조합원입주권 승계와 1세대1주택 비과세 적용 여부

요지

조합원입주권을 해당 주택재건축 정비사업조합의 조합원으로부터 승계 취득한 경우에도 ⁠「소득세법」제89조 제2항에 따른 조합원입주권으로 보는 것이므로 해당 재건축사업의 완료로 주택이 준공된 후 3년 이내에 다른 주택을 양도하더라도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것임

회신

2006.1.1. 이후 최초로 ⁠「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따라 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주자로 선정된 지위(“조합원입주권”)를 해당 사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로부터 취득한 경우에도 ⁠「소득세법」제89조 제2항에 따른 조합원입주권으로 보는 것입니다. 따라서 조합원입주권을 승계 취득하고 해당 재건축사업의 완료로 주택이 준공된 후 3년 이내에 다른 주택을 양도하는 귀 질의의 경우, ⁠「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 제2항 단서에서 규정하는 요건에 해당하지 아니하므로 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2005.06. 갑 소유의 A주택, 도시및주거환경정비법상 주택재건축 사업시행인가

- 2006.12. A주택 도시및주거환경정비법상 관리처분계획인가 → A조합원입주권

- 2009.08. 을이 갑으로부터 A조합원입주권을 승계 취득

- 2011.12. 을이 B주택 취득

- 2015.04. 주택재건축사업 완료로 A주택 준공

○ 질의내용

1) 조합원입주권을 승계 취득한 후 해당 재건축사업의 완료로 신축한 주택이 준공된 경우 준공일을 취득시기로 보아 A주택 준공일로부터 3년 이내에 B주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부

2) B주택에 대한 비과세 요건 충족 방법

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1.․2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 부칙

제1조 ⁠(시행일) 이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제156조의4의 개정규정은 2006년 7월 1일부터 시행하고, 제95조제2항(각 호 외의 본문 중 제104조제1항제2호의5 내지 제2호의8에 관한 부분에 한한다), 제101조제2항 및 제104조제1항(제2호의4를 제외한다)의 개정규정은 2007년 1월 1일부터 시행한다.

제2조 ⁠(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다.

제3조 ⁠(양도소득세에 관한 일반적 적용례) 이 법 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 양도하는 분부터 적용한다.

제4조 ~ 제11조 생략

제12조 ⁠(조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례)

① 제89조제2항 및 제104조제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

② 2006년 1월 1일 전에 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 ⁠「주택건설촉진법」(법률 제6852호 ⁠「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조제2항 및 제104조제1항의 개정규정을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 ⁠“1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

  ① 법 제89조제2항 본문에서 "대통령령으로 정하는 1세대"란 제154조에 따른 1세대를 말한다.

  ② 법 제89조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

  ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.

  ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

  1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

  2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

  ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

  1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

  2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

  3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

  (이하 생략)

○ 기획재정부 재산세제과-999, 2009.06.08.

[ 회 신 ]

1. 2005.12.31. 이전에 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후 증여에 의해 일부(½지분) 승계취득된 경우, 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위는 2006.1.1. 이후 같은 법에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보게 됨.

2. 따라서 조합원입주권과 함께 주택을 보유하다가 주택을 양도한 귀 질의의 경우에는 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 의한 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임.

[사실관계]

o A주택(처 소유) : 2000년 12월 취득 후 2009년 3월 양도

o B주택(질의자 소유) :

2002.3 2005.11.24. 2006.11.17.

─○───────○──────────────○───────

취득 재개발 관리처분계획인가 지분(½) 배우자(처)에게 증여

① 부부가 동일세대에 거주하면서 A주택은 처 소유로 등기되어 있으며, B주택은 연립주택으로서 남편소유임.

② B주택은 2003년 3월 취득후 재개발로 2005.11.24. 구청으로부터 관리처분 인가를 받았음.

③ 2006.11.17. B주택 분양권 중 ½을 처에게 증여

[질의내용]

◇ 2005.12.31. 이전에 주택재개발사업 관리처분계획 인가로 취득된 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 2006.1.1. 이후 배우자로부터 취득(½지분 증여취득)한 경우 ⁠“조합원입주권”에 해당하는지와

o 이 경우, 9년 거주한 주택 양도시 1세대1주택 비과세적용이 가능한지 여부

○ 재산세과-1221, 2009.06.19.

[ 회 신 ]

1. 2005.5.30.이전에 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원으로부터 2006.1.1.이후에 매매・상속 등으로 승계취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항의 ⁠“조합원입주권”에 해당하는 것으로서, 당해 재건축주택 완성일 이후 2년 이내에 보유하던 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제155조 제1항이 적용되지 않는 것입니다.

2. 또한, 위 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항이 적용되지 않는 것입니다.

[사실관계]

- 2006. 8.11. '05.5.16. 사업시행인가된 재건축주택 취득

- 2006. 9.11. 다른 주택 취득

- 2006.12.28. 재건축주택 관리처분계획인가

- 2009.11.　 재건축주택 완공하여 입주 예정

- 2009.12.　 다른 주택 양도 예정

[질의내용]

- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 적용 여부

- 재건축주택 완성일 이후 2년 이내에 다른 주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세특례 적용 여부

출처 : 국세청 2015. 08. 17. 서면-2015-부동산-1160[부동산납세과-1273] | 국세법령정보시스템