요지
실지거래가액에 따라 자산의 양도차익을 계산할 때 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용 등 「소득세법 시행령」 제163조제3항에서 규정하는 자본적지출액으로서 증빙서류에 따라 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 해당 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임
회신
실지거래가액에 따라 자산의 양도차익을 계산할 때 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용 등 「소득세법 시행령」 제163조제3항에서 규정하는 자본적지출액으로서 증빙서류에 따라 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 해당 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 이 때 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우, 이에 해당하는지 여부는 공사도급계약서, 대금지급 증빙서류 등 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 甲은 전소유자가 한식점업자에게 임대하고 있는 주상복합건물의 2층 206호~210호(제2종 근린생활시설로서 각각 구분등기됨)를 ’08년도에 분양받아 계속 임대(임차인은 5호실 141평을 하나의 목적물로 사용)하던 중 ’14년도에 한식점업자가 폐업하게 되고 음식점을 경영할 새로운 임차인이 없어 5개 호실을 사무실로 구조 및 용도를 변경하여 임대할 예정임
- 구조 및 용도를 변경하기 위한 세부공사내용으로는 한식점업자가 사용하던 조리시설 등 잔재 철거, 구분등기된 각 호실별 벽, 출입문, 전기공사 및 냉난방공사 등을 실시할 예정
○ 질의내용
- 甲이 구조 및 용도를 변경하기 위해 지출하는 비용이 「소득세법 시행령」제163조제3항에 따른 자본적지출액에 해당하는 것인지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】
① 생략
② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
①․② 생략
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
(이하 생략)
○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】
① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(이하 생략)
○ 서면인터넷방문상담5팀-3093, 2007.11.27.
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 이 경우, “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 증가시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 소득세법 시행령 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것임.
○ 서면인터넷방문상담5팀-324, 2008.02.20.
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 「같은법 시행령」 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 공사도급계약서, 대금지급 증빙서류 등 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
출처 :
국세청 2014. 07. 08. 부동산납세과-476 | 국세법령정보시스템
