요지
2011.10.14. 이후 거주주택을 양도하는 경우로서, 2011.3.31. 소령 개정 이전부터 소유하던 소령167조의3①(2)의 매입임대주택이 소령개정 부칙 제3조 제1항에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우에는 해당 거주주택을 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 보아 같은 소령154① 적용
회신
｢소득세법 시행령｣ 제155조 제19항에 따른 거주주택과 같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목에 따른 매입임대주택을 소유하고 있는 1세대가 2011.10.14. 이후 거주주택을 양도하는 경우로서,
2011.3.31. ｢소득세법 시행령｣ 개정 이전부터 소유하던 같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목의 매입임대주택(2011.3.31. 현재 임대기간 외의 요건을 충족한 것)이 ｢소득세법 시행령｣(2011.3.31. 대통령령 제22811호로 개정된 것) 개정 부칙 제3조 제1항에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우에는 해당 거주주택을 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 보아 같은 법 시행령 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 甲
- ’87.12. 서울 강남구 압구정동 소재 A아파트 취득(거주주택)
○ 乙(甲의 배우자)
- ’96.11. 서울 강남구 수서동 소재 소형주택 B취득
- ’96.12. 서울 강남구 수서동 소재 소형주택 C취득
- ’04.02. 서울 강남구 수서동 소재 소형주택 D취득하고, 구청에 임대사업자로 등록
- ’04.03. 서울 강남구 수서동 소재 소형주택 E,F취득
- ’05.05. 관할 세무서에 주택임대 사업자등록
2. 신청내용
○「소득세법 시행령」(’11.10.14. 대통령령 제23218호로 개정된 것) 제167조의 3 제1항 제2호 가목 개정시 부칙에 임대 호수 및 임대의무기간 요건과 관련한 경과규정을 두지 않은 바
-甲의 A주택을 양도할 경우 乙 소유 매입임대주택 5채가 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제2호 가목에 따른 임대 호수 및 임대의무 기간 요건을 충족하는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
①법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
1. ~ 3. (생략)
② ~ ⑨ (생략)
⑩제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다.
1.「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있을 것
2.해당 주택의 보유기간 중에 제155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택이 있었을 것
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① ~ ⑱ 생략
⑲제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1.거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2.장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
⑳1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다.
> 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.
1. 납부할 양도소득세 계산식
거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액
2. 임대기간요건 산정특례
가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. 나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다) 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다)의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정된 것) 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 생략
1. 생략
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
가. 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택
(이하 생략)
○소득세법 시행령(2011.10.14. 대통령령 제23218호로 개정된 것) 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 생략
1. ~ 2.(생략)
가. 「임대주택법」 제2조제3호에 따른 매입임대주택[대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령(2011.3.31. 대통령령 제22811호로 개정된 것) 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 생략
1.~2. (생략)
가.수도권에서 3호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 주택[「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 제10호에 따른 일반주택의 취득 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택
(이하 생략)
○소득세법 시행령(2011.3.31. 대통령령 제22811호로 개정되기 전의 것) 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① (생략)
1.~2.(생략)
가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군에서 5호(인천광역시와 경기도인 경우에는 3호, 수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택{수도권 밖의 지역인 경우에는 「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다}을 임대하고 있는 거주자가 7년(서울특별시인 경우에는 10년) 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원(인천광역시와 경기도인 경우에는 6억원)을 초과하지 아니하는 주택
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령(2011.10.14. 대통령령 제23218호로 개정된 것) 부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한다.
제3조(양도소득세 중과에서 제외되는 임대주택의 가액기준 변경에 관한 적용례) 제167조의3제1항제2호가목의 개정규정 중 가액기준 변경에 관한 개정부분과 같은 호 다목의 개정규정은 이 영 시행 후 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하는 주택부터 적용한다.
○ 소득세법 시행령(2011.3.31. 대통령령 제22811호로 개정된 것) 부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
제3조(양도소득세 중과에서 제외되는 임대주택의 임대기간에 관한 경과조치)
① 이 영 시행 전에 종전의 제167조의3제1항제2호가목(이하 "종전의 규정"이라 한다)에 따라 임대기간 요건을 제외한 다른 요건(이하 "임대 기간 외의 요건"이라 한다)을 모두 충족한 주택의 경우에는 제167조의3 제1항제2호 가목의 개정규정(이하 "개정규정"이라 한다)에도 불구하고 종전의 규정에 따른 임대기간 요건을 충족한 날과 개정규정에 따른 임대기간(이 영 시행일 이후 최초로 임대한 날부터 계산한다) 요건을 충족한 날 중 빠른 날에 임대기간 요건을 충족한 것으로 본다.
② 이 영 시행 전에 종전의 규정에 따른 임대기간 외의 요건을 충족하지 못한 주택의 경우에는 이 영 시행일 이후 개정규정에 따른 임대기간 외의 요건을 모두 충족한 후 최초로 임대한 날부터 주택의 임대기간을 계산한다.
출처 :
국세청 2014. 01. 16. 서면법규과-38 | 국세법령정보시스템
