요지
의제취득일(1985.1.1.) 전에 취득한 자산의 의제취득일 현재의 취득가액은 「소득세법 시행령」 제176조의2 제4항 제1호 또는 제2호에 따른 가액 중 많은 것을 적용하는 것이며, 같은 영 제176조의2 제4항 제2호에 따라 취득가액을 산정하는 경우 그 가액에 자본적지출액과 양도비를 더한 금액을 필요경비로 공제할 수 있는 것임
회신
의제취득일(1985.1.1.) 전에 취득한 토지의 취득 당시 실지거래가액이나 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되지 아니하는 귀 질의의 경우 이 타당하며, 이와 관련하여서는 기존해석사례(부동산거래관리과-379, 2012.07.19.)을 참고하시기 바랍니다.
○ 부동산거래관리과-379, 2012.07.19.
1. 귀 질의 1,2 및 3의 경우, 「소득세법」에 따른 의제취득일(1985.1.1.) 전에 취득한 자산의 경우 의제취득일 현재의 취득가액은 같은 법 시행령 제176조의2 제4항 제1호 또는 제2호에 따른 가액 중 많은 것을 적용하는 것입니다.
2. 질의 4의 경우, 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로서 「소득세법 시행령」제176조의2 제4항 제2호에 따라 해당 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액을 취득가액으로 계산하는 경우에는 같은 법 제97조제1항제2호 및 제3호에 따른 자본적지출액과 양도비를 필요경비로 공제받을 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
- 갑은 ’82년도에 경기도 화성시 정남면 소재 A농지(전, 3,150㎡)를 매매로 취득(실지거래가액은 확인되지 않음)하였으며, 그 후 4필지로 분할됨
- 갑은 ’13년도에 위 4필지의 농지에 대해서 건축허가 및 농지전용허가를 받아 농지전용부담금 12백만원 및 토목공사 설계비 5백만원을 납부
- 갑은 위 4필지의 농지를 ’15.6.30. 을에게 양도(168백만원)
2. 질의내용
갑이 양도하는 4필지의 농지에 대한 필요경비 계산방법(신청인 의견 : 환산취득가액으로 취득가액을 계산하더라도 농지전용부담금 및 토목공사 설계비 등 자본적지출액을 필요경비로 공제하는 것이 적정하므로 이 타당함)
《환산취득가액 + 자본적지출액 등》
《환산취득가액 + 개산공제액》과 《자본적지출액 등 + 양도비 등》 중 큰 금액
3. 관련법령
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액
(이하 생략)
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
① ~ ⑥ 생략
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① ․ ② 생략
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
2의 2. 생략
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ (삭제, 2000. 12. 29.)
⑤ 생략
⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 토 지
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
2. ~ 4. 생략
⑦ ~ ⑪ 생략
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조 제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 생략
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.
1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액
2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액
(이하 생략)
○ 부동산거래관리과-379, 2012.07.19.
[ 회 신 ]
1. 귀 질의 1,2 및 3의 경우, 「소득세법」에 따른 의제취득일(1985.1.1.) 전에 취득한 자산의 경우 의제취득일 현재의 취득가액은 같은 법 시행령 제176조의2제4항제1호 또는 제2호에 따른 가액 중 많은 것을 적용하는 것입니다.
2. 질의 4의 경우, 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로서 「소득세법 시행령」제176조의2제4항제2호에 따라 해당 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액을 취득가액으로 계산하는 경우에는 같은 법 제97조제1항제2호 및 제3호에 따른 자본적지출액과 양도비를 필요경비로 공제받을 수 있는 것입니다.
[사실관계]
- 甲은 의제취득일(1985.1.1.) 전에 토지를 취득하였으며, 취득시 실지거래가액을 확인할 수 있는 계약서 있음
[질의내용]
(질의 1) 「소득세법」제97조제1항 내지 제2항을 적용할 때 의제취득일 전에 취득한 자산의 경우에는 환산가액(A)을 취득가액으로 적용하는 것인지 여부
(질의 2) 취득당시의 실지거래가액(B)과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승율을 곱하여 계산한 금액(C)의 합계액(B+C)을 취득가액으로 한다는 것인지. 이 경우 (A)와 (B)는 같은 값인지 다른 값인지
(질의 3) ‘질의 2’에서 (A)와 (B)가 다른 금액이라면 (B)에서 지칭하는 실지거래가액은 무엇을 말하는 것인지
(질의 4) ‘질의 1’의 경우 의제취득일 전에 취득한 부동산(토지)에 대해서는 환산된 취득가액을 실지거래가액으로 할 경우 「소득세법」제97조제1항제2호(자본적지출액) 내지 제3호(양도비) 등도 필요경비로 인정되는 것인지 아니면 개산공제금액만 필요경비로 인정되는 것인지
출처 :
국세청 2015. 09. 11. 서면-2015-부동산-1663[부동산납세과-1460] | 국세법령정보시스템
