합산배제 임대주택 매각 시 종합부동산세 추징요건 해석

요지

임대기간 요건 개정(’11.3.31)전 매입임대주택은 종전 기간 요건 10년 또는 개정규정 시행일부터 5년을 임대하여야 함. 또한, 임대기간 요건 개정(’11.3.31)전 기 합산배제 받은 매입임대주택의 경우에는 개정전 규정에 의한 보유 주택 호수(5호)를 적용함.

회신

1. 종합부동산세를 합산배제하는 매입임대주택의 요건이 주택공시가격 6억원 이하(비수도권 3억원 이하)인 1호 이상의 주택을 5년 이상 임대하는 것으로 ’11.3.31 개정됨.
3. 다만, 개정 전의 규정에 따라 임대기간 외의 요건(공시가격, 전용면적, 임대주택수)을 충족한 매입임대주택에 대하여는 종전 규정에 따른 임대기간(10년)을 충족하는 날과 개정일(’11.3.31)로부터 기산하여 임대기간 5년을 충족하는 날 중 빠른 날에 임대기간 요건을 충족한 것으로 보며, 임대기간 외의 요건을 충족하지 못한 주택의 경우에는 ’11.3.31 개정규정에 따른 임대기간 외의 요건을 모두 충족한 후 최초로 임대한 날부터 임대기간을 기산하여 임대기간(5년)을 충족한 것으로 보는 것임.
4. 또한, 합산배제한 매입임대주택 중 일부를 의무임대기간을 충족하기 전에 매각하는 경우 매각한 주택뿐만 아니라 주택매각으로 인해 임대주택수 요건을 충족하지 못하는 나머지 주택에 대하여도 종합부동산세가 추징됨「종합부동산세법시행규칙」제4조 제2호 나목의 적용과 관련하여「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양주택으로서 타인이 거주한 기간이 과세기준일(6월1일) 현재 1년 미만인 경우 합산배제 신고할 수 있는 것이나,
5. 이후 임대 등으로 인해 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 경우에는 종합부동산세 합산배제 대상 미분양주택의 범위에서 제외하는 것임.

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

   - 1985.00 주택 임대개시

   - 2006.07 시․군․구청 임대사업자 등록(5호)

   - 2007.05 세무서 ⁠(주택)임대사업자 등록

   - 2011.00 임대주택(5호) 중 1호를 양도(양도후 4호 보유)

             관할세무서 종부세 추징(주택양도,합산배제 사후관리)

   - 2014.08 임대주택 4호 중 1호 양도할 예정

 ○질의내용

     현재 임대주택을 4호 보유하고 있고 임대사업자등록 7년째일 경우, 보유 임대주택 중 한 채를 양도하면 종전 규정에 의하여 종부세 유예받은 것을 다시 추징하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 시행령 제3조① 【합산배제 임대주택】

 ①법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ⁠「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다(중략)

  2.「임대주택법」 제2조제3호에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(2011.10.14 개정)

   가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것(2013.3.22 개정)

   나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것(2011.3.31 개정)

○ 종합부동산세법 시행령 부칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.

제3조(합산배제 임대주택의 임대기간에 관한 경과조치)

① 이 영 시행 전에 종전의 제3조제1항제2호ㆍ제7호, 같은 조 제5항 및 같은 조 제7항제1호ㆍ제5호(이하 "종전의 규정"이라 한다)에 따라 임대기간 요건을 제외한 다른 요건(이하 "임대기간 외의 요건"이라 한다)을 모두 충족한 주택의 경우에는 제3조제1항제2호ㆍ제7호, 같은 조 제5항 및 같은 조 제7항제1호ㆍ제5호의 개정규정(이하 "개정규정"이라 한다)에도 불구하고 종전의 규정에 따른 임대기간 요건을 충족하는 날과 개정규정에 따른 임대기간(이 영 시행일 이후 최초로 임대한 날부터 계산한다) 요건을 충족한 날 중 빠른 날에 임대기간 요건을 충족한 것으로 본다.

② 이 영 시행 전에 종전의 규정에 따른 임대기간 외의 요건을 충족하지 못한 주택의 경우에는 이 영 시행일 이후 개정규정에 따른 임대기간 외의 요건을 모두 충족한 후 최초로 임대한 날부터 주택의 임대기간을 계산한다.

○ 종합부동산세법 시행령 제10조 【추징액 등】

① 법 제17조제5항에 따라 추징하여야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다.

1. 합산배제 임대주택 또는 가정어린이집용 주택(이하 "합산배제 임대주택등"이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액

2. 합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액

○ ⁠(구,2005.12.31)종합부동산세법 시행령 제3조① 【합산배제 임대주택】

  2. ⁠「임대주택법」 제2조제3호의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택

   가. 「주택법」 제2조제3호의 규정에 의한 국민주택(이하 "국민주택"이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

   나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 ⁠(중략)

   ②제1항제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수(수)는 같은 특별시·광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.

     ＊수도권 소재 매입임대주택 요건이 ’05.5.31. 5호 이상에서 ’11.3.31. 3호 이상, 임대의무기간을 5년으로 단축, ’11.10.14. 호수요건을 1호 이상으로 개정

○ 종합부동산세과-19, 2011.07.21

 종합부동산세를 합산배제하는 매입임대주택의 요건이 수도권은 주택공시가격 6억원 이하이고 전용면적 149㎡ 이하인 3호 이상의 주택을 5년 이상 임대하는 것으로, 비수도권은 주택공시가격 3억원 이하이고 전용면적 149㎡ 이하인 주택을 5년 이상 임대하는 것으로 개정(’11.3.31)됨
다만 개정 전의 규정에 따라 임대기간 외의 요건(주택공시가격, 전용면적, 임대 주택수)을 충족한 매입임대주택에 대하여는 종전 규정에 따른 임대기간 7년(서울시 10년)과 개정일부터 임대기간 5년 중 빠른 날에 임대기간 요건을 충족하는 것으로 봄

따라서 합산배제하는 매입임대주택 중 일부를 임대의무기간을 충족하기 전에 매각하는 경우 매각한 주택뿐만아니라 주택매각으로 인해 임대주택수 요건을 충족하지 못하는 나머지 주택에 대하여도 종합부동산세가 추징되는 것임

○ 종합부동산세과-102, 2009.06.15

종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호의 규정에 따른 매입임대주택으로서 합산배제 적용을 받아왔던 임대주택을 10년 이상 임대하도록 한 요건을 채우지 못하고 양도하는 경우에는 경감 받은 종합부동산세를 추징하는 것임

○ 종합부동산세과-1537, 2008.11.12

종합부동산세법 시행령 제3조 제1항의 규정에 의하여 합산배제되는 기존임대주택으로 적용받아왔던 주택 중 1호가 재개발 또는 재건축사업으로 멸실되어 법정의무임대기간(5년)을 충족하지 못하게 될 경우 당해 멸실된 주택 및 멸실된 주택으로 인해 보유요건(임대호수)을 충족하지 못한 나머지 주택에 대하여 각각 종합부동산세가 추징되는 것임

출처 : 국세청 2014. 09. 01. 부동산납세과-655 | 국세법령정보시스템