요지
실지거래가액에 따라 자산의 양도차익을 산정하는 경우로서 A토지를 취득한 후 분할(A,B) 및 지목을 변경하여 분할된 B토지를 양도하는 경우, B토지의 취득가액은 분할 전 A토지의 실지취득가액에 분할양도 된 B토지의 면적이 분할 전 A토지 전체면적에서 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임
회신
실지거래가액에 따라 자산의 양도차익을 산정하는 경우로서 A토지를 취득한 후 분할(A,B) 및 지목을 변경하여 분할한 B토지를 양도하는 귀 질의의 경우, B토지의 취득가액은 분할 전 A토지의 실지취득가액에 B토지의 면적이 분할 전 A토지 전체면적에서 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것입니다.
※ 45,000,000원 × 990㎡ / 6,448㎡ = 6,909,119원
1. 사실관계
- 갑은 ’14.11.23. 경남 밀양시 소재 A토지(임야 6,448㎡)를 취득(45백만원)하여 건물을 신축하기 위해 ’09.5.15. A토지 중 990㎡를 분할(B토지) 및 대지로 지목 변경
- 한편, A토지는 취득 당시 공시지가가 ㎡당 376원이었으나, 분할된 B토지는 지목 변경으로 인해 공시지가가 ㎡당 36,300원으로 상승하였음(B토지의 취득세 과세표준 35백만원)
2. 질의내용
- 분할 전 토지의 실지취득가액이 45백만원으로서 분할된 B토지를 양도하는 경우 취득가액 산정방법(민원인은 을설 또는 병설이 타당하다고 주장함)
(갑설) 취득 당시의 기준시가(㎡당 376원)로 안분한다 ☞ 6,909천원
(을설) 분할된 B토지의 취득 당시 취득세 과세표준을 자본적지출액으로 보아 취득 당시의 기준시가 안분금액(6,909천원) + 취득세 과세표준(35백만원)으로 한다.
(병설) 지목 변경 당시의 기준시가(㎡당 36,300원)로 안분한다 ☞ 42,569천원
3. 관련법령
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
(이하 생략)
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
(이하 생략)
○ 심사-양도-2015-0031, 2015.03.27, 기각
살피건대, 「소득세법」 제97조 제1항 제1호는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나인 취득가액의 산정방법에 대하여 실지거래가액에 의하여 산정하되 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 환산가액으로 산정하도록 규정하고 있고, 구 「소득세법 시행령」(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제163조, 제176조의2 제2항 제2호는 환산가액은 양도당시의 기준시가에서 취득당시의 기준시가가 차지하는 비율을 양도당시의 실지거래가액에 곱하여 산정하도록 하고 있다.
분할전토지를 495백만 원에 취득한 사실은 처분청과 청구인 간에 다툼이 없고, 분할전토지의 매매계약서상에 쟁점토지와 수용토지의 매매가액을 구분하여 기재된 사실이나 특약사항이 없으며, 청구인이 분할전토지를 취득할 당시의 쟁점토지와 수용토지의 토지이용상황과 공시지가가 같은 것으로 나타나는 점 등을 고려할 때, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 분할전토지에서 쟁점토지가 차지하는 면적비율만큼 분할전토지의 취득가액을 안분하여 산출한 것은 정당하다고 판단된다(대법원2011두5414, 2011.6.10. 같은 뜻).
○ 대법원2011두5414, 2011.06.10, 국승
(원심 요지) 토지 취득 후 분할하여 양도한 경우 양도된 토지의 취득가액은 분할 전 토지에서 분할양도 된 토지가 차지하는 면적비율만큼 총 취득가액을 안분하여 산출하면 되는 것임
출처 :
국세청 2015. 10. 26. 서면-2015-부동산-1672[부동산납세과-1755] | 국세법령정보시스템
