요지
중도에 매매계약이 해지된 경우에는 매매사례 시가로 보지 않으며 이에 해당 여부는 사실판단 사항임. 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의함
회신
귀 질의의 경우 붙임의 기존 질의회신사례(서일46014-10859, 2003.6.28. 및 재산세과-604, 2011.12.20.)를 참고하시기 바랍니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
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2014.6.20. |
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2014.7.10. |
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2014.7.31. |
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2014.8.28. |
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토지 취득 계약
(매수자 : A법인, B법인)
6,600㎡, 66억원 |
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계약(매수자) 변경
(매수자 : C법인)
6,600㎡, 66억원 |
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C법인 주식 증여
(평가기준일)
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토지 분할
일부 양도계약
1,100㎡, 22억원 |
-(토지 계약) A법인(대표이사 甲 주식 100% 보유)과 B법인(대표이사 乙 주식 100% 보유)은 2014.6.20. 공동으로 공장용지 소유자와 6,600㎡를 66억원(㎡당 1,000,000원)에 매입계약하고, 계약금 6억원 지급함
-(토지 계약의 매수인 변경) A법인과 B법인은 향후의 사업계획을 검토한 결과 신설법인이 위 공장용지를 운영하는 것이 효율적이라 판단하여 C법인(甲 50% 및 乙 50% 보유, 甲과 乙이 각자 대표이사)을 설립하고, 토지 매입계약을 2014.7.10. 매매가액 변동없이 A법인과 B법인으로부터 승계함
* A, B, C법인은 부동산매매업과 부동산임대업이 주 사업목적 법인임
* 매도자는 A, B법인의 계약을 해제하고, C법인과 계약함
-(토지 분할 양도계약) C법인은 취득한 토지 6,600㎡ 중 도로에 접한 약 2,200㎡를 4등분 분할하고, 2014.8.28. 4등분한 필지 중 2필지의 매각계약(22억원, ㎡당 2,000,000원)을 체결함
분할된 토지는 ㎡당 2,000,000원 매각예정이며, 나머지 4,400㎡는 임대 계획임
O 질의내용
-평가기간 내 둘 이상의 매매가액 있는 경우에는 평가기준일과 가장 가까운 가액을 시가로 봄
-2014.7.31. 甲은 C법인의 주식을 자녀에게 증여함. C법인의 분할 부동산을 평가할 때, 분할토지의 시가는 분할 후 양도 매매계약일(2014.8.28.), 최초 취득 계약일(2014.6.20.), 변경된 취득 계약일(2014.7.10.)인지
(갑설) 변경계약은 단순히 당초 계약의 매수인 변경을 한 것이므로 당초 계약일을 적용 ⇒ 분할토지는 양도계약(2014.8.28.)금액으로 평가
(을설) 변경계약을 새로운 계약으로 보아 변경 계약일을 적용 ⇒ 분할토지는 변경계약금액(2014.7.10.)으로 평가
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)
1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2) 3억원
2. ~ 3. (생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ ~ ④ (생략)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(이하생략)
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서일46014-10859, 2003.06.28.
귀 질의의 경우 붙임과 같은 질의회신 사례(재산 46014-1204, 1996.05.16 ; 재산 46014-1456,1995.06.16)를 참고하시기 바라며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 소관 세무서장이 당초 매매계약서 내용, 매매계약 불이행 여부 및 매매계약의 해제 유무 등 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항입니다.
○ 재삼46014-1204, 1996.05.16.
상속개시일 전후 6개월 내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우 그 가액은 상속세법 제9조제2항에 규정하는 시가로 볼 수 있는 것이나, 중도에 매매가액에 해지된 경우에는 시가로 보지 않음
○ 재산세과-604, 2011.12.20.
「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항의 규정을 적용함에 있어 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 제2항 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하는 것임. 다만, 2011년 1월 1일 이후 최초로 상속이 개시되거나 증여받는 경우로서 해당재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니하는 것임
○ 재삼46014-2679, 1997.11.14
상속개시일 전후 6월 이내에 상속재산인 토지를 분할하여 일부를 매매하는 경우 그 매매가액은 당해 토지의 시가로 볼 수 있는 것이며, 분할후 매매하지 아니한 토지와매매한 토지의 특성, 이용상황등이 동일한 경우 그 매매가액을 매매계약이 체결되지 아니한 나머지 토지의 시가로 볼 수 있는 것이나, “시가”에 해당되는지 여부에 대하여는 소관세무서장이 당해 토지의 특성, 이용상황, 거래현황등 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임.
출처 :
국세청 2014. 10. 02. 상속증여세과-384 | 국세법령정보시스템
