요지
토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 토지거래 허가를 받지 않고 취득한 토지를 취득등기를 하지 않고 양도하는 경우 미등기 양도에 해당하는 것임
회신
위 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, 토지거래허가를 배제 하거나 잠탈할 목적으로「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제117조제1항에 따른 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래 허가 없이 제3자에게 전매한 경우 그 매매계약 및 전매계약이 무효라고 하더라도 소유권이전 등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환되지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로 매도인 등에게 양도소득세를 과세할 수 있는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 사실 관계를 종합하여 판단하시기 바랍니다.
1. 질의내용
ㅇ 사실관계
납세자 을은 토지거래허가구역 내에 위치한 “인천 중구 남북동 임야 22,116㎡”를 갑으로부터 639백만원에 매매계약을 체결하고 2004년 말경 매매대금 전액 지급.
- 을은 2007년 1월 토지거래허가 없이 제3자인 병, 정과 16억원에 매도하는 매매계약을 체결하였으나,
- 최초 매도인 갑이 제3자인 병, 정에게 직접 매도하는 내용의 매매계약서를 작성하고 소유권을 이전해 주면 병과 정이 갑이 납부할 양도소득세를 대신 납부하기로 최초 매도자 갑, 미등기 전매자 을, 최종 매수인 병외 1인이 합의한 후, 을은 2007년 5월 매매대금 16억 원 중 매수인 정로부터 현금 930,000천원을 지급 받음.
☞ 당초 매매대금 16억 원은 현금 850,000천원, 근저당승계 350,000천원, 양도소득세 대납액 400,000천원으로 합의
○ 매수인 병은 2007. 10월 인천경제자유구역청으로부터 매도인을 갑, 매수인을 병 외 2인으로 하는 토지거래허가를 받은 후 2007년 11월 소유권이전등기를 마침.
○ 갑은 2007년 미등기 전매자 을, 제3자 병, 정과 합의하였던 양도소득세 대납 부분이 이행이 안되자 2009년 양도부동산의 등기부상 소유자인 병 외 2인을 상대로 소유권이전등기 말소 소송을 제기하여 1심에서 승소 하였으나,
- 2심에서는 부동산에 설정되어 있던 근저당권자의 경매 개시로 1심 판결 후 임의경매 사건에 따른 매각으로 제3자에게 소유권이 이전되어 병 외 2인 명의의 소유권 이전등기가 말소되었다는 이유로 소 각하의 패소 판결이 선고되어 확정되었고,
- 이에 갑은 병 외 2인이 설정해준 근저당권채권자를 상대로 경매사건에서 배당 받은 금액을 양도하라는 소송을 제기하여 195백만원을 회수함.
○ 2007년 을과 매매계약을 체결한 정는 2010년 인천지방법원에 을을 상대로 2007년 5월 현금 지급한 930,000천원의 매매대금 반환을 요구하는 소송을 제기하여 승소판결을 받았고 을의 항소에 대해 2012년 12월 서울고등법원의 항소기각으로 최종 확정 판결 되었으나,
- 을은 현재까지 매매대금을 반환한 사실이 없고 최초 매도인 갑에게 매매대금으로 지급하였던 639백만원에 대해서도 매매대금 반환 청구 등 아무런 권리행사를 하지 않고 있음.
ㅇ 질의내용
토지거래허가구역 내의 임야를 허가 없이 미등기 전매한 경우 양도 해당 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
나. 지상권
다. 전세권과 등기된 부동산임차권
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
①∼② 생략
③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.
○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】
① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지
4. 법 제89조제1항제3호에 규정하는 1세대1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지
7. 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지
② 법 제104조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 제158조제1항제1호의 규정에 의한 주식등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다.
○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준 예정신고】
① 제94조제1항 각 호에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.
(이하 생략)
○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 【허가구역의 지정】
① 국토해양부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 허가구역 이라 한다)으로 지정할 수 있다.
(이하 생략)
○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】
① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
②∼⑤ 생략
⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.
(이하 생략)
출처 :
국세청 2013. 05. 30. 법규과-622 | 국세법령정보시스템
