요지
조특법 제97조의2를 적용받을 수 있는 1999.8.20. 이후 신축된 매입임대주택은 1999.8.20. 이후 취득 및 임대를 개시한 주택을 말하는 것이며 1999.8.20. 이후 취득이라 함은 1999.8.20.˜2001.12.31. 기간중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당함
답변내용
「조세특례제한법」제97조의2 규정에 따른 양도소득세 감면특례를 적용받는 매입임대주택은 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당함) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당)으로서 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 또는 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택을 말하는 것으로 1999년 8월 19일 이전에 매매계약을 체결하여 취득한 매입임대주택은 양도소득세 감면특례를 적용받을 수 없는 것입니다. 끝.
1. 질의내용
○ 1999.8.19. 이전에 분양계약을 체결하고 1999.8.20.～2001.12.31. 기간 중 취득한 매입임대주택을 5년이상 임대하고 양도한 경우 조특법 제97조의2에 따른 양도소득세 감면대상에 해당하는 지 여부
2. 사실관계
○ 신청인은 1999.8.6. 대한주택공사와 경기도 용인시 △△읍 ▽▽리 용인▽▽ 주공아파트 308동의 주택 5호(308동 702호, 902호, 1002호, 1102호, 1202호, 모두 전용면적 49.85㎡)를 호당 64,560,000원에 분양계약을 체결하였음
- 입주예정일은 2001.10월이었으며, 5호 모두 2001.10월～12월 기간 중 잔금지급 및 등기완료함
- 2001.10.16.(1202호 제외한 호), 2001.11.10.(1202호) 용인시에 임대사업자 등록 함
- 2001.11.10.을 개업일로 관할세무서에 주택임대 사업자등록 함
- 이 중 308동 1202호를 취득한 이후 5년이상 임대하다가 2014.4.10. 양도하였음
3. 관련 법령
○ 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 건설임대주택
가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)
가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
나. 제1호나목에 해당하는 주택
② 신축임대주택에 관하여는 제97조제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】
① 법 제97조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.
② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고·세액감면의 신청·임대기간의 계산등에 관하여는 제97조제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2제1항제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
○ 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
② 법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제122조제4항 및 제5항을 준용한다.
③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 정 2001.12.31, 2005.2.19, 2008.2.29>
1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증
2. 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본
4. 삭제
5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 2000.1.10, 2001.12.31, 2008.2.29>
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.
○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조【주택임대기간의 계산】
영 제97조제5항제5호에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간을 말한다.
○ 임대주택법 제2조 【정의】
2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택(이하 "토지임대부 임대주택"이라 한다)을 포함한다]
나. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택
2의2. "공공건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건설임대주택을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.
가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택
나. 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택
다. 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택
2의3. "민간건설임대주택"이란 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택을 말한다.
3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [「주택법」 제2조제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)을 포함한다]을 말한다.
4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
○ 임대주택법 제6조 【임대사업자의 등록】
① 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 임대주택법 제7조 【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등】
① 법 제6조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
② 법 제6조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다.
1. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자
2. 「주택법」 제10조제1항 및 제3항에 따라 임대를 목적으로 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자
3. 임대를 목적으로 주택을 건축하기 위하여 「건축법」 제11조에 따라 허가를 받은 자
4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자
5. 제14조제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 회사 등
출처 :
국세청 2014. 06. 27. 법규재산2014-226 | 국세법령정보시스템
