요지
일시적 2주택 특례를 적용할 때 주택재개발사업에 따라 구주택을 멸실하고 신축한 재개발주택의 취득일은 구주택의 취득일이 되는 것임. 한편, 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 재개발주택의 부수토지 면적이 구주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재개발주택의 사용승인서 교부일부터 보유기간을 계산하는 것임
회신
1. 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 특례를 적용할 때 「도시 및 주거환경정비법」의 주택재개발사업에 따라 구주택(A)을 멸실하고 신축한 재개발주택(AA)을 양도하는 귀 질의의 경우, 구주택(A)의 취득일을 재개발주택(AA)의 취득일로 보는 것입니다. 나아가 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 해당여부를 판정할 때 해당 재개발주택(AA)의 부수토지 면적이 구주택(A)의 부수토지 면적보다 증가한 질의의 경우, 그 증가한 부수토지 면적에 대해서는 해당 재개발주택(AA)의 사용승인서 교부일(사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 임시사용승인일)부터 보유기간을 계산하는 것입니다.
2. 한편, 양도소득세는 양도당시의 세법을 적용하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2010.10. 갑, 부산 해운대구 소재 원룸형 A주택(건물 38㎡, 대지 15㎡) 취득
- 2011.04. A주택 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발 관리처분계획인가
- 2014.05. 주택재개발사업에 따라 신축한 AA주택(건물 85㎡, 대지 45㎡) 사용승인 및 준공검사 완료
- 2014.06. 갑, 재개발 청산금 잔금 납부 후 AA주택 입주
- 2014.12. 갑, 부산 해운대구 소재 B아파트 취득
○ 질의내용
(1) 갑이 ’16.6.5. 이후 AA주택을 양도하는 경우 주택 및 그 부수토지 면적 증가분에 대해서 양도소득세를 납부하는 것인지
(2) 갑이 ’16.6.5. 이후 AA주택을 양도하는 경우 AA주택 및 그 부수토지 면적 증가분의 취득시기를 ’14년 5월로 보아 AA주택 취득 후 1년 이내에 새로운 주택을 취득한 것이 되어 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 없는 것인지
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2013. 2. 15. 후단개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
(이하 생략)
○ 부동산거래관리과-477, 2012.09.10.
[ 회 신 ]
1. 귀 질의1의 경우 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택을 취득한 날로부터 3년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 이 경우 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우에는 기존주택의 취득일을 재건축주택의 취득일로 보는 것입니다.
2. 생략
[사실관계]
- ‘02.00.00. 甲 성남시 중원구 중동 소재 단독주택A 취득
- ‘07.00.00. 조합방식아닌 주민대표회의방식의 주택재개발사업시행시작,
시행사 LH공사, 구주택(단독주택A) 감정가액 490백만원 평가
- ‘08.02.29. 재개발사업 관리처분계획인가일
- ‘09.00.00. 신축아파트A' 동호수 배정받음 (분양가 390백만원)
- '09.12.02. 甲 성남시 분당구 백현동 소재 아파트B 취득
- ‘12.07.18. 신축아파트A' 사용승인일
- ‘13.12.00. 신축아파트A' 등기 및 청산예정
[질의내용]
질의1) 질의일 현재 신축아파트A'를 양도하고자 하나, 보존등기되지 아니하여 구주택의 토지를 등기이전하고, 신축아파트에 대한 권리의무승계방식을 통해 아파트를 양도할 예정임, 이 경우 비과세 해당여부
질의2) 생략
○ 재산세과-3271, 2008.10.14.
[ 회 신 ]
「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적이 큰 경우 포함)합니다. 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산합니다.
[사실관계]
- 2004. 1. 재건축예정 아파트 매입
- 2004. 7. 재건축 사업시행인가
- 2005. 5. 재건축 관리처분인가
- 2008.12. 재건축 아파트 입주 시작
[질의내용]
- 재건축주택 완공 후 양도할 경우 재건축기간 보유기간 인정 여부
출처 :
국세청 2015. 01. 16. 부동산납세과-26 | 국세법령정보시스템
