도시환경정비사업 승계 시 양도세 감면 공사완료일 산정

요지

공익사업시행자 변경인가를 받고 변경된 사업시행자가 사업계획서상 사업기간의 변경인가를 받은 경우에는 변경된 사업시행자의 사업시행계획서의 공사완료일을 적용하는 것이며, 변경된 사업시행자가 해당 공사완료일까지 사업을 완료하지 아니하는 경우 감면된 세액에 상당하는 금액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 하는 것임

회신

 ⁠「조세특례제한법 시행령」제72조 제5항의 공사완료일을 적용함에 있어 양도일부터 5년 이내에「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행자 변경인가를 받고 변경된 사업시행자가 사업계획서상 사업기간의 변경인가를 받은 경우에는 변경된 사업시행자의 사업시행계획서의 공사완료일을 적용하는 것이며, 변경된 사업시행자가 해당 공사완료일까지 사업을 완료하지 아니하는 경우 감면된 세액에 상당하는 금액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 하는 것입니다.

1. 질의내용

 ○ ⁠(질의1) 조특법 제77조 제1항 제2호를 적용할 때, ⁠‘사업시행자’가 변경된 경우 감면 적용 여부

 ○(질의2) 공사완료일까지 공사를 완료하지 않은 경우 감면받은 양도소득세를 소득세 또는 법인세로 납부해야 할 납부의무자는 최초 사업시행자인지 승계받은 사업시행자인지

 ○ ⁠(질의3) 도시환경정비사업을 승계받은 자가 변경인가를 받은 경우 ⁠‘공사완료일’은 언제로 보는지

2. 사실관계

  ○***구역 제*지구 도시환경정비사업 변경인가 내역

  ○㈜△△△(이하 ⁠‘질의법인’)는 2011.5.25.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 ⁠‘***구역 제*지구 도시환경정비사업의 시행인가(정비기반시설 수반) 및 사업시행자로 지정을 받음

  ○질의법인은 업무시설을 신축할 계획이었으나, ㈜☆☆ 및 ☆☆☆㈜(이하 ⁠“공동매수인들”)가 위 사업부지에 호텔을 신축할 목적으로 질의법인에게 위 사업시행권 양도를 제안하자

  - 질의법인은 2012.2.20. 위 사업시행권 일체를 공동매수인들에게 양도

  ○공동매수인들은 ☆☆☆☆㈜(이하 ⁠“승계사업자”)를 설립한 후 2013.9.20. 위 ⁠‘***구역 제*지구 도시환경정비사업’의 사업시행자 변경인가를 받고

  - 사업시행기간을 당초 2011.6.29부터 2013.12.28.에서 2011.6.29.부터 2016.4.30. 로 건축계획을 당초 ⁠‘업무시설’에서 ⁠‘숙박시설’로 변경하여 인가를 받음

3. 관련 법령

○ 조세특례제한법(2010.12.27. 법률 제10406호로 개정되기 전의 것) 제77조【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2012년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 20[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 25로 하되, ⁠「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 40(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 50)]에 상당하는 세액을 감면한다.

  1. ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

  2. ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

  3.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 사업시행자는 제1항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.

  1.제1항제1호에 따른 공익사업의 시행자가 사업시행인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 그 공익사업에 착수하지 아니하는 경우

  2.제1항제2호에 따른 사업시행자가 대통령령으로 정하는 기한까지 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행인가를 받지 아니하거나 그 사업을 완료하지 아니하는 경우

 ③ 제1항에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하고 양도소득세의 100분의 40(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면받은 자가 그 특약을 위반하게 된 경우에는 즉시 감면받은 세액 중 양도소득세의 100분의 15(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 25)에 상당하는 금액을 징수한다.

 ④ 제1항제1호 또는 제2호에 따라 감면받은 세액을 제2항에 따라 납부하는 경우에는 제33조의2제4항의 이자 상당 가산액에 관한 규정을 준용하고 제1항에 따라 감면받은 세액을 제3항에 따라 징수하는 경우에는 제66조제6항을 준용한다.

 ⑤ 제1항제1호 또는 제2호에 따라 세액을 감면받으려면 해당 공익사업 또는 정비사업의 시행자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.

 ⑥ 제1항제3호에 따른 감면을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.

 ⑦ 제1항과 제3항을 적용하는 경우 채권을 만기까지 보유하기로 한 특약의 내용, 특약을 위반하였을 때 그 위반 사실을 국세청에 통보하는 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ⑧ 제1항을 적용하는 경우 상속받은 토지등은 피상속인이 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다.

○ 조세특례제한법(2010.12.27. 법률 제10406호로 개정된 것) 제77조【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】

 ① ⁠(생략)

 ② 거주자가 제1항 제1호에 따른 공익사업의 시행자 및 같은 항 제2호에 따른 사업시행자(이하 이 조에서 "사업시행자"라 한다)로 지정되기 전의 사업자(이하 이 항에서 "지정 전 사업자"라 한다)에게 2년 이상 보유한 토지 등(제1항 제1호의 공익사업에 필요한 토지등 또는 같은 항 제2호에 따른 정비구역의 토지등을 말한다. 이하 이 항에서 같다)을 2012년 12월 31일 이전에 양도하고 해당 토지등을 양도한 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)를 법정신고기한까지 한 경우로서 지정 전 사업자가 그 토지 등의 양도일부터 5년 이내에 사업시행자로 지정받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이 경우 감면할 양도소득세의 계산은 감면율 등이 변경되더라도 양도 당시 법률에 따른다.

 ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 사업시행자는 제1항 또는 제2항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.

  1.제1항제1호에 따른 공익사업의 시행자가 사업시행인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 그 공익사업에 착수하지 아니하는 경우

  2.제1항제2호에 따른 사업시행자가 대통령령으로 정하는 기한까지 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행인가를 받지 아니하거나 그 사업을 완료하지 아니하는 경우

  (이하 생략)

○ 조세특례제한법 시행령 제72조【공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면】

 ① 법 제77조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 채권"이란 법률 제6656호「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 부칙」 제2조에 따라 폐지된 ⁠「토지수용법」제45조 또는 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제63조의 규정에 의한 보상채권(이하 이 조에서 "보상채권"이라 한다)을 말한다.

 ② 법 제77조제1항 각 호 외의 부분에서 "「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법률을 말한다.

  1. ⁠「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」

  2. ⁠「택지개발촉진법」

  3. ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」

  4.그 밖에 제1호부터 제3호까지에 따른 법률과 유사한 법률로서 공익사업에 따른 협의매수 또는 수용에 관한 사항을 규정하고 있는 법률

 ③ 법 제77조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 보상채권을 해당 사업시행자를 예탁자로 하여 개설된 계좌를 통하여 한국예탁결제원에 만기까지 예탁하는 것을 말한다.

 ④ 법 제77조제2항에 따라 공익사업용 토지 등을 양도한 자가 양도소득세를 감면받으려는 경우에는 법 제77조제1항제1호에 따른 공익사업의 시행자 및 같은 항 제2호에 따른 사업시행자(이하 이 조에서 "사업시행자"라 한다)가 해당 사업시행자로 지정받은 날부터 2개월 이내에 기획재정부령으로 정하는 세액감면신청서에 해당 사업시행자임을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 양도자의 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

 ⑤ 법 제77조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 기한"이란 사업시행인가에 있어서는 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행자의 지정을 받은 날부터 1년이 되는 날, 사업완료에 있어서는 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 사업시행계획서상의 공사완료일을 말한다.

 ⑦ 법 제77조제6항에 따른 감면신청을 하고자 하는 사업시행자는 당해 토지등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 당해 사업시행자임을 확인할 수 있는 서류(특약체결자의 경우에는 특약체결 사실 및 보상채권 예탁사실을 확인할 수 있는 서류를 포함한다)를 첨부하여 양도자의 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

 ⑧ 법 제77조제7항에 따른 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 토지등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(거주자와 「법인세법」 제62조의 2제 7항의 규정에 의하여 예정신고를 한 비영리내국법인의 경우에는 예정신고를 포함한다)와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류(특약체결자의 경우에는 특약체결 사실 및 보상채권 예탁사실을 확인할 수 있는 서류를 포함한다)를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

○ 도시 및 주거환경정비법(2011.4.14. 법률 제10599호로 개정되기 전의 것) 제2조 【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

  1. "정비구역"이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다.

  2. "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.

  가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

  나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

  다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

  라. 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

  3. ⁠(생략)

  4."정비기반시설"이라 함은 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(국토의계획및이용에관한법률 제2조제9호의 규정에 의한 공동구를 말한다. 이하 같다) 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.

  5. ~ 7. ⁠(생략)

  8. "사업시행자"라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.

(이하 생략)

○ 도시 및 주거환경정비법 제4조 【정비계획의 수립 및 정비구역의 지정】

 ① 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장, 군수 또는 구청장이 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 특별시장·광역시장·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.

(이하 생략)

○ 도시 및 주거환경정비법 제6조 【정비사업의 시행방법】

 ④ 도시환경정비사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제8조 【주택재개발사업 등의 시행자】

  ①․② 생략

  ③ 도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

(이하 생략)

○ 도시 및 주거환경정비법 제10조 【사업시행자 등의 권리·의무의 승계】

  사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제28조 【사업시행인가】

 ① 사업시행자(제8조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 "사업시행계획서"라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 이를 신고하여야 한다.

 ④ 시장·군수는 제1항의 규정에 의한 사업시행인가(시장·군수가 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함한다)를 하거나 그 정비사업을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 국토교통부령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제29조【지정개발자의 정비사업비의 예치 등】

 ①시장·군수는 도시환경정비사업의 사업시행인가를 하고자 하는 경우 해당 정비사업의 사업시행자가 지정개발자인 때에는 정비사업비의 100분의 20의 범위 이내에서 시·도조례로 정하는 금액을 예치하게 할 수 있다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제30조 【사업시행계획서의 작성】

  사업시행자는 제4조제6항에 따라 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다.

  1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)

  2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획

  (이하 생략)

○ 도시 및 주거환경정비법 제40조 【공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률의 준용】

 ① 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있다.

 ② 제1항의 규정에 의하여 ⁠「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용함에 있어서 사업시행인가의 고시(시장·군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행계획서의 고시를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 있은 때에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제20조 제1항 및 제22조제1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다.

(이하 생략)

○ 도시 및 주거환경정비법 제52조 【정비사업의 준공인가】

 ① 시장·군수가 아닌 사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 시장·군수의 준공인가를 받아야 한다.

(이하 생략)

○ 도시 및 주거환경정비법 제53조【공사완료에 따른 관련 인·허가등의 의제】

 ① 제52조제1항 내지 제4항의 규정에 의하여 준공인가를 하거나 공사완료의 고시를 함에 있어 시장·군수가 제32조의 규정에 의하여 의제되는 인·허가등에 따른 준공검사·준공인가·사용검사·사용승인 등(이하 "준공검사·인가등"이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의하여 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 준공검사·인가등을 받은 것으로 본다.

 ② 시장·군수가 아닌 사업시행자는 제1항의 규정에 의한 준공검사·인가등의 의제를 받고자 하는 경우에는 제52조제1항의 규정에 의한 준공인가를 신청하는 때에 해당 법률이 정하는 관계서류를 함께 제출하여야 한다.

  (이하 생략)

출처 : 국세청 2015. 04. 20. 서면-2014-법령해석재산-21979[법령해석과-742] | 국세법령정보시스템