요지
상증법상 보충적 평가방법에 따라 토지와 건물을 평가하는 경우로서 임대차계약이 체결되어 있는 재산은 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 함
회신
평가기준일 현재 시가를 산정하기 어려운 경우로서 사실상 임대차계약이 체결된 부동산 등의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조 제5항에 의한 임대보증금 등의 환산가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하는 것입니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 질의자 본인은 서초동에 토지 및 건물을 소유하고 있으며, 동 부동산을 취득 후 현재까지 임대사업을 하면서 장부작성하여 매년 신고함
- 본인은 토지를 2009.12월 00억원에 매입한 후 건물을 신축하였음
- 건물은 2011.12월에 완공되었으며, 신축비용은 00억원임
- 신축비용을 전액을 건물 장부가액으로 계상하여 종합소득세 신고
O 질의내용
- 유사매매사례가액이 없는 경우 증여재산가액의 평가방법
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
3.~4. 생략
②~④ 생략
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
(이하 생략)
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
(중간 생략)
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.
(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
(이하 생략)
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 재산세과-640 , 2009.11.06
1. 평가기준일 현재 시가를 산정하기 어려운 토지와 건물에 해당하고 사실상 임대차계약이 체결되어 있는 경우에 당해 토지와 건물의 가액은 「상속세 및 증여세법」 제61조 제7항 의 규정에 의하여 임대보증금 등의 환산가액과 같은 법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 적용하는 것이며
2. 평가대상 토지와 건물이 근저당권이 설정된 재산에 해당하는 경우에는 「상속세 및 증여세법」제66조 및 같은 법 시행령 제63조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액(등기되지 않은 전세금 채권을 포함한다)의 합계액과 같은 법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것으로서, 귀 질의의 경우는 담보하는 채권액(등기되지 않은 전세금 채권을 포함한다)과 위“1.”에 의하여 평가한 금액 중 큰 금액으로 평가하는 것입니다.
○ 재산세과-810 , 2010.11.01
「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산을 평가하는 경우에 1년간 임대료는 평가기준일 당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것임
출처 :
국세청 2015. 07. 10. 서면-2015-상속증여-0853 | 국세법령정보시스템
