공동사업 현물출자 시 토지 양도소득세 과세 기준

요지

거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 ⁠「소득세법」 제88조제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등을 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것임

회신

귀 질의의 경우, 기존해석사례(재산세과-1021, 2009.12.16.; 부동산거래관리과-298, 2010.02.24.)를 참고하시기 바랍니다.

○ 재산세과-1021, 2009.12.16.
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 ⁠「소득세법」 제88조 제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자 간에 묵시적 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다.
2. 생략

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 김** 등 6인(김*1, 이**, 박*1, 정**, 김*2, 박*2)은 광주광역시 소재 택지개발지구의 블록형단독주택용지 A필지(세대수 26세대, 9,328.4㎡)를 공동소유(지분 각 1/6)하고 있음

- 해당 공유자 중 김*1 등 6인은 건축허가에 따른 주택수(21~29세대)에 맞게 A필지를 분할할 예정이며, 공유자 6인의 자가주택 신축면적(3,000㎡=6인 각 500㎡)을 제외한 면적(6,328㎡)에는 박*2을 제외한 5인이 공동으로 단독주택을 신축하여 분양할 예정임

- A필지 공유자 박*2을 제외한 5인은 A필지의 공유지분과 소유자명의를 현상태로 유지한 채 주택신축판매업을 영위할 목적으로 ⁠‘GG하우징’이라는 상호의 사업자등록(대표자 는 김*1로 할 예정)을 추진 중에 있음

○ 질의내용

- A필지의 공유자 김*1 등 5인이 공동사업으로 사업자등록을 하고 주택신축판매업을 진행하는 경우 김*1 등 5인이 공유지분을 공동사업에 현물출자한 것으로 보아 양도소득세를 부과하는 것인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 ⁠“양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하 생략)

○ 재산세과-1021, 2009.12.16.

[ 회 신 ]

1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자 간에 묵시적 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다.

2. 생략

[사실관계]

- 1998. 父로부터 형제가 임야를 지분으로 증여받음

[질의내용]

- 형제가 형질변경을 받아 공동으로 주택신축판매업을 하는 경우 별도로 출자계약을 맺지 않고 비용을 공동부담하기로 구두약정한 경우에도 「소득세법」 제88조에 따른 현물출자에 해당하는지

- 형제 중 1인은 김포시와 연접한 파주시에서 5년간 거주하고 있는데 임야 상태로 양도하는 경우 사업용토지로 보는지

○ 부동산거래관리과-298, 2010.02.24.

[ 회 신 ]

1. 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지의 토지를 각각 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경 없이 각각 1개의 단독소유 및 1개의 공동 소유로 분할하는 것은「소득세법」제88조제1항의 규정에 의한 양도에 해당하지 아니하는 것입니다.

2. 한편, 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.

[사실관계]

- 갑․을․병․정 4인은 취득시기를 달리하여 A토지를 ①과 같이 공동으로 취득

   - ②와 같이 공유물분할을 하여 갑은 단독소유로 을․병․정은 공동소유로 하여 각각 주택을 신축하고자 함

[질의내용]

- 이 경우 양도소득세 과세문제가 어떻게 되는지

출처 : 국세청 2015. 01. 22. 부동산납세과-37 | 국세법령정보시스템