임대주택 양도소득과 사업소득 구분 기준(국세청 2015년)

요지

임대주택을 양도함으로서 발생하는 소득의 구분은 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단하여야 하는 것임

회신

귀 질의의 경우 기존해석사례(소득세과-177, 2011.02.23.; 소득46011-3149, 1999.08.10.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 소득세과-177, 2011.02.23.
[ 요 지 ]
임대주택을 양도함으로서 발생하는 소득의 구분은 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단하여야 하는 것임

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 거주자 갑은 ’03.3.3. 관할구청장 및 세무서장에게 주택임대업을 등록하고 ’03.9.30.부터 주택임대업을 영위하다가 ’10.2.25. 부동산매매업을 추가하고 면세사업자에서 일반과세자로 과세유형을 변경하였음

- 갑의 주택 취득 및 양도 현황은 아래와 같음

- 한편, 갑은 미분양주택 등을 매매로 취득하여 5년 이상 임대하던 중 은행차입금 등을 상환하기 위해 동 임대주택을 양도하였으며, ’15년에도 계속 매각을 진행하고 있고, ’14년 양도분에 대해서는 부동산매매업에서 발생한 소득으로 신고하였으나, ’15년 양도분에 대해서는 양도소득으로 신고하였음

○ 질의내용

- 구청 및 세무서에 주택임대업 등록을 하고 임대하던 주택(아파트)을 양도하는 경우 양도소득으로 보는지 또는 부동산을 반복적으로 매각한 것이므로 사업소득(부동산매매업)으로 보는지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 종합소득 이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것

가. 이자소득

나. 배당소득

다. 사업소득

라. 근로소득

마. 연금소득

바. 기타소득

2. 퇴직소득

3. 양도소득

(이하 생략)

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. ~ 11. 생략

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

13. ~ 19. 생략

20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득

② 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 "결손금"이라 한다.

③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(이하 생략)

○ 소득세법 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.

  (이하 생략)

○ 소득46011-3149, 1999.08.10.

    부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것입니다.

○ 소득세과-177, 2011.02.23.

[ 요 지 ]

임대주택을 양도함으로서 발생하는 소득의 구분은 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단하여야 하는 것임

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우, 기존 해석사례(재재산46014-28, 2002.1.31.)를 참조하시기 바랍니다.

* 재재산46014-28, 2002.01.31.

임대주택법에 의한 건설임대주택을 신축 후 5년 이내에 양도함으로서 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업소득에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단할 사항임.

[사실관계]

2001.5.25. 업종을 부동산매매와 주택임대로 하여 사업자등록하고 2가지 사업을 계속 영위 중임

- 주택임대업의 경우 임대주택법에 따라 임대사업자등록을 하고 해당 주택(아파트 42세대)을 취득할 때마다 등록사항에 추가하였음

- 임대주택법에 따라 임대주택을 5년이상 임대하고 이를 양도하고 있음

[질의내용]

부동산매매업과 주택임대업을 영위하는 거주자가 임대주택법에 따라 임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 주택의 소득구분(양도소득 또는 사업소득)

○ 대법원94누16021, 1995.09.15.

소득세법 제20조 제1항 제8호는 소득세의 과세대상이 되는 사업소득의 하나로 부동산업에서 발생하는 소득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제36조 제3호는 위 부동산업을 부동산매매업이라고 규정하고 있는 바, 어느 부동산의 양도에 의한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 회수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며(당원 1984.9.11. 선고 83누66 판결 ; 1994.9.9. 선고 93누17522 판결 ; 1995.1.12. 선고 94누5168 판결 각 참조), 그 양도의 태양이 공공용지의취득및손실보상에관한특례법에 의한 협의취득이라 하여 달리 볼 것은 아니다.

    (이하 생략)

○ 대법원95누92, 1995.11.07.

부동산의 거래행위가 사업소득세 및 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간중에 있은 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니다.(당원 1995.4.11. 선고 94누10306 판결 참조). - 이하 생략 -

○ 대법원2008두21768, 2010.07.22.

부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 1984. 9. 11. 선고 83누66 판결, 대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조).

출처 : 국세청 2015. 05. 26. 서면-2015-부동산-0361 | 국세법령정보시스템