조세특례제한법 주택 감면과 부동산매매업 1세대 1주택 비과세 특례

요지

「조세특례제한법」제99조의2제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 동 규정은 부동산매매업에는 적용되지 아니하는 것으로서 부동산매매업에 해당하는지는 해당 주택의 취득 및 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항임

회신

1. 귀 질의1의 경우에는 ⁠「소득세법 시행령」제155조제5항에 따른 혼인합가 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 질의2의 경우에는 같은 조제1항 및 제5항의 규정에 따라 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다.
2. 위 ⁠‘1’을 적용할 때 ⁠「조세특례제한법」제99조의2제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 동 규정은 부동산매매업에는 적용되지 아니하는 것으로서 귀 질의의 경우가 부동산매매업에 해당하는지는 해당 주택의 취득 및 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항입니다.
3. 한편, 위 ⁠‘2’의 확인결과, 부동산매매업에 해당하는 경우에는 질의2에 따른 1세대 1주택 특례는 적용받을 수 없는 것입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 을이 2013.12월에 취득한 G는 ⁠「조세특례제한법」제99조의2제1항에 따른 감면대상주택이며, H는 분양권을 취득한 것이고, 그 외 A~F까지는 모두 일반주택을 취득한 것임

- 을은 2014.1월에 D,E주택을 양도하였음

○ 질의내용

- ⁠(질의1) 을이 2014.6월 C,F주택을 모두 양도한 후 2014.7월에 갑이 A주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조제5항에 따른 혼인합가 특례를 적용받을 수 있는지 여부

- ⁠(질의2) 을이 2014.6월 C주택을 양도한 후 2014.7월에 갑이 A주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조제1항 및 같은 조제5항에 따른 1세대 1주택 특례를 동시에 적용받을 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 ⁠“부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 ⁠“부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 ⁠“주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득 과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득)

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 ⁠“대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 ⁠“주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 ⁠“1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. ~ 3. 생략

② ~ ⑩ 생략

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ⁠“종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

② ~ ④ 생략

⑤ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

(이하 생략)

○ 조세특례제한법 제99조의 2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

(이하 생략)

○ 부동산거래관리과-421, 2012.08.10.

1주택(A주택)을 보유하는 자가 일시적으로 2주택(종전 B주택, 새로운 주택 C주택) 상태인 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 되었으나, C주택 취득 후 2년 이내 B주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받은 경우로서 다시 새로운 주택(D주택)을 취득하여 3주택이 된 경우 D주택을 취득한 후 양도하는 나머지 주택(A주택 또는 C주택)에 대하여는 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것입니다.(같은 뜻 : 법규과-856, 2012.07.26.)

○ 부동산거래관리과-108, 2010.01.20.

국내에 1주택(이하 ⁠“A주택”이라 함)을 보유하고 있는 1세대가 다른 주택(이하 ⁠“B주택”이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 2주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 일시적으로 1세대 4주택이 된 경우로서, 직계존속이 소유하고 있던 2주택 중 1주택을 양도한 후 본인세대가 B주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 및 제4항에 따라 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다.

○ 재산세과-84, 2009.09.01.

1. 1주택(이하 ⁠“A주택”이라 함)을 보유하고 있는 자가 1주택(이하 ⁠“B주택”이라 함)을 보유하고 있는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 새로운 주택(이하 ⁠“C주택”이라 함)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우로서 그 혼인한 날로부터 5년 이내에, 그리고 C주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 및 제5항의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정함

2. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용하는 것으로 귀 질의의 경우 C주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 B주택을 양도하여야 이에 해당되는 것임

○ 재산세과-1218, 2009.06.19.

「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 양도시점을 기준으로 판단하는 것으로서, 양도일 현재 1세대가 소유하는 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 당해 주택이 같은령 제154조 제1항에 의한 비과세요건을 충족한 경우에는 양도소득세가 비과세(고가주택 해당분은 과세)되는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-130, 2008.01.15.

1. 생략

2.「소득세법 시행령」제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 양도시점을 기준으로 판정하는 것으로서, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이「같은 령」제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것입니다. 다만, 양도하는 주택이「같은 령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는「같은 령」제160조 제1항 규정에 따라 양도차익 및 장기보유특별공제를 계산하여 양도소득세가 과세됩니다.

○ 서일46014-11640, 2003.11.17.

1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임.

2. 상기 1의 규정을 적용함에 있어서 조세특례제한법 제99조 제1항의 규정에 해당하는 신축주택(당해 신축주택의 보유기간이 5년이 경과한 경우 포함)은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.

○ 부동산거래관리과-116, 2011.02.10.

[ 회 신 ]

1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다.

2. 위 1.을 적용함에 있어서「소득세법」제89조제1항제3호에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 ⁠「조세특례제한법」제98조의3제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것이나,「조세특례제한법」제98조의3제1항은 부동산매매업에는 적용되지 않는 것으로서 귀 질의의 경우가 부동산매매업에 해당하는지는 당해 주택의 취득 및 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단할 사항입니다.

[질의요지] 

    질의1 : 경기 고양시 성사동 소재 B아파트가 양도소득세의 60%를 면제받으므로 주택으로 보지 않는 것인지

    질의2 : 서울 은평구 진관동 소재 C아파트의 잔금일자를 기준으로 2년 이내에 경기 고양 일산동구 풍동 소재 A아파트를 양도하는 경우 비과세를 받을 수 있는지

[사실관계] 

    갑과 을(갑의 처)의 주택보유현황

○ 서일46014-11538, 2003.10.28.

[ 회 신 ]

조세특례제한법 제99조의3에서 정하는 양도소득세의 과세특례는 거주자가 주택건설업자인 경우에는 적용되지 아니하는 것이고, 당해 부동산 양도의 규모․횟수․태양 등에 비추어 계속․반복의 사업성이 인정됨으로써 사업소득(건설업․부동산매매업)에 해당하는 경우에도 동 규정이 정한 양도소득세의 과세특례가 적용될 여지가 없는 것이므로, 귀 질의의 경우는 거주자가 주택건설사업자에 해당하는 지 여부 또는 해당 부동산의 양도가 사업소득에 해당하는 지 여부 등에 관하여 관련사실을 구체적으로 조사하여 판단한다.

[질의내용] 

1) 1988년도에 ○○시 ○○구 소재 주택을 취득하여 14년간 거주하다가 주택이 노후되어 2002년에 당해 주택을 멸실하고 7세대의 다세대주택을 신축하여 2002.8.7. 주택임대사업자로 등록하고 2002.8.10. 사용승낙을 받아 그 중 1세대에서 거주하며 나머지 6세대는 임대를 하고 있음

2) 위의 다세대주택 7세대 전체를 한사람에게 파는 경우 또는 7사람에게 각각 1세대를 파는 경우 조세특례제한법 제99조의 3의 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있는지 여부

○ 서일46014-10942, 2002.07.22.

[ 요 지 ]

임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함.

[ 회 신 ]

귀 상담의 경우 관련 법령 및 우리청 기 질의회신문【소득46011-10116 ⁠(2001. 2.13), 재일46014-2170 ⁠(1993.7.27) 및 제도46011-10200 ⁠(2001.3.22)】내용을 참고하시기 바랍니다.

[질의내용] 

조세특례제한법 제99조의3 신축주택특례기간에 아파트 공급회사와 10가구를 계약을 체결하여 취득한 이후에 임대를 하다가 10가구를 한꺼번에 양도하게 경우 종합소득세 과세대상인지 아니면 양도소득세 과세대상인지에 대한 질의

○ 소득46011-10116, 2001.2.13.

임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.

출처 : 국세청 2014. 06. 16. 부동산납세과-428 | 국세법령정보시스템