신축주택 5년 경과 후 양도 감면소득금액 산정 방식 유권해석

요지

신축주택을 취득일부터 5년이 경과한 후에 양도하고 감면대상인 양도소득금액을 산정함에 있어 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가는 취득 당시 기준시가보다 작고 양도 당시 기준시가는 취득 후 5년이 되는 날 기준시가보다 작은 경우에는 해당 주택의 감면소득금액은 ⁠“0”이 되는 것임

답변내용

거주자가「조세특례제한법」 제99조의3제1항제1호에 따른 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택을 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하고 같은 법 시행령 제40조에 따라 감면대상 양도소득금액을 산정함에 있어 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가는 취득 당시 기준시가보다 작고 양도 당시 기준시가는 취득 후 5년이 되는 날 기준시가보다 작은 경우에는 해당 주택의 감면소득금액은 ⁠“0”이 되는 것입니다.

1. 질의내용

 ○ 신축주택(「조세특례제한법」제99조의 3이 적용되는 주택)을 취득일부터 5년이 지나 양도한 경우, ⁠‘취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가’가 ⁠‘취득당시 기준시가’ 및 ⁠‘양도당시 기준시가’보다 작을 때 해당 주택의 감면소득금액

2. 사실관계

 ○ 2002.11.14. 신청인은 주식회사 □□□건설과 서울시 @@구 **동 1000-10 외 1필지 소재 ◯◯아파트 제101동 제706호를 매매계약(분양대금 720,900천원)을 하고 계약금을 153,380천원을 납부하였음

 ○쟁점주택의 사용승인일은 2006.2.9.이고 신청인은 쟁점주택의 분양대금을 2006.5.2. 완납하였으며, 2006.7.17. 소유권이전등기를 접수함

 ○ 2014.10.17. 신청인은 쟁점주택을 매매대금 1,095,000천원에 양도함

 ○ 쟁점주택의 기준시가(공동주택가격)은 아래와 같음

3. 관련 법령

○조세특례제한법 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우: 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택은 제외한다.

  2.자기가 건설한 신축주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 대통령령으로 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우: 신축주택취득기간에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

 ② ⁠「소득세법」제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 그 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

 ③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.

 ④ 제1항을 적용할 때 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○조세특례제한법 시행령 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 법 제99조의3제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조에 따라 택지개발지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역을 말한다.

 ② 법 제99조의3제1항 각 호 외의 부분을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

 ③ 법 제99조의3제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.

  1. ⁠「주택법」에 의한 주택조합 또는 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 "주택조합등"이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 "잔여주택"이라 한다)으로서 법 제99조의3제1항제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 이내에 주택조합등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택

  2.조합원(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다.

 ④ 법 제99조의3제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택"이란 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다.

 ⑤ 법 제99조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 조합원"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다.

 ⑥ 제99조제4항의 규정은 법 제99조의3제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다.

○조세특례제한법 시행령 제40조【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】

 ① 법 제43조제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은「소득세법」제95조제1항의 규정에 의한 양도소득금액 또는「법인세법」제99조제1항의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다.

   (이하 생략)

○조세특례제한법 부칙(제6762호,2002.12.11) 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】

 ① 이 법 시행전에 종전의 제99조제1항 또는 제99조의3제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조제1항 또는 제99조의3제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

출처 : 국세청 2014. 11. 20. 법규재산2014-2035 | 국세법령정보시스템