환지처분 토지 교부금·징수금의 양도소득세 신고 기준

요지

「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날임

회신

1. 귀 질의 1)과 3)의 경우, ⁠「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날이며, 이 때 환지처분에 따른 교부금을 미수령한 경우 양도일(시기)이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 양도소득세를 예정신고․납부하는 것입니다.
2. 귀 질의 2)의 경우, 위 1에 따른 환지처분으로 인하여 일부필지는 환지징수금 대상(권리면적보다 환지면적이 증가)에 해당하고, 다른 일부의 필지는 교부금 대상(권리면적보다 환지면적이 감소)에 해당하는 경우 환지처분에 따른 교부금 총액이 양도소득세 과세대상입니다.
3. 귀 질의 4)의 경우, 기존 해석사례(재산세과-541, 2009.02.17.)를 참고하시기 바랍니다.
4. 귀 질의 5)의 경우, 필지별 교부금이 적은 소액도 양도소득세 신고대상입니다.

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - 1986.04.22. 제주도 제주시 ○○소재 토지 취득

  - 2008.12.24. 도시개발사업 실시계획인가(「도시개발법」제17조)

  - 2014.01.31. 환지처분 공고

《 환지처분 현황 》

(단위 : ㎡, 천원)

     *상속 : 환지처분공고일 이후 조상땅찾기를 통해 祖父 소유였다는 것을 확인하고 상속재산협의분할 진행 중

 ○ 질의내용

   질의1) 환지처분에 따른 교부금을 지연수령하는 경우 양도소득세 신고․납부시기

   질의2) 환지처분에 대한 징수금과 교부금이 발생하여 상계처리하는 경우 양도소득세 신고대상

   질의3) 환지처분공고일 이후 조상땅찾기를 통해 확인한 상속재산의 양도소득세 신고․납부 시기

   질의4) 환지처분에 따른 교부금과 관련한 양도소득세 비과세 감면여부

   질의5) 환지처분에 따른 교부금이 적은 소액도 양도소득세 신고대상인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. ~ 8. 생략

9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준 예정신고】

① 제94조제1항 각 호에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, ⁠「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.

2. 생략

② 제1항에 따른 양도소득 과세표준의 신고를 예정신고라 한다.

③ 제1항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다.

○ 소득세법 제106조 【예정신고납부】

① 거주자가 예정신고를 할 때에는 제107조에 따라 계산한 산출세액에서 ⁠「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면세액을 뺀 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.

② 제1항에 따른 납부를 "예정신고납부"라 한다.

③ 예정신고납부를 하는 경우 제82조 및 제118조에 따른 수시부과세액이 있을 때에는 이를 공제하여 납부한다.

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산거래관리과-432(2011.05.25.)

〔 회 신 〕

1. 소득세법 시행령 제162조의 규정에 따라 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 따른 권리면적보다 감소된 경우에는 그 감소된 면적의 토지에 대한 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날이 되는 것입니다.

2. 귀 질의의 경우 위 ⁠‘1’에 해당하여 환지처분 공고일의 다음날을 미수령한 환지청산금의 양도시기로 보아 이에 대한 양도소득세를 신고․납부하는 것입니다.

○ 서면4팀-1578(2006.06.05)

〔 회 신 〕

양도자산의 소유자가 매매계약을 체결하고 「소득세법」 제98조 및 ⁠「동법 시행령」 제162조의 규정에 의한 양도시기 도래 전에 사망한 후 상속인이 잔금 등을 수령하고 상속절차의 이행없이 피상속인명의로 해당 자산을 양도한 경우에도 그 양도자산은 상속자산에 해당하는 것이므로 상속인은 상속세 납세의무와 상속개시일부터 양도일까지 발생된 양도소득에 대한 소득세 납세의무가 있는 것입니다.

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. ~ 8. 생략

9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산거래관리과-1139 ⁠(2010.09.07)

〔 회 신 〕

「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 1필지는 환지징수금 납부 대상(권리면적보다 환지면적이 증가)에 해당하고, 1필지는 환지청산금 교부 대상(권리면적보다 환지면적이 감소)에 해당하는 경우 환지청산금 총액에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

○ 국심2005부1596, 2005.08.01.

청구인은 환지청산금에서 환지징수금을 차감한 차액만 양도소득세를 부과하여야 한다고 주장하나, 환지면적이 권리면적을 초과하여 환지징수금을 납부하는 과도면적(증평환지면적) 부분은 환지전 토지와 별도로 환지 처분시에 새로이 취득한 토지에 해당하며, 환지면적이 권리면적에 미달되어 환지청산금을 교부받은 과소면적(감평환지면적) 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도에 해당되어 양도소득세가 과세되는 것인 바, 이 건과 같이 환지징수금을 납부하는 증평환지면적 부분의 경우 환지청산금을 교부받은 감평환지면적 부분과는 별개이므로 처분청이 환지청산금 총액에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다

○ 국심2001부537, 2001.06.18

청구인은 위 환지청산금에서 환지징수금을 차감한 교부금결정액 102,432,200원에 대하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하나, 환지면적이 권리면적을 초과하여 환지징수금을 납부하는 과도면적부분은 환지 전 토지와는 별도로 환지시에 새로이 취득한 토지에 해당되며, 환지면적이 권리면적에 미달하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 바(재무부 재산 46014-5494, 1994. 2. 2 같은 뜻임), 환지징수금을 납부하는 과도면적부분은 환지청산금을 교부받은 부분과는 별개이므로 처분청이 환지청산교부금 전액에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2015년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 15[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 20으로 하되, ⁠「공공주택건설 등에 관한 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.

1. ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

2. ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

3. ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조【공익사업】 이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

1. 국방·군사에 관한 사업

2. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널·궤도(궤도)·하천·제방·댐·운하·수도·하수도·하수종말처리·폐수처리·사방(사방)·방풍(방풍)·방화(방화)·방조(방조)·방수(방수)·저수지·용수로·배수로·석유비축·송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송·가스 및 기상 관측에 관한 사업

3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건시설·문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

4. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립에 관한 사업

5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, ⁠「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업

6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업

7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업

8. 그 밖에 다른 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

○ 도시개발법 제21조 【도시개발사업의 시행 방식】

① 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.

(이하 생략)

○ 도시개발법 제22조 【토지등의 수용 또는 사용】

① 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용하거나 사용할 수 있다. 다만, 제11조제1항제5호 및 제7호부터 제11호까지의 규정(같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 100분의 50 비율을 초과하여 출자한 경우는 제외한다)에 해당하는 시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 토지 소유자의 동의요건 산정기준일은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 하며, 그 기준일 이후 시행자가 취득한 토지에 대하여는 동의 요건에 필요한 토지 소유자의 총수에 포함하고 이를 동의한 자의 수로 산정한다.

② 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다.

③ 제2항에 따라 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용할 때 제5조제1항제14호에 따른 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시한 경우에는 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항과 제22조에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다. 다만, 재결신청은 같은 법 제23조제1항과 제28조제1항에도 불구하고 개발계획에서 정한 도시개발사업의 시행 기간 종료일까지 하여야 한다.

(이하 생략)

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산세과-541, 2009.02.17.

〔 회 신 〕

1. 생략

2. 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 공익사업에 해당하는 토지구획정리사업으로 그 사업시행자로부터 교부받은 환지청산금에 대한 양도소득은 「조세특례제한법」 제77조 제1항 규정에 의한 감면대상 소득에 해당되는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 취득일, 사업인정고시일 등을 확인하여 판단할 사항임

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권과 대통령령으로 정하는 증권예탁증권을 포함한다. 이하 이 장에서 "주식등"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 주권상장법인(이하 "주권상장법인"이라 한다)의 주식등으로서 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 대주주(이하 이 장에서 "대주주"라 한다)가 양도하는 것과 같은 법에 따른 증권시장(이하 "증권시장"이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것

나. 주권상장법인이 아닌 법인의 주식등

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 사업용 고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

나. 이용권ㆍ회원권, 그 밖에 그 명칭과 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물 이용권(법인의 주식등을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 시설물 이용권을 부여받게 되는 경우 그 주식등을 포함한다)

다. 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성, 부동산의 보유 현황 또는 사업의 종류 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산

② 제1항제3호 및 제4호에 모두 해당되는 경우에는 제4호를 적용한다.

○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】

① 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조제1항제1호 단서에 해당하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가일이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

② 제1항은 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한다.

(이하 생략)

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면인터넷방문상담4팀-738(2006.03.29.)

소득세법 제 94조 1항 1호의 자산을 양도하여 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 소득세법 제105조 및 제110조의 규정에 의하여 과세표준 신고를 하여야 하는 것이며, 양도소득세 신고 시 필요한 서류는 붙임 소득세법 시행령 제169조를 참고 하시기 바랍니다

출처 : 국세청 2014. 09. 12. 부동산납세과-687 | 국세법령정보시스템