공동상속주택 양도 시 1세대1주택 특례 및 미등기주택 세율 적용

요지

일반주택을 보유한 상태에서 공동상속받은 주택을 양도할 때에는 ⁠「소득세법 시행령」제155조제3항의 1세대1주택 특례를 적용할 수 없고, 미등기 자산을 양도할 때에는 장기보유특별공제 제외 및 70%세율이 적용 됨

회신

1. ⁠「소득세법 시행령」제154조제1항의 규정을 적용할 때 같은 영 제155조제3항에 해당하는 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하는 것이나, 당해 공동상속주택을 양도할 때에는 그러하지 않는 것입니다.
2. 귀 질의 2의 경우, ⁠「소득세법」제95조제2항 및 같은 법 제104조제1항제10호, 우리청 기존해석사례를 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - 甲은 경남 김해시 ○동에 1개의 주택을 소유하고 있음

  - 2014.10.18. 甲의 母사망으로 母가 소유하던 주택 3채를 甲을 포함한 5형제들이 아래와 같이 공동상속 받음

        《甲 형제들이 공동상속받은 주택》

* 미등기 상태이나 건축물 대장은 있음

 ○ 질의내용

  1. 1개의 주택을 소유한 1세대가 공동상속받은 주택을 양도할 때 비과세 대상인지

  2. ①번 건물(주택)은 사망한 父의 소유로 지금까지 상속등기가 진행되지 않았는데 지금이라도 상속절차를 진행해야 하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ~ 2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 생략

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 50의 범위에서 대통령령으로 인하할 수 있다.

1. ~ 9. 생략

10. 미등기양도자산

　양도소득 과세표준의 100분의 70

11. ~ 12. 생략

② 생략

③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 제154조의2 【공동소유주택의 주택 수 계산】

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 생략

② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 및 제156조의2제7항제1호에서 같다).

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

③ 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인이상인 때에는 그 2인이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 삭제

3. 최연장자

○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 ⁠「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

6. ⁠「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

7. 건설업자가 ⁠「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지

② 법 제104조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 제158조제1항제1호의 규정에 의한 주식등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다.

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 법규재산2014-513(2014.05.27.)

〔 회 신 〕

「부동산등기법」제65조에 따라 건축물대장에 최초 소유자로 등록되지 않았거나,「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따른 특정건축물 양성화 대상건물에 해당하지 못하여 부동산등기가 불가능한 경우에는「소득세법 시행령」 제168조제1항에 따른 미등기양도제외 자산에 해당하는 것이나

귀 질의가 건축물대장에 최초 소유자에 해당하는지 여부, 특정건축물 양성화 대상건물에 해당하지 않는 경우인지 여부는 관련 법령 등에 따라 사실판단할 사항입니다.

○ 재산세과-331(2009.09.29)

〔 회 신 〕

「소득세법」 제104조 제3항의 규정에 의한 ⁠“미등기양도 자산”이라 함은 같은 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것이나, 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산의 경우에는 미등기양도 자산으로 보지 않는 것임

○ 제도46014-11384(2001.06.09)

〔 회 신 〕

미등기양도자산이라 함은 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것이고,

귀 질의의, 건축법상의 건축허가를 받지 못하여 등기가 불가능한 상태에서 양도하는 무허가주택은 소득세법 시행령 제168조 제1항의 규정에 의거 미등기양도자산으로 보지 아니하는 것이며, 소득세법 제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 하여야하는 것입니다.

출처 : 국세청 2015. 12. 04. 서면-2015-부동산-2295[부동산납세과-2053] | 국세법령정보시스템