요지
프로젝트금융투자회사의 자산관리회사와 자금관리사무수탁회사가 동일 회사인 경우에는「법인세법」제51조의 2 제1항 제9호 아목 요건을 충족하지 아니하는 것임.
회신
귀 질의의 경우, 프로젝트금융투자회사의 자산관리회사와 자금관리사무수탁회사가 동일 회사인 경우에는 「법인세법」제51조의 2 제1항 제9호 아목 요건을 충족하지 아니하는 것으로 보는 것입니다.
1. 질의내용
○ PFV가 건축물의 사전분양을 위하여 ｢건축물분양법｣에 따라 신탁계약(분양관리신탁) 및 대리사무계약을 자금관리사무 수탁회사와 체결한 경우
- ｢법인세법 시행령｣제86조의2제5항제6호의 ‘자산관리회사와 자금관리사무 수탁회사가 동일인이 아닐 것’에 위배되는지
2. 사실관계
○질의법인은 ｢법인세법｣ 제51조의2제1항제9호에 따라 설립된 프로젝트금융투자회사(이하“PFV")로서, 부동산의 취득 및 개발을 주된 목적으로 하고 있음
-질의법인은 자금관리를 위해 국내 신탁회사 A를 자금관리사무수탁회사로 두고 있음
○ 00시 소재 토지를 취득한 후, 그 부지에 연면적 00,000㎡, 지상 20층 규모의 오피스텔 및 근린생활시설 건축물을 신축하여 이를 조기에 분양하는 사업을 추진하고 있음
○ ｢건축물의 분양에 관한 법률｣(이하 ‘건축물분양법’)에 의하면 다음의 어느 하나의 요건을 갖춘 후 ｢건축법｣ 제21조에 따른 착공신고 후부터 신축건축물을 분양할 수 있음. (｢건축물분양법｣§4①(1))
① ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우
② 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우
○ 질의법인은 자금관리사무 수탁회사와 분양관리신탁계약 및 대리사무계약을 추가로 체결하여 사업을 추진하고자 함
○ 질의법인의 자금관리사무 수탁회사는 분양관리신탁계약 및 대리사무계약에 따라 ｢건축물분양법｣상 신탁업자의 지위를 취득하여 질의법인 소유의 토지를 형식적으로 취득(신탁등기)하고, 분양수입금과 토지를 관리할 예정임
○ 분양관리신탁 내용
- 위탁자는 토지를 신탁회사에 신탁(소유권이전)
- 위탁자와 신탁회사간에 대리사무계약 체결
- 신탁회사는 신탁기간 동안 신탁된 토지와 분양수입금 관리
- 분양사업자인 위탁자가 채무불이행 시 신탁부동산을 환가ㆍ처분하여 수분양자에게 우선 정산하여 수분양자 보호
3. 관련 법령
○ 법인세법 제51조의 2 【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인이 대통령령으로 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 해당 사업연도의 소득금액에서 공제한다.
9. 제1호부터 제8호까지와 유사한 투자회사로서 다음 각 목의 요건을 갖춘 법인일 것
가. 회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본 시설투자, 자원개발, 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것
나. 본점 외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근하는 임원을 두지 아니할 것
다. 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것
라. 「상법」이나 그 밖의 법률의 규정에 따른 주식회사로서 발기설립의 방법으로 설립할 것
마. 발기인이 「기업구조조정투자회사법」 제4조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하고 대통령령으로 정하는 요건을 충족할 것
바. 이사가 「기업구조조정투자회사법」 제12조 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것
사. 감사는 「기업구조조정투자회사법」 제17조에 적합할 것. 이 경우 "기업구조조정투자회사"는 "회사"로 본다.
아. 자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등에 관하여 대통령령으로 정하는 요건을 충족할 것
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
1. 배당을 받은 주주등에 대하여 이 법 또는 「조세특례제한법」에 따라 그 배당에 대한 소득세 또는 법인세가 비과세되는 경우. 다만, 배당을 받은 주주등이 「조세특례제한법」 제100조의15제1항의 동업기업과세특례를 적용받는 동업기업인 경우로서 그 동업자들에 대하여 같은 법 제100조의18제1항에 따라 배분받은 배당에 해당하는 소득에 대한 소득세 또는 법인세가 전부 과세되는 경우는 제외한다.
2. 배당을 지급하는 내국법인이 주주등의 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 법인인 경우
③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득공제신청을 하여야 한다.
○ 법인세법 시행령 제86조의 2 【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】
④ 법 제51조의2제1항제9호마목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 발기인 중 1인 이상이 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것
가. 제61조제2항제1호부터 제13호까지 및 제24호의 어느 하나에 해당하는 금융회사 등
나. 「국민연금법」에 의한 국민연금관리공단(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제2호의 규정에 의한 방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에 한한다)
2. 제1호가목 또는 나목에 해당하는 발기인이 100분의 5(제1호가목 또는 나목에 해당하는 발기인이 다수인 경우에는 이를 합산한다) 이상의 자본금을 출자할 것
⑤ 법 제51조의2제1항제9호아목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 자본금이 50억원 이상일 것. 다만, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제2호의 규정에 의한 방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에는 10억원 이상일 것
2. 자산관리·운용 및 처분에 관한 업무를 다음 각목의 1에 해당하는 자(이하 이 조에서 "자산관리회사"라 한다)에게 위탁할 것
가. 당해 회사에 출자한 법인
나. 당해 회사에 출자한 자가 단독 또는 공동으로 설립한 법인
3. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업을 영위하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "자금관리사무수탁회사"라 한다)에 자금관리업무를 위탁할 것
4. 주주가 제4항 각 호의 요건을 갖출 것. 이 경우 "발기인"을 "주주"로 본다.
5. 법인설립등기일부터 2월 이내에 다음 각목의 사항을 기재한 명목회사설립신고서에 기획재정부령이 정하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 신고할 것가. 정관의 목적사업나. 이사 및 감사의 성명·주민등록번호다. 자산관리회사의 명칭라. 자금관리사무수탁회사의 명칭
6. 자산관리회사와 자금관리사무수탁회사가 동일인이 아닐 것
○ 건축물의 분양에 관한 법률 제4조 【분양 시기 등】
① 분양사업자는 다음 각 호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.
1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우: 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 후
2. 해당 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증받은 경우: 골조공사의 3분의 2 이상이 완료된 후
○ 건축물의 분양에 관한 법률 제5조 【분양신고】
① 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)에게 신고하여야 한다.
② 분양사업자는 제1항에 따라 분양신고를 할 때에는 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지의 등기사항증명서 등 대통령령으로 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 허가권자가 「전자정부법」 제36조제1항에 따라 행정정보의 공동이용을 통하여 확인한 서류의 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법에 적합한 경우에는 분양신고를 수리(受理)하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다.[전문개정 2011.3.9]
○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제7조 【분양신고】
① 분양사업자가 법 제5조제2항에 따라 분양신고를 할 때에 분양신고서에 첨부하여야 하는 서류는 다음 각 호와 같다. 이 경우 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 건축물을 건축할 대지의 토지 등기부 등본을 확인하여야 한다.
1. 신탁계약서 및 대리사무계약서 또는 분양보증서의 사본(법 제4조제1항제1호에 따라 착공신고 후에 분양을 하는 경우로 한정한다)
2. 연대보증서 및 「건축법」 제25조에 따라 지정된 공사감리자(이하 "공사감리자"라 한다)의 공정확인서(법 제4조제1항제2호에 따라 골조공사의 3분의 2 이상을 완료한 후에 분양을 하는 경우로 한정한다)
3. 분양 광고안
② 허가권자는 분양사업자로부터 분양신고서가 제출된 경우에는 신고 접수일부터 5일 이내에 수리(受理) 여부를 결정하여야 하고, 분양신고를 수리할 때에는 분양사업자에게 국토교통부령으로 정하는 분양신고확인증을 발급하여야 한다.
○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제3조 【신탁계약 및 대리사무계약 등】
① 법 제4조제1항제1호에 따른 신탁계약(이하 "신탁계약"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 분양받은 자의 소유권등기 전날까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항
2. 신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항
3. 신탁을 정산할 때에 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항
② 법 제4조제1항제1호에 따른 대리사무계약(이하 "대리사무계약"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 분양받은 자를 보호하기 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항
2. 분양사업자는 분양수입금 총액을 신탁업자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 같다)에게 양도하여야 한다는 사항
3. 분양대금은 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 토지매입비, 공사비, 설계비, 감리비 또는 그 밖의 부대사업비 등 해당 분양사업과 관련된 용도로만 사용할 수 있다는 사항
4. 그 밖에 신탁계약의 목적을 달성하기 위하여 국토교통부령으로 정하는 사항
③ 신탁업자는 제2항제2호에 따라 양도받은 분양수입금을 별도의 독립된 계정으로 회계처리하여야 하며, 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 목적으로만 사용하여야 한다.
④ 신탁업자가 분양받은 자로부터의 입출금, 분양계약의 해제, 주소 관리 등 분양업무를 수행하는 경우에는 그 관리 내용을 공정하고 투명하게 전산으로 관리하여야 하고, 분양 개시일부터 3개월마다 분양사업자에게 통지하여야 한다.[전문개정 2011.8.11]
○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행규칙 제2조 【대리사무계약의 내용】
「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제3조제2항제4호에서 "국토교통부령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 계약금을 포함한 분양대금의 수납·관리 등
2. 부도·파산 등으로 사업 추진이 불가능한 경우 분양수입금 관리계좌의 남은 금액은 분양받은 자에게 우선하여 지급하여야 한다는 사항을 포함한 분양대금의 지출 원칙, 방법 및 용도
3. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자(이하 "신탁업자"라 한다)가 분양사업자의 사업을 감독할 권한, 분양사업자가 신탁업자에게 자료를 제출할 의무 등
4. 자금 집행순서 및 시공사에 공사비를 지급하는 방법·시기
5. 분양계약의 관리
6. 건축공사의 공정(工程) 관리(시공사가 분양사업자에게 공사비를 청구할 때 시공사의 예정 공정계획에 비례하여 공사비를 지급할 수 있도록 신탁업자가 실제 공정 현황을 파악하는 등의 업무를 말한다)에 대한 사항
7. 분양받은 자를 위한 공사 진척 사항의 열람 및 게시 방법
8. 그 밖에 신탁업자와 분양사업자가 협의하여 정한 사항
4. 관련 사례
○ 법인세과-58 (2011.01.24)
「법인세법」 제51조의2제1항제6호에 따른 프로젝트금융투자회사가 신탁회사와 관리형 토지신탁계약을 체결함에 따라 그 신탁회사가 특정사업에 대한 인‧허가상 사업시행자의 지위로서 수행하는 분양계약 및 자금입출금 등의 업무가 같은 법 시행령 제86조의2제5항에 따른 자산관리회사와 자금관리사무수탁회사의 역할에 해당하는 경우 당해 프로젝트금융투자회사는 유동화전문회사 등에 대한 소득공제가 적용되지 않는 것임
○ 서면인터넷방문상담2팀-682 (2008. 04.15)
귀 질의의 경우, 프로젝트금융투자회사의 자산관리회사와 자금관리회사가 동일 회사인 경우에는 「법인세법」제51조의 2 제1항 제6호 아목 요건을 충족하지 아니하는 것으로 보는 것입니다
○ 법인세과-2459(2008.9.16)
프로젝트금융투자회사가 특정사업의 수행에 따른 유동화전문회사 등에 대한 소득공제를 적용받기 위해서는 「법인세법」 제51조의2 제1항 제6호 각 목의 요건을 충족하여야 하는 것으로, 프로젝트금융투자회사가 관리형토지신탁으로 사업을 수행할 경우에도 자산관리회사의 요건을 충족하여야 하는 것입니다.
○ 법인세과-312(2010.03.31)
【질의】
1. 부동산개발사업을 영위하고 있는 프로젝트금융투자회사(PFV)가 특정사업에 운용할 토지를 신탁회사에 담보신탁하고자 하며, 위 신탁에 따라 토지의 등기부상 소유권이 "신탁"을 등기원인으로 신탁회사에 이전됨.
* 토지의 소유권이 이전되더라도 "사업인허가(건축허가, 사업시행인가 등), 공사계약, 분양계약은 PFV가 계약당사자로서 각 상대방과 체결
－ 신탁회사는 PFV의 발행주식을 취득하고 PFV와 자산관리위탁계약을 체결 후 자산관리회사로 지정될 예정인 바, PFV가 담보신탁한 신탁회사를 자산관리회사로 지정 가능한지.
2. PFV가 다른 부동산개발사업자로부터 부동산개발사업에 영위할 자산ㆍ부채 일체를 양수하여 부동산개발사업을 진행하는 경우 특정사업을 영위하는 것에 해당하는지.
* PFV가 부지매입과정에서 부도ㆍ파산한 다른 부동산개발사업자로부터 부동산개발사업과 관련한 자산ㆍ부채를 포괄적으로 인수
【회신】
1. 프로젝트금융투자회사(PFV)가 개발사업 인ㆍ허가, 공사ㆍ분양계약체결 등 특정사업을 실질적으로 수행하고 특정사업으로 인한 수익이 당해 프로젝트금융투자회사에 귀속되는 경우로서 프로젝트금융투자회사가 특정사업에 운용할 토지를 담보신탁한 신탁회사가「법인세법 시행령」제86조의 2 제5항 제2호 각목의 1에 해당하는 때에는(신탁회사가 같은 항 제3호의 자금관리사무수탁회사인 경우 제외) 그 신탁회사를 자산관리회사로 지정할 수 있는 것임.
2. 「법인세법」제51조의 2 제1항 제6호 가목을 적용함에 있어 프로젝트금융투자회사(PFV)가 부동산개발사업을 위한 부지매입 단계에서 부도ㆍ파산한 다른 부동산개발사업자로부터 당해 부동산개발사업과 관련한 자산ㆍ부채 일체를 양수하여 부동산개발사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 경우 특정사업을 영위하는 것에 해당하는 것임.
출처 :
국세청 2014. 05. 08. 법인세과-220 | 국세법령정보시스템
