요지
임대료를 임차인의 수입에서 운용비용을 제외한 금액을 받기로 하면서 운용비용이 수입을 초과하는 경우 그 초과액을 임차인에게 보전해 주기로 한 경우로서 분기, 반기, 연간 정산규정을 두지 않았다면 해당 보전금은 부가가치세 과세대상 및 수정세금계산서 발급대상이 아님
회신
부동산임대사업자가 임대차계약을 체결하면서 임대료를 임차인의 해당 월 총수입에서 운영비용을 차감하여 다음 달의 월확정임대료로 산정하여 지급받고, 임차인의 특정 월 운영비용이 총수입을 초과하는 때에는 그 초과금액(이하 “손실보전금”이라 함)을 임대인이 임차인에게 보전하기로 약정한 경우 해당 손실보전금은 「부가가치세법」 제29조제6항에 따른 장려금이나 이와 유사한 금액으로서 과세표준에서 공제하지 아니하는 것이므로 같은 법 시행령 제70조에 따른 수정세금계산서 발급대상에 해당하지 아니하는 것임
1. 사실관계
○ 부동산임대업을 영위하는 사업자(부동산투자신탁임)가 상가건물을 취득하여 아래와 같이 임대차계약을 체결함
○ 임대차계약의 임대료와 관련된 사항
1) 임차인의 월별 총수입에서 운영비용을 차감한 금액을 익월 월 임대료(이하 “월 확정임대료”라 함)로 함
2) 총수입이 총비용에 미달하는 경우 미달금액을 임차인에게 보전(이하 “손실보전금”이라 한다)
3) 매 1년마다 총수입이 기준금액보다 큰 경우 차액의 20% 상당액을 익월 임대료에서 차감함
4) 임대보증금은 임차인의 회원유치 등에 따른 예수금의 70%로 함
○ 임대차계약의 그 밖의 특약사항
1) 임차인은 매달 수익, 비용자료 및 임대인 요청자료를 익월초에 제출하여야 함
2) 임차인 및 업무공간 이용자는 정상영업시간 외에는 출입사실을 출입관리대장에 기재하여야 함
3) 임대차목적물의 사용목적은 비즈니스센터 및 코워킹스페이스 운영업, 전대업으로 함
4) 임차인은 사용목적 외 다른 목적으로 사용할 수 없고 계약상 인정되지 아니하는 방법으로 사용 시 임대인에게 요청하여 허락을 받아야 함
2. 질의내용
○ 임차인에게 지급하는 쟁점 손실보전금이 임차인의 용역공급 대가인지 또는 임대인의 수정세금계산서 발급대상인지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
2. 재화의 수입
○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
② 재화의 수입에 대한 부가가치세의 과세표준은 그 재화에 대한 관세의 과세가격과 관세, 개별소비세, 주세, 교육세, 농어촌특별세 및 교통ㆍ에너지ㆍ환경세를 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
3. 폐업하는 경우: 폐업 시 남아 있는 재화의 시가
4. 제10조제1항ㆍ제2항ㆍ제4항ㆍ제5항 및 제12조제1항에 따라 재화 또는 용역을 공급한 것으로 보는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
5. 제10조제3항에 따라 재화를 공급하는 것으로 보는 경우: 해당 재화의 취득가액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 가액
6. 외상거래, 할부거래 등 그 밖에 재화 또는 용역을 공급하는 경우: 공급 형태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 가액
④ 제3항에도 불구하고 특수관계인에게 공급하는 재화 또는 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다.
1. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 아무런 대가를 받지 아니한 경우
2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우
3. 용역의 공급에 대하여 대가를 받지 아니하는 경우로서 제12조제2항 단서가 적용되는 경우
⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.
1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액
2. 환입된 재화의 가액
3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손되거나 훼손되거나 멸실한 재화의 가액
4. 재화 또는 용역의 공급과 직접 관련되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금
5. 공급에 대한 대가의 지급이 지체되었음을 이유로 받는 연체이자
6. 공급에 대한 대가를 약정기일 전에 받았다는 이유로 사업자가 당초의 공급가액에서 할인해 준 금액
⑥ 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금이나 이와 유사한 금액 및 제45조제1항에 따른 대손금액(대손금액)은 과세표준에서 공제하지 아니한다.
○ 부가가치세법 시행령 제70조 【수정세금계산서 또는 수정전자세금계산서의 발급사유 및 발급절차】
① 법 제32조제7항에 따른 수정세금계산서 또는 수정전자세금계산서는 다음 각 호의 구분에 따른 사유 및 절차에 따라 발급할 수 있다.
1. 처음 공급한 재화가 환입(환입)된 경우: 재화가 환입된 날을 작성일로 적고 비고란에 처음 세금계산서 작성일을 덧붙여 적은 후 붉은색 글씨로 쓰거나 음(음)의 표시를 하여 발급
2. 계약의 해제로 재화 또는 용역이 공급되지 아니한 경우: 계약이 해제된 때에 그 작성일은 계약해제일로 적고 비고란에 처음 세금계산서 작성일을 덧붙여 적은 후 붉은색 글씨로 쓰거나 음(음)의 표시를 하여 발급
3. 계약의 해지 등에 따라 공급가액에 추가되거나 차감되는 금액이 발생한 경우: 증감 사유가 발생한 날을 작성일로 적고 추가되는 금액은 검은색 글씨로 쓰고, 차감되는 금액은 붉은색 글씨로 쓰거나 음(음)의 표시를 하여 발급
4, 5호 생략
6. 필요적 기재사항 등이 착오 외의 사유로 잘못 적힌 경우: 재화나 용역의 공급일이 속하는 과세기간에 대한 확정신고 기한까지 세금계산서를 작성하되, 처음에 발급한 세금계산서의 내용대로 세금계산서를 붉은색 글씨로 쓰거나 음(음)의 표시를 하여 발급하고, 수정하여 발급하는 세금계산서는 검은색 글씨로 작성하여 발급. 다만, 제5호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우로서 과세표준 또는 세액을 경정할 것을 미리 알고 있는 경우는 제외한다.
○ 부가기본통칙 10-0-5 【판매장려금의 과세】
사업자가 자기재화의 판매촉진을 위하여 거래상대자의 판매실적에 따라 일정률의 장려금품을 지급 또는 공급하는 경우 금전으로 지급하는 장려금은 과세표준에서 공제하지 아니하며 재화로 공급하는 것은 사업상 증여에 해당하므로 과세한다.
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
출처 :
국세청 2015. 05. 28. 서면-2015-법령해석부가-22426 | 국세법령정보시스템
