혼인 후 2주택+1입주권 소유 시 1세대1주택 비과세 특례 요건

요지

「소득세법 시행령」제156조의2제9항제2호에 해당하는 주택은 1세대1주택의 특례를 적용할 수 있는 것이나, 승계취득한 조합원입주권보다 나중에 취득한 주택을 먼저 양도할 때는 ⁠「소득세법」상 1세대1주택의 특례를 적용할 수 없는 것임

회신

1. 귀 질의 1의 경우, 1주택(A)을 소유한자(甲)와 1주택(C)과 1조합원입주권(B)을 소유한자(乙가) 혼인하여 1세대가 2주택(A,C)과 1조합원입주권(B)을 소유한 상태에서 혼인한 날 이전에 甲이 소유하던 1주택(A)을 혼인한날부터 5년 이내에 먼저 양도할 때에는 ⁠「소득세법 시행령」제156조의2제9항 및 같은 항 제2호에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.
2. 귀 질의 2의 경우, 甲이 혼인 전에 먼저 승계취득한 B조합원입주권이 완공된 후 나중에 취득한 C주택을 먼저 양도할 때에는 ⁠「소득세법」상 1세대1주택의 특례를 적용할 수 없는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

  ○ 사실관계

  - 2006.12.28. 甲(여), 서울시 양천구 소재 A주택 취득

  - 2011.06.29. 서울시 서대문구 소재 B주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획 인가(조합원입주권)

  - 2013.12.13. 乙(남), 위 B조합원입주권 승계 취득

  - 2015.04.30. 乙(남), 서울시 강서구 소재 C주택 취득

  - 2015.11.07. B주택 관리처분계획 변경(평형수 변경 등)인가 진행 중

  - 2015.12.00. 甲(여)과 乙(남)은 혼인예정

 ○ 질의내용

   1. 혼인한 날부터 5년 이내에 甲 소유의 A주택을 양도할 때 비과세 가능한지

   2. 혼인 전 먼저 승계취득한 B조합원입주권이 완공 된 후 乙이 소유하던 C주택을 먼저 양도할 때 비과세 가능한지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ~ 2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

① ~ ② 생략

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.

④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

⑥ ~ ⑧ 생략

⑨ 제1호에 해당하는 자가 제1호에 해당하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택이 제2호, 제3호 또는 제4호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하는 자

가. 1주택

나. 1조합원입주권

다. 1주택과 1조합원입주권

2. 혼인한 날 이전에 제1호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택

3. 혼인한 날 이전에 제1호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우에 한한다.

가. 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권(혼인한 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 "혼인전 조합원입주권"이라 한다)이 최초 조합원입주권인 경우에는 최초양도주택이 그 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것

나. 혼인전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 혼인전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것

4. 혼인한 날 이전에 제1호나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권에 의하여 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 혼인한 날 이후에 취득하는 주택

(이하 이 조 생략)

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면인터넷방문상담4팀-2905(2007. 10. 09)

1. 1주택과 1조합원입주권을 소유한 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택과 1조합원입주권을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 거주 및 보유기간을 충족하지 못한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 아니하며,

2. 1주택과 1조합원입주권을 소유한 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택과 1조합원입주권을 소유하다가 1주택과 1조합원입주권을 소유한 자가 주택을 양도한 이후 재건축 주택의 완공으로 1세대가 2주택을 소유한 경우 혼인한 날부터 2년 이내에 1주택을 소유하는 다른 자가 양도하는 주택은 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정이 적용되지 아니합니다.

출처 : 국세청 2015. 12. 04. 서면-2015-부동산-2181[부동산납세과-2055] | 국세법령정보시스템