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* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
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이주대책의 일환으로 수용된 주택 등의 소유자가 이주자 주택을 공급받을 권리(아파트 분양권)를 취득하고, 분양대금을 청산하기 전에 해당 아파트의 사용승인(임시사용승인, 사실상 사용 포함.)이 되는 경우는 분양대금 청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날, 분양대금을 청산한 후에 사용승인이 되는 경우에는 사용승인일이 해당 아파트의 취득시기가 되는 것임
1. 귀 질의 1.의 경우, 한국토지주택공사가 공공주택지구 조성사업을 하면서 사업지역 내 주택과 토지(이하 “주택 등”이라 함)를 수용함에 있어, 이주대책의 일환으로 수용된 주택 등의 소유자가 이주자 주택을 공급받을 권리(아파트 분양권)를 취득하고, 분양대금을 청산하기 전에 해당 아파트의 사용승인(임시사용승인, 사실상 사용 포함. 이하 “사용승인”이라 함)이 되는 경우는 분양대금 청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날, 분양대금을 청산한 후에 사용승인이 되는 경우에는 사용승인일이 해당 아파트의 취득시기가 되는 것입니다.
2. 귀 질의 2.의 경우, 「소득세법 시행령」제154조제1항을 참고하시기 바랍니다. 다만, 1세대 1주택자가 양도하는 주택의 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택인 경우에는 비과세가 제외되며, 그 양도차익 및 장기보유특별공제는 같은 영 제160조제1항 각호의 계산식으로 계산한 금액으로 하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2008년 12월 경기도 고양시 ○○○○ 공공주택지구 조성사업으로 甲이 소유하고 있던 토지와 주택이 한국토지주택공사에 수용되고 보상금 전액 수령
- 2010년 10월 甲의 배우자는 서울시 은평구 ▵▵동에 소재하는 A아파트를 취득하여 세대전부 거주 중
- 甲은 고양시 ○○○○ 공공주택지구 조성사업 이주대책의 일환으로 이주자 주택을 공급받을 권리(아파트 분양권)를 취득할 수 있는 대상자로 확정됨
․ 분양계약은 2016년 이후 예정이고, 입주시기는 6~7년 후로 예상
○ 질의내용
1. 1세대 2주택 발생시점
2. 현 시점에서 甲의 배우자가 소유한 A아파트를 양도할 때 비과세 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. ~ 2. 생략
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
② 생략
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
1. ~ 3. 생략
② ~ ④ 생략
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.
⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.
⑦ 생략
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.
1.생략
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
3. 생략
⑨ ~ ⑪ 생략
○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】
① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
|
법 제95조제1항에 따른 양도차익 |
× |
양도가액 - 9억원 |
|
양도가액 |
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
|
법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액 |
× |
양도가액 - 9억원 |
|
양도가액 |
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(이하 생략)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면인터넷방문상담4팀-1761(2005.09.27)
[회 신]
지방자치단체가 지역 내 주택 등을 수용(협의매수 포함)․철거하면서 이주대책의 일환으로 철거민이 지방자치단체 등이 시공하는 아파트를 특별분양 받은 경우 당해 특별분양받은 아파트의 취득시기는 잔금 정산일이 되고, 잔금정산일이 불분명한 경우에는 소유권 이전등기 접수일이 되는 것
○ 서면인터넷방문상담4팀-1761(2005.09.27)
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우 2005년 8월 분양계약을 체결한 아파트(전주시 효자동 소재 아파트)가 2007년 12월 완공된 후 2008.1.2. 분양 잔금을 납부한 경우(잔금납부 후 소유권이전등기) 당해 아파트의 취득시기는 대금을 청산한 날(2008.1.2)이 되는 것이며, 당해 아파트를 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택(귀 질의의 경우 광명시 소재 아파트)을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서「소득세법 시행규칙」 제72조 제1항에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함함)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정합니다
○ 서면인터넷방문상담5팀-858(2006.11.17)
양도 및 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항에 따라 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것입니다.
