부동산임대 임대보증금 간주임대료 부가세 산정 국세청

부동산임대와 임대보증금의 부가가치세 과세표준 계산

부가가치세과-315 · 2014. 04. 11.

질의 및 요약

Q질의내용

부동산 임대사업자가 보증금과 월세를 동시에 받는 경우, 부가가치세 과세표준은 어떻게 산정해야 합니까?

S요약

부동산임대용역 제공 시 임대료와 간주임대료(전세금 또는 임대보증금 산정분)를 합산하여 부가가치세 과세표준을 계산해야 함을 명확히 합니다. 간이과세자의 거래징수 의무와 관련하여서는 부가가치세 거래징수 대상에 해당하지 않을 수 있음을 보여줍니다. 임대료에 충당된 보증금은 간주임대료 산정에서 제외함을 유의해야 합니다.

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핵심 정리

R회신 내용 부가가치세과-315 · 2014. 04. 11.

국세청 부가가치세과-315(2014.4.11) 회신
부동산임대용역을 공급하면서 전세금(또는 임대보증금)과 월세를 모두 받는 경우, 임대료와 간주임대료의 합계액을 과세표준으로 산정해야 함을 명확히 하고 있습니다.
간주임대료 산식: 과세기간의 임대료 + [전세금(임대보증금) × 과세대상기간의 일수 × 계약기간 1년 정기예금이자율]을 공식으로 제시하고 있습니다.
계약에 따라 전세금(임대보증금)이 임대료에 충당된 경우, 그 충당 금액을 뺀 나머지만 임대보증금으로 간주하여 간주임대료를 계산해야 함을 구체적으로 안내합니다.
간이과세자는 부가가치세 거래징수의 의무가 적용되지 않을 수 있으니, 관련 기존 해석사례(부가가치세과-718, 부가46015-2376 등)를 참고해야 함을 덧붙이고 있습니다.

L관련 법령 해석

구 부가가치세법 시행령 제49조의 2: 부동산임대용역에 대하여 임대료와 간주임대료(임대보증금 산정분)를 모두 과세표준에 포함
구 부가가치세법 제15조: 용역 공급 시 과세표준에 세율 적용, 거래징수의무 규정
구 부가가치세법 시행령 제49조의 2 제5항: 임대보증금을 임대료에 충당한 경우 해당 충당가액을 제외
부가가치세과-718, 2012.6.22.: 간이과세자의 거래징수의무 예외
부가46015-2376, 1996.11.12.: 간이과세자의 과세표준 포함 항목 및 당사자 협의 사항

사례 Q&A

1. 임대보증금과 월세를 받는 부동산 임대업자의 간주임대료 계산 방법은?

답변

임대료 + 전세금(임대보증금) × 과세대상기간의 일수 × 계약기간 1년 정기예금 이자율을 더하여 과세표준을 산정합니다.

근거

국세청은 임대료와 간주임대료의 합계액을 과세표준으로 한다고 명확히 회신하였습니다.

2. 간이과세 부동산임대업자의 부가가치세 거래징수 의무는?

답변

간이과세자는 원칙적으로 부가가치세 거래징수 의무가 적용되지 않을 수 있음이 기존 해석사례에 근거하여 보입니다.

근거

부가가치세과-718(2012.6.22.) 및 기타 해석례에서 간이과세자 거래징수 의무 예외를 인정하였습니다.

3. 임대보증금 일부를 임대료로 충당하는 경우 간주임대료 산정 시 처리 방법은?

답변

계약에 따라 임대보증금이 임대료에 충당된 금액은 간주임대료 산정에서 제외합니다.

근거

구 부가가치세법 시행령 제49조의 2 제5항이 충당된 금액 제외 규정을 두고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

부동산임대용역을 공급하고 전세금(임대보증금)을 받고 기간별로 월세를 받는 경우, 과세표준은 임대료와 간주임대료의 합계액으로 함 과세표준 = 과세기간의 임대료 합계 + 전세금(임대보증금) x 과세대상기간의 일수 x 계약기간 1년의 정기예금 이자율

회신

가.부동산임대용역을 공급하고 전세금(임대보증금)을 받고 기간별로 월세를 받는 경우, 과세표준은 임대료와 간주임대료의 합계액으로 합니다.
과세표준 = 과세기간의 임대료 + ⁠[전세금(임대보증금) x 과세대상기간의 일수 x 계약기간 1년의 정기예금 이자율]
-위 경우 계약에 따라 전세금(임대보증금)을 임대료에 충당하였을 때에는 그 금액을 제외한 가액을 전세금(임대보증금)으로 합니다.
-관련 법령은 구 부가가치세법 시행령 제49조의 2【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】를 참고하시기 바랍니다.
나.간이과세자의 부가가치세 거래징수 의무에 관하여는 기존 해석사례(부가가치세과-718, 2012.6.22외)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.

[관련 참고자료]

1. 사실관계

가.질의자는 부동산 임대 사업자등록(간이)자로 보증금 50,000천원, 월세 2011.1.1~2012.12.31은 1,700천원, 2013.1.1~2015.12.31까지 2,000천원으로 계약함

나.임차인이 2013.1.1~2013.1.31. 1회차 월세만 지불하고 임의 폐업후 임대인에게 명도하지 않은 상태임

2. 질의내용

2013년 부가가치세를 기한후 신고 예정으로 부가가치세 과세표준 계산 방법

3. 관련된 법령 및 기존 해석사례

○ 구 부가가치세법 시행령 제49조의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】

① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다.

당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상기간의 일수 ×

= 과세표준

⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 사업자가 계약에 따라 전세금 또는 임대보증금을 임대료에 충당한 경우에는 그 금액을 제외한 가액을 전세금 또는 임대보증금으로 한다.

○ 구 부가가치세법 제15조 【거래징수】

사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제13조에 따른 과세표준에 제14조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다.

○ 부가가치세과-718, 2012.6.22.

간이과세자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우 구「부가가치세법」제15조에 따른 부가가치세 거래징수 적용 대상에 해당되지 아니하는 것임

○ 부가46015-2376, 1996.11.12.

간이과세자의 과세표준은 부가가치세를 포함한 공급대가인 것이나 공급받는 자의 부가가치세의 별도 부담에 관한 사항은 당사자끼리 협의하여 판단할 사항임

출처 : 국세청 2014. 04. 11. 부가가치세과-315 | 국세법령정보시스템