요지
주택신축 판매업을 영위하는 내국법인이 주택신축 목적으로, 주택신축이 가능한 토지를 취득한 후 환지방식으로 도시개발사업이 시행되어 토지의 사용이 사실상 제한된 경우 해당 토지는 ‘도시개발구역 지정ㆍ고시일’부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지 기간은 “법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지”로 보는 것임
답변내용
「법인세법」제55조의 2 제3항에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 특례를 적용함에 있어서, 주택신축 판매업을 영위하는 내국법인이 주택신축 목적으로, 주택신축이 가능한 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 환지방식으로 도시개발사업이 시행됨에 따라 토지의 사용이 사실상 제한된 경우
해당 토지는 「도시개발법」제9조의 ‘도시개발구역 지정ㆍ고시일’부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날(건축이 가능하게 된 날 전에 양도한 경우에는 양도일)까지 기간은 「법인세법 시행령」제92조의 11 제1항 제1호의 “법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지”로 보는 것임
다만, 귀 세법해석 사전답변 신청의 경우가 이에 해당하는지는 토지의 취득 목적과 실제 이용현황 및 본래 용도의 변경가능성 등도 아울러 고려하여 사실판단 하시기 바람
1. 질의내용
○ 주택신축 목적으로 토지를 취득한 후 해당 토지가 ｢도시개발법｣에 따른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 진행되는 경우로서 해당 토지를 도시개발사업이 사실상 완료되기 전에 양도하는 경우
- 도시개발구역 지정일로부터 양도일까지의 기간 동안은 해당토지를 비사업용 토지로 보지 아니하는지 여부
2. 사실관계
○갑법인은 주택신축판매사업을 영위할 목적으로, 2006~2007년에 걸쳐 아래 토지를 ×,×××백만원에 취득
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공부상 지목 |
필지 |
소유면적(m2) |
비고 |
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농지(전, 답) |
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취득 당시 공부상 지목에 불구하고 실제 건축물 부속토지 등으로 이용되고 있어 농지전용허가 없이 토지거래허가만을 받았고, 취득 후 현재까지 농지로 사용된 바 없음 |
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임야 |
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도시개발사업을 위한 문화재 발굴 조사단계에서 임목이 전부 벌채되고 지표가 파헤쳐진 상태임 |
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기타
(대, 잡 등) |
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도로, 건축물 부속토지 등으로 이용중임 |
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합계 |
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-해당 토지의 취득자금은 은행에서 차입하였으며, 시공사가 연대 보증함
○ 해당토지 취득 후, 해당토지를 비롯한 인근 토지 전체가 도시개발구역으로 지정되는 등, 본건 사업의 주요 진행경과는 다음과 같음
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일시 |
사업 진행 경과 |
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20×1년 ~20×2년 |
토지 취득 완료 |
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20×4년 월 일 |
도시개발사업 구역지정 |
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20×5년 월 일 |
도시개발사업 개발계획(환지방식)수립 |
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20×6년 월~20×7년 월 |
4회에 걸친 도시개발계획변경 고시 |
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20×8년 월 일 |
실시계획인가 신청(시행자) 및 인가예정 |
○갑법인의 차입금 만기시점에 은행이 만기연장을 불허함에 따라
- 연대보증인이 대위변제한 후 구상채권 회수를 위해 해당 토지에 대해 공매신청 하였으나 3회 유찰되어,
- 연대보증인에게 수의계약 형태로 ××,×××백만원에 양도함
3. 관련 법령
○ 법인세법 제55조의 2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】
①내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의 2에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. (2010. 12. 30. 개정)
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 그 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액
가.「소득세법」 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제2호에 따른 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)
나.「소득세법」 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제3호에 따른 비사업용 토지
다. 그 밖에 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산
2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
②제1항 제3호에서 “비사업용 토지”란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2010. 12. 30. 개정)
1. 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2010. 12. 30. 개정)
가.～나. (생략)
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다. (2010. 12. 30. 개정)
3. (생략)
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2010. 12. 30. 개정)
5.～7. (생략)
③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2010. 12. 30. 개정)
(이하 생략)
○법인세법 시행령 제92조의 11 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 법 제55조의 2 제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2009. 2. 4. 개정)
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 (2005. 12. 31. 신설)
2.토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간
3.그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간 (2009. 2. 4. 개정)
(이하 생략)
○법인세법 시행규칙 제46조의 2 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 영 제92조의 11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2009. 3. 30. 개정)
1.～7. (생략)
8.「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년
9. (생략)
10.법인이 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업·폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업·폐업 또는 이전일부터 2년
11.～12. (생략)
13.당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제12호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간 (2005. 12. 31. 신설)
(이하 생략)
출처 :
국세청 2014. 02. 10. 법규법인2013-507 | 국세법령정보시스템
