개별주택가격 현황과 다를 때 기준시가 적용방법

요지

「소득세법」제99조 제1항 제1호 라목에 따른 주택의 기준시가를 적용할 때 결정ㆍ공시된 개별주택가격이 실제 현황과 다른 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것임

회신

1. 무허가건물의 경우에도 실제 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 등기사항증명서 또는 건축물관리대장의 등재 여부와 상관없이 주택으로 보는 것입니다.
2. 한편, 건축물대장의 등재 현황 및 개별주택가격 공시 당시의 면적이 실제 현황과 다른 귀 질의 1)․2)․3)의 경우, 기존해석사례(재산세과-842, 2009.04.29.; 서면인터넷방문상담4팀-3842, 2006.11.22.; 서면인터넷방문상담5팀-963, 2006.11.24.; 재산세과-1621, 2009.08.07.)를 참고하시기 바랍니다.

1. 사실관계

  - 갑이 충북 청주시에 소유하고 있는 아래의 물건이 수용될 예정임

  - 상기 346-2 및 346-8은 연접하여 있으며, 각 지번에 소재한 주택에는 각각 1세대씩 거주하고 있고, 기타건물은 사람이 거주하지 않아 폐가 상태임

  - 한편, 346-2에 소재하는 주택에 대해서는 2005년부터 2015년까지 아래와 같이 개별주택가격이 공시되어 있으나, 346-8에 소재하는 주택에 대해서는 개별주택가격이 공시된 적 없음

  - 또한, 346-2 및 346-8의 최근, 개별주택가격 및 개별공시지가 최초 공시 당시의 개별공시지가는 아래와 같음(2필지의 공시된 개별공시지가는 모두 현격한 차이 있음)

2. 질의내용

  질의1) 346-2의 개별주택가격을 공시할 때 346-8의 대지면적까지 합하여 공시한 바, 각 필지별 취득 당시 기준시가 산정방법(2필지를 합하여 산정하는지 또는 각 필지별로 공시된 개별공시지가대로 산정하는지)

  질의2) 346-2의 주택 면적이 120.18㎡인데도 개별주택가격 공시 당시 139.19㎡로 공시하였으므로 차이 면적 19.01㎡은 346-8번지의 주택으로 보아 기 공시된 개별주택가격을 안분하여 계산하는지

  질의3) 개별주택가격이 346-2 번지만 공시되었으므로 기타 건물은 일반건축물로 보아 기준시가를 산정하는 것인지(또는 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제16조 제7항에 따라 인근주택평가액으로 평가한 가액으로 개별주택가격을 산정하는 것인지)

3. 관련법령

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 ⁠“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① ~ ③ 생략

④ ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 ⁠「지방세법」상 시가표준액을 말한다.

1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 / 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

⑤ ․ ⑥ 생략

⑦ ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

국토교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑧ ~ ⑩ 생략

⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

1. ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조 제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

(이하 생략)

○ 지방세법 제4조 【부동산 등의 시가표준액】

① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(가액)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.

(이하 생략)

○ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제16조 【단독주택가격의 공시】

① ~ ⑥ 생략

⑦ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정ㆍ공시하는 경우에는 당해 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 당해 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.

(이하 생략)

○ 서면인터넷방문상담4팀-2282, 2007.07.25.

｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 보유하는 세대내의 ⁠“주택수”에는 무허가 주택도 포함되는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담5팀-694, 2006.11.06.

[ 요 지 ]

건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가건물도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 등기부상 등기 또는 건축물관리대장상 등재여부에 불구하고 주택으로 보는 것이며, 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 재산세과-842, 2009.04.29.

○ 개별주택에 대한 기준시가가 고시되지 않은 경우 양도 및 취득당시의 기준시가는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목에 의한 가액으로 하는 것임

(이하 생략)

○ 서면인터넷방문상담4팀-3842, 2006.11.22.

[ 제 목 ]

실제와 다른 주택특성을 적용하여 개별주택가격을 결정 ·공시한 경우 기준시가

[ 회 신 ]

소득세법 시행령 제164조 제7항 규정에서의『건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격』이 실제의 현황(전부 주택)과 다른 공부상의 ⁠‘주상겸용주택’을 적용하여 결정 · 공시된 경우 당해 주택(전부 주택)의 최초 공시가격은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 같은 법 제13조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조의 규정에 따라 시장 · 군수 또는 구청장이 정정하여 결정 · 공시한 개별주택가격을 적용하는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담5팀-963, 2006.11.24.

[ 제 목 ]

다른 주택을 적용하여 개별주택가격을 결정·공시한 경우 기준시가 적용 기준

[ 회 신 ]

「소득세법 시행령」제164조 제7항 규정에서의『건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격』이 실제의 현황과 다른 공부상의 주택을 적용하여 결정 · 공시된 경우 당해 주택의 최초 공시가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 」제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 같은 법 제13조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조의 규정에 따라 시장 · 군수 또는 구청장이 정정하여 결정 · 공시한 개별주택가격을 적용하는 것입니다.

○ 재산세과-1621, 2009.08.07.

1. 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 ⁠「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것입니다.

2. 한편, ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시(1984년 12월 31일 이전에 취득한 경우에는 1985년 1월 1일)의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제4항 산식에 의하여 계산한 가액으로 합니다.

출처 : 국세청 2015. 10. 26. 서면-2015-부동산-1682[부동산납세과-1754] | 국세법령정보시스템