요지
「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호에 따라 평가하는 건물의 부속토지를 보충적 평가방법으로 평가할 때, 토지는 개별공시지가로 평가하는 것임
회신
귀 질의의 경우 종전 질의회신문(서면4팀-3976, 2006.12.08.외)을 참고하시기 바랍니다.
1. 사실관계
- 민원인은 철근콘크리트조 및 벽돌조 단층 근린생활시설 약 30평을 축조하여 2014.10월부터 임대보증금 5,000만원, 월임대료 400만원에 임대하고 있음
- 민원인은 위 건물의 대지를 아들, 자부, 손자에게 증여계약에 의한 소유권 이전등기 절차를 준비 중임
2. 질의내용
- 위 대지를 증여할 경우 증여재산가액의 평가
3. 관련법령
○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
(중간 생략)
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
⑥ (생략)
○ 상속세 및 증여세법 제66조【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
2. 양도담보재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】
(중간 생략)
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.
(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.
1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우
토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제63조【저당권등이 설정된 재산의 평가】
① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)
6. 삭제
② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.
4. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-3976, 2006.12.08.
당해 건물 및 그에 부수되는 토지에 대하여 시가에 해당하는 가액이 없어 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항의 규정에 의하여 평가할 때, 같은항 제3호 또는 제4호에 해당하는 가액이 없는 경우에는 같은항 제1호의 규정에 의한 토지의 평가방법과 제2호의 규정에 의한 건물의 평가방법에 의하는 것입니다.
○ 서면-2015-상속증여-0853, 2015.07.10.
평가기준일 현재 시가를 산정하기 어려운 경우로서 사실상 임대차계약이 체결된 부동산 등의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조 제5항에 의한 임대보증금 등의 환산가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하는 것입니다.
○ 재산세과-640, 2009.11.06.
1. 평가기준일 현재 시가를 산정하기 어려운 토지와 건물에 해당하고 사실상 임대차계약이 체결되어 있는 경우에 당해 토지와 건물의 가액은 「상속세 및 증여세법」 제61조 제7항 의 규정에 의하여 임대보증금 등의 환산가액과 같은 법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 적용하는 것이며
2. 평가대상 토지와 건물이 근저당권이 설정된 재산에 해당하는 경우에는 「상속세 및 증여세법」제66조 및 같은 법 시행령 제63조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액(등기되지 않은 전세금 채권을 포함한다)의 합계액과 같은 법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것으로서, 귀 질의의 경우는 담보하는 채권액(등기되지 않은 전세금 채권을 포함한다)과 위“1.”에 의하여 평가한 금액 중 큰 금액으로 평가하는 것입니다.
출처 :
국세청 2015. 10. 28. 서면-2015-상속증여-1994[상속증여세과-1116] | 국세법령정보시스템
