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도정법에 따른 주택재개발역내 주택 부수토지로 장기간 사용·수익한 시유지를 불하받아 구주택과 함께 주택재개발조합에 제공하고 받은 조합원입주권이 주택으로 완성된 후 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용을 위한 보유기간은 해당 시유지 취득분에 상관없이 주택의 보유기간으로 판정
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발 정비사업지역내 시유지를 주택(이하 “구주택”이라 함) 부수토지의 일부분으로 장기간 사용․수익한 사실에 근거하여 해당 시유지를 불하받아 구주택(원 부수토지 포함)과 함께 주택재개발 정비사업조합에 제공하고 받은 조합원입주권이 주택으로 완성(이하 “신축주택”이라 함)된 후 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용을 위한 보유기간은 해당 시유지 취득분의 보유기간에 상관없이 멸실된 구주택의 보유기간과 재개발 공사기간 및 신축주택의 보유기간을 합산하여 판정하는 것이며, 구주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 신축주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2011.05.25. 서울 ○○구 ◊◊동 5-00 소재 A주택과 부수토지취득
- 2011.06.08. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택 재개발 관리처분인가
- 2011.07.20. A주택이 점유하고 있는 시유지(◊◊동 5-00, 대지 6㎡)를 취득하고, A주택과 부수토지에 시유지 취득분을 더하여 1개의 조합원분양권(307동 000호, A-아파트) 추첨
- 2015.07.22. 위 재개발 구역내 아파트 사용승인
- 2015.08.12. 같은 재개발 지역내 일반분양 아파트(320동 000호, B아파트)를 분양대금 완납하고 입주
○ 질의내용
B아파트를 취득일부터 3년 이내에 A-아파트 양도시 일시적 1세대 1주택으로 비과세 가능한지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. ~ 2. 생략
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
② 생략
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
(이하 이 조 생략)
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
(이하 이 조 생략)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. ~ 7 생략
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
(이하 이 조 생략)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부동산거래관리과-0571(2011.07.07.)
〔 회 신 〕
1. ~ 2. 생략
3. 귀 질의 4,5.의 경우 불하받은 구유지의 취득시기는 소유권이전등기접수일․인도일 또는 사용수익일중 빠른 날이나, 구유지를 주택의 부수토지로 장기간 사용 · 수익한 사실에 근거하여 국가 등으로부터 이를 불하받아 기존주택과 함께 주택재개발조합에 제공하고 취득한 재개발아파트의 입주권이 주택으로 완성된 후 양도하는 경우 양도일(입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획인가일, 그 이전에 철거된 경우에는 철거일)현재 주택의 보유기간(기존주택의 보유기간 및 재개발사업기간 포함)이 3년 이상인 경우에는 해당 부수토지의 보유기간과 관계없이 소득세법 시행령 제154조 제1항에서 규정하는 보유요건을 충족한 것으로 보는 것입니다.(같은 뜻 : 부동산거래관리과-411;2010.03.18, 서면인터넷방문상담4팀-1442;2008.06.17 및 재산세과-2216;2008.08.13)
○ 서면인터넷방문상담4팀-1442(2008.06.17)
〔 회 신 〕
귀 질의의 경우, 시 소유의 토지 위에 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정에 해당하는 주택(이하 “기존주택”이라 함)을 소유한 거주자가 당해 토지를 불하받아 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업으로 기존주택과 이에 부수되는 토지를 주택재개발조합에 제공하고 완성된 주택을 취득하여 양도하는 경우(‘조합원입주권’을 양도하는 경우를 포함) 당해 주택과 그 부수토지는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항【1세대 1주택의 범위】의 규정을 적용받을 수 있는 것입니다.
○ 재산세과-2216(2008.08.13)
〔 회 신 〕
국 · 시유지 위에 주택(“기존주택”이라 함)만을 소유한 자가 그 국 · 시유지를 주택의 부수토지로 장기간 사용 · 수익한 사실에 근거하여 국가 등으로부터 이를 불하받아 기존주택과 함께 주택재개발조합에 제공하고 취득한 재개발아파트의 입주권이 주택으로 완성된 후 양도하는 경우, 양도일(입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획인가일, 그 이전에 철거된 경우에는 철거일)현재 주택의 보유기간(기존주택의 보유기간 및 재개발기간 포함)이 3년 이상인 경우에는 당해 부수토지의 보유기간과 관계없이 「소득세법 시행령」제154조 제1항에서 규정한 보유요건을 충족한 것으로 보는 것이나,
귀 질의와 같이 기존주택의 부수토지가 아닌 다른 토지를 불하받아 제공하는 경우에는 당해 토지는 기존주택의 부수토지에 해당하지 아니하는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담5팀-657(2008.03.26)
〔 회 신 〕
분양받은 아파트의 취득시기는 잔금 청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득일로 보는 것입니다. 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것입니다.
○ 부동산거래관리과-416(2010.03.18)
〔 회 신 〕
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 재개발사업으로 취득한 재개발주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재개발 공사기간 및 완성된 재개발주택의 보유기간을 합산하며 거주기간 계산은 그 보유기간 중 거주한 기간으로 계산하는 것입니다.
2. 다만, 재개발사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재개발주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재개발주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 것입니다.
출처 : 국세청 2015. 12. 24. 서면-2015-부동산-1886[부동산납세과-2114] | 국세법령정보시스템
