 조합 측, ○○구청의 설명으로 보아서는 가까운 시일 내에 해결되는 것은 거의 불가능한 상황으로 판단됩니다
1. 위와 같이 이미 아파트 잔금납부, 취득세 및 등로세 납부 등 소유권등기에 필요한 제반요건을 갖추어 소유권등기를 하려고 하여도 저의 의사와는 관계없이 소유권등기가 불가능한 상황에서 위의 아파트를 등기하지 않고 매각하는 경우에도 양도소득세법에서 정한 미등기전매에 해당되는지요. 따라서 양도소득세 감면을 받을 수 없고 미등기 전매에 대한 고율의 양도소득세율이 적용되는지
2. 아울러 위 아파트가 저의 현재의 주택보유 숫자에 관계없이 조세특례제한법에 의한 양도소득세 감면대상이 되는 것으로 저는 믿어 왔는데, 이번 기회에 이에 대하여도 확실히 알고 싶으니, 첨부자료를 검토하시어 감면대상인지 여부도 함께 알려주시면 감사하겠습니다
참고로 현재 이 아파트의 시세는 4억에서 4억5천만원 정도이며, 조합원분을 제외한 아파트 잔여분에 대하여는 조합원아파트 분양이 끝난 후 일반분양한 바 있습니다.
출처 :
국세청 2015. 12. 17. 서면-2015-부동산-2292[부동산납세과-2097] | 국세법령정보시스템
