요지
「조세특례제한법」제99조의 2의 규정을 적용할 때 매매계약시 약정된 추가할인금액을 취득가액에서 차감하지 아니하고 실지거래가액 6억원 초과 여부를 판단하는 것임
회신
귀 질의의 경우, 기존해석사례(서면법규과-972, 2013.09.09.; 서면법규과-1418, 2013.12.30.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 서면법규과-972, 2013.09.09.
「조세특례제한법」 제99조의2 규정을 적용함에 있어, 거주자가 사업주체로부터 미분양주택에 대한 매매계약을 체결하면서 추후 중도금 또는 잔금을 미리 납부하는 때에는 분양대금에서 일정금액을 할인받기로 하는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하지 않는 것입니다.
○ 서면법규과-1418, 2013.12.30.
「조세특례제한법」(2013.5.10. 법률 제11759호로 개정된 것)제99조의2를 적용함에 있어 사업주체 등으로부터 신축주택 등을 취득하면서 중도금 또는 잔금을 미리 납부하여 분양대금에서 일정금액을 할인받기로 하는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하지 아니하는 것이며, 발코니 확장 등 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」제4조에 따라 분양 가격에 포함되지 않는 추가선택품목을 사업주체와 체결하는 경우 해당 추가선택품목에 소요된 금액은 해당 신축주택의 취득가액에 포함되는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 甲(거주자)은 ’13.09.13. 乙(사업주체)과 경기도 용인시 소재 A미분양주택(전용면적 124.82㎡, 계약면적 209.68㎡)에 대해서 최초로 매매계약을 체결(부가가치세를 포함한 총공급가격은 630백만원임)
- 용인시에 A미분양주택에 대한 실거래가액을 신고할 때에는 추가약정서에 따른 할인금액(32백만원)을 차감한 가액(598백만원)으로 신고
- 사업주체에 따르면, 추가약정서에 따른 할인금액(32백만원)은 중도금 또는 잔금을 선납한 것에 대한 할인금액이 아니라 미분양주택 해소 차원에서 계약 당시부터 모든 계약자에게 일괄 할인해 주는 것이며, 총공급가격 630백만원은 시행사가 기존에 분양받은 계약자들의 반발을 의식해서 형식적으로 기재한 것이라고 함
○ 질의내용
「조세특례제한법」제99조의 2의 규정에 따른 양도소득세 과세특례를 적용할 때 추가약정서에 따라 사업주체로부터 일괄 할인받은 금액을 취득가액에서 차감하는 것인지 또는 추가약정할인금액을 차감하지 않고 당초의 분양가액을 취득가액으로 보는 것인지
2. 질의내용에 대한 자료
○ 조세특례제한법 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
(이하 생략)
○ 조세특례제한법 시행령 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 생략
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 신축주택등은 제외한다.
1. 제6항제1호에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "사업주체등"이라 한다)와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 신축주택등. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.
(이하 생략)
○ 서면법규과-972, 2013.09.09.
「조세특례제한법」 제99조의2 규정을 적용함에 있어, 거주자가 사업주체로부터 미분양주택에 대한 매매계약을 체결하면서 추후 중도금 또는 잔금을 미리 납부하는 때에는 분양대금에서 일정금액을 할인받기로 하는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하지 않는 것입니다.
* 조특법 §99의2①을 적용함에 있어, 취득가액이 6억원 이하인지 여부를 판단하는 기준에 관한 해석이므로, 적용에 유의하시기 바람
○ 서면법규과-1418, 2013.12.30.
「조세특례제한법」(2013.5.10. 법률 제11759호로 개정된 것)제99조의2를 적용함에 있어 사업주체 등으로부터 신축주택 등을 취득하면서 중도금 또는 잔금을 미리 납부하여 분양대금에서 일정금액을 할인받기로 하는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하지 아니하는 것이며, 발코니 확장 등 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」제4조에 따라 분양 가격에 포함되지 않는 추가선택품목을 사업주체와 체결하는 경우 해당 추가선택품목에 소요된 금액은 해당 신축주택의 취득가액에 포함되는 것입니다.
출처 :
국세청 2014. 02. 04. 부동산납세과-66 | 국세법령정보시스템
