개별주택가격이 현황과 다를 때 환산취득가액 산정방법

요지

「소득세법 시행령」 제164조제7항을 적용할 때 개별주택가격이 실제의 현황과 다른 공부상의 주택을 적용하여 결정ㆍ공시된 경우 해당 주택의 최초공시가격은 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것임

회신

1. 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 건물에 대해서 ⁠「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 산정할 때 ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른개별주택가격(이에 부수되는 토지 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 ⁠「소득세법 시행령」제164조제7항에 따라서 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외의 부분의 토지․건물 취득당시의 기준시가는 같은 법 제99조제1항제1호 가목 및 나목에 따라 산정하는 것입니다.
2. 한편, ⁠「소득세법 시행령」 제164조제7항의 산식 중 "국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격"이 실제의 현황과 다른 공부상의 주택을 적용하여 결정ㆍ공시된 경우 해당 주택의 최초공시가격은 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제16조제8항의 규정에 따라 준용되는 같은 법 제13조제1항 및 같은 법 시행령 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 갑은 ’09.1월 부산 북구 구포동에 소재하는 A토지(대지 302㎡)를 취득하여 상가 및 주택을 신축한 후 이를 ’14.5월에 양도(5억)하였으며, 건축물의 현황은 아래와 같음

 ※ 개별주택가격의 공시면적이 건축물대장상의 주택면적보다 큰(2010년 16.56㎡ 및 2014년 19.3㎡) 이유는 겸용주택의 주택공유면적이 있기 때문임

- 갑은 관할 지방자치단체장에게 겸용주택의 5층은 신축한 때부터 주택으로 사용하고 있었으므로 2010년분 개별주택가격을 정정하여 공시해 줄 것을 요청하였으나, 2014년 현재 2010년도의 현황을 파악할 수 없으므로 재공시할 수 없다는 답변을 받음

○ 질의내용

- 겸용주택의 취득 실가가 확인되지 아니하여 환산취득가액을 적용할 때 취득당시의 개별주택가격이 실제 사용현황과 다르게 공시된 경우 개별주택가격 산정방법

  (갑설) 이미 공시된 개별주택가격에 따라 환산취득가액을 산정한다.

       ∴ 5억원 × 298백만원 / 402백만원 = 370백만원(환산취득가액)

  (을설) 이미 공시된 2010년 개별주택가격에 5층 주택면적을 추가하여 재계산한 개별주택가격으로 환산취득가액을 산정한다.

       ∴ 5억원 × 347백만원 / 402백만원 = 431백만원(환산취득가액)

          ※ 347백만원 = 298백만원 × 495.78㎡(현황면적) / 425.34㎡(공부상 면적)

- 갑설과 같이 양도당시와 취득당시 주택면적을 달리하여 공시하는 경우에는 5층 주택면적에 대한 양도소득금액을 계산하는 방법이 있는지 및 그 방법

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(이하 생략)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 ⁠“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① ~ ⑥ 생략

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ~ ⑪ 생략

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① ~ ④ 생략

⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑦ ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

국토교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑧ ~ ⑩ 생략

⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

1. ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조 제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

2. ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① ~ ⑤ 생략

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 ⁠“감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 생략

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(이하 생략)

○ 재산세과-598, 2009.02.19.

[ 회 신 ]

「소득세법 시행령」 제163조 제9항 및 제164조 제7항 규정에 의하여 상속받은 단독주택의 취득가액을 산정함에 있어 "국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격"이 실제의 현황과 다른 공부상의 주택을 적용하여 결정ㆍ공시된 경우 당해 주택의 최초공시가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 ⁠「같은 법」 제13조 제1항 및 ⁠「같은 법 시행령」 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것임

[사실관계]

- 1989년 상속받은 서울 소재 단독주택과 부수토지가 2009년 1월 수용됨

- 수용기관의 보상팀에 문의한 바, 실제 토지 및 주택의 현황은 위 보상액명세서 상의 내역이라고 함

[질의내용]

- 개별주택가격 최초 공시(2005.4.30) 전에 상속받은 단독주택의 취득가액 산정과 관련하여 개별주택가격이 실제의 현황과 다른 현황으로 공시된 경우 개별주택가격 적용 방법

○ 부동산거래관리과-1062, 2010.08.16.

[ 회 신 ]

1.주택(A)과 주택외의 부분(B)으로 복합되어 있는 건물의 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 산정함에 있어서 ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택(A)의 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조제7항에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외 부분(B)의 토지 · 건물의 취득당시의 기준시가는 같은 법 제99조제1항제1호 가목 및 나목을 적용하는 것입니다.

2. 또한, 양도당시 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 주택의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조제11항에 따른 가액으로 하는 것입니다.

[사실관계]

- 2005년 최초 공시 개별주택가격 : 8천만원

- 2010년 양도 당시 개별주택가격 : 1억원(용도변경 미반영됨)

[질의내용]

- 취득가액이 불분명하여 환산취득가액으로 신고하는 경우 취득당시 및 양도당시 기준시가 산정방법

○ 재산세과-3251, 2008.10.13.

1.「소득세법 시행령」제164조 제7항 규정에서의 "국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격"이 실제의 현황과 달리 결정ㆍ공시된 경우 당해 주택의 최초공시가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 ⁠「같은법」 제13조 제1항 및 ⁠「같은법 시행령」 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것입니다.

2. 주택(A)과 주택외의 부분(B)으로 복합되어 있는 건물에 대해 소득세법 제99조 규정에 의한 기준시가를 산정함에 있어서 ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택(A)의 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외의 부분(B)의 토지ㆍ건물의 취득당시의 기준시가는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목을 적용하는 것입니다.

3. 개별공시지가의 결정 · 고시가 누락된 토지는 ⁠「소득세법시행령」제164조 제1항에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것이며, 취득당시 설정된 토지등급이 없는 때에 적용할 토지등급은 ⁠「소득세법기본통칙」 99-1에 따라 적용하는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-1108, 2007.04.04.

「소득세법」제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 하는 것으로서, 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는「소득세법」제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은 호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산 하는 것이며, 이 경우 2006년에 공시된 개별주택가격은 개별주택가격 공시 당시(2006. 4. 28) 같은 호 가목 및 나목의 가액을 적용하여 안분 계산하는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-0928, 2011.11.03.

귀 질의와 관련하여 겸용주택을 함께 양도하는 경우 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적에 주택부분의 연면적이 건물의 총연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이나, 그 부수토지가 담장 등으로 명확히 구분되어 있고 주택과 사실상 경제적 실체를 이루고 있는 경우에는 담장내의 토지를 주택의 부수토지로 보는 것입니다. ⁠(같은 뜻, 재일46014-339, 1999.02.22).

출처 : 국세청 2014. 09. 23. 부동산납세과-718 | 국세법령정보시스템