요지
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산 매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단 할 사항임.
회신
귀 질의의 경우, 유사 해석사례(서면인터넷방문상담1팀-829, 2008.06.13.)를 참조하시기 바랍니다.
○ 서면인터넷방문상담1팀-829 (2008.06.13.)
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로,
귀 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항입니다.
1. 질의내용 요약
○ 질의내용
취득 후 부동산매매업으로 사업자등록을 한 상가건물을 임대하다가 양도하였을 때 발생한 소득이 부동산매매업으로 인한 사업소득 인지 양도소득인지 여부.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물 (건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산 매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
○ 소득세법 기본통칙 64-122…1【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유 수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 서면인터넷방문상담1팀-829, 2008.06.13
[ 질의내용 요약 ]
- 사실관계
부동산매매업을 등록한 사업자가 자가사용 목적인지 매매용인지 불문하고 주택A와 B를 취득하고 이후 주택A를 팔고 주택C를 취득하고 주택B를 팔고 주택D를 취득하고 주택C를 팔고 주택E를 취득하는 경우
- 질의내용
부동산매매업으로 사업자 등록 후 취득한 주택을 상기와 같이 양도하는 경우 사업소득 해당여부
[ 회 신 ]
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로
귀 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항입니다.
○ 서면인터넷방문상담1팀-472, 2007.04.11
[ 질의내용 요약 ]
- 질의자는 2004년3월 주상복합아파트를 신축하여 분양하고자 기존 연립주택 및 토지를 매입하여 “건물신축판매 및 임대업”으로 사업자등록을 한 후, 지상물을 철거하고 주상복합아파트 건축허가를 신청하였으나 허가를 득하지 못하게 되어 2004년10월 업무용 빌딩으로 설계변경 하였으며 2005월 9월 준공하여 각 층·호별로 구분등기 하였으나, 그동안 분양이 되지 않아 모두 임대를 하고 있는 상황임
- 분양목적으로 건설한 상가를 일시적으로 임대하다가 분양(층별 분양 또는 일괄분양)하는 경우 부동산매매업에 해당하는지 아니면 양도 소득에 해당하는지 여부
[ 회 신 ]
판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것입니다.
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업) 소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항입니다.
○ 서면인터넷방문상담1팀-388, 2006.03.27
[ 질의내용 요약 ]
2003년 5월에 2인이 공동으로 부동산매매업자로 등록하여 2004년 3월에 오피스텔 4동을 신축 하였는 바, 경기불황으로 분양이 이루어지지 않아 계속 보유하던 중 2004년 2기부터 일부 임대 수요가 있어 임대를 주고 있으며, 계속 분양이 되지 않아 2005년 10월부터는 부동산임대업으로 사업자등록을 부동산 임대업으로 정정하였습니다. 그러던 중 동 지역이 재개발 움직임이 있어 재개발업자에 동 토지와 건물을 매각할 계획인 바,
1) 오피스텔을 철거하고 폐업 신고한 후 대지(갑과 을이 각각 50% 지분 소유)만을 2006년 4월경 양도하는 경우 동 양도로 인한 소득을 사업소득으로 신고하여야 하는지 아니면 양도소득으로 신고하여야 하는지? 참고로, 2006년에는 다른 부동산의 매각은 없을 예정이며, 동 대지는 2002년에 구입하였음
2) 오피스텔을 철거하지 아니하고 재개발업자에게 대지와 건물을 양도한다면 동 양도로 인한 소득은 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지?
[ 회 신 ]
판매를 목적으로 신축한 부동산(주택 제외)을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 동 부동산의 매매로 인한 소득은 사업소득(부동산매매업)에 해당하며, 임대를 목적으로 신축한 부동산을 임대하다가 양도함으로써 얻는 소득은 양도소득에 해당하는 것입니다.
귀 질의의 경우 동 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 아니면 양도 소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모, 거래의 계속성 및 반복성 등을 종합하여 사실 판단하여 결정할 사항임을 알려드립니다.
○ 서면인터넷방문상담1팀-1374, 2005.11.11
[ 질의내용 ]
공동사업자가 판매목적으로 건물 신축함에 있어 사업자등록(주택신축 판매업)하였으며 신축 후 공동명의로 소유권보존등기를 하여 분양 활동을 하였으나 부동산 경기침체로 분양이 되지 않아 분양편의를 위하여 지분별로 공유물 분할등기(공동사업인 분양이 종료될 때까지 개별적인 소유권은 주장 않기로 함)하여 공동사업(분양) 영위 중
[질의1] 미분양상태가 1년 이상 지속되고 있을 때도 주택신축판매업을 영위하고 있다고 인정하는지 아니면 일정기간 경과하면 폐업으로 보는지
[질의2] 사업자등록 시 1,2층 소유자는 판매의도를 가지고 있었으나 개인적 사정으로 미등록하였는데 판매 시 주택신축판매업으로 과세되는지, 양도소득세로 과세되는지
[질의3] 질의2의 미등록사업자인 경우에도 주택신축판매업 재고자산으로 보아 1세대 3주택 판정 시 주택의 수에 포함되는지
[ 회 신 ]
공동사업자가 판매목적으로 신축한 주택을 공동사업자의 각 출자지분에 따라 분할 등기하는 때에는 소득세법 제25조 제2항에 의거 분할 등기한 주택의 시가상당액을 그 분할 등기한 연도의 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어 총수입금액에 산입하는 것입니다.
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은 법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아닙니다.
출처 :
국세청 2014. 04. 30. 소득세과-236 | 국세법령정보시스템
