요지
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때 자본적지출액과 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 확인된 경우 동 비용은 양도자산의 필요경비로 공제함
회신
귀 서면질의의 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때「소득세법 시행령」제163조 제3항 제1호 자본적지출액이나 제3호 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 증빙서류에 의해 실제 지출된 사실이 확인되는 경우 동 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 공사계약서 등 증빙서류에 의하여 사실판단 할 사항입니다.(기존해석사례 서면인터넷방문상담4팀-3217, 2007.11.07.)
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 甲․乙은 2013.7월 서울 영등포구 소재 모텔(토지 및 8층 건물)을 공동 취득
- 위 모텔 취득 후 2004.4월 준공으로 노후한 상태여서 9억원(VAT별도)에 내부구조를 변경하는 등 리모델링(대수선) 공사를 하고 모텔업 영업 중
- 위 리모델링 공사비용에 대한 세금계산서 등 증빙서류를 수취하고 부가가치세 정상신고 함
O 질의내용
- 리모델링(대수선) 공사비를 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부
2. 관련 법령
○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(이하생략)
○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4. 생략
② 생략
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
(이하생략)
○ 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의 의제】
① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 당해수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항에 따른 자본적 지출에 포함되지 아니하는 것으로 한다.
1. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 300만원미만인 경우
2. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간종료일 현재의 재무상태표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우
3. 3년미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우
(이하생략)
○ 서면인터넷방문상담4팀-3217, 2007.11.07.
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어「소득세법 시행령」제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며(취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우는 제외), 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로「같은법 시행령」제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 공사도급계약서, 대금지급 증빙서류 등 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.
출처 :
국세청 2014. 01. 15. 부동산납세과-20 | 국세법령정보시스템
