요지
사업주체등이 미분양주택 현황을 지연제출하는 경우에도 해당 미분양주택 취득가액이 9억원 이하이고, 2012.9.24. 현재 미분양주택임이 확인되며, 미분양주택취득기간 중에 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결(계약금을 납부한 경우에 한함)하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 「조세특례제한법」 제98조의 7에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는 것임
회신
「조세특례제한법」제98조의 7 및 같은 법 시행령 제98조의 6의 규정을 적용할 때 사업주체등이 미분양주택 현황을 지연제출하는 경우에도 해당 미분양주택 취득가액이 9억원 이하이고, 2012.9.24. 현재 미분양주택임이 확인되며, 미분양주택취득기간 중에 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결(계약금을 납부한 경우에 한함)하거나 그 계약에 따라 취득한 미분양주택인 경우에는 「조세특례제한법」 제98조의 7에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 갑(甲)은 인천 연수 송도에 소재하는 「조세특례제한법」제98조의 7 및 같은 법 시행령 제98조의 6에 해당하는 미분양주택을 시행사로부터 취득
- 시행사는 시공사에 분양 위탁하였던 미분양주택 물량에 대해서 미분양주택 현황을 제출기한(2012. 11. 30.)까지 제출하지 않음
- 갑(甲)은 관할 구청에 미분양주택 확인 날인을 요청하였으나, 관할 구청은 미분양주택 현황이 제출되지 않은 물건이라며 날인 거부
○ 질의내용
사업주체가 미분양주택 현황을 제출하지 않아 미분양주택 취득자가 관할 구청으로부터 미분양주택 확인 날인을 받지 못하는 경우 「조세특례제한법」제98조의 7에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 조세특례제한법 제98조의7 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 내국인이 2012년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
②·③ 생략
○ 조세특례제한법 시행령 제98조의6 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제98조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2012년 9월 23일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다.
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.
1. 사업주체등(「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 및 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)과 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 9억원을 초과하는 주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.
2. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택
3. 2012년 9월 23일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지의 기간(이하 이 항에서 "미분양주택 취득기간"이라 한다) 중에 해제된 주택
4. 제3호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 미분양주택 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 미분양주택 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 미분양주택 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 미분양주택
③ 법 제98조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 「주택법 시행령」 제107조제1항에 따라 주택을 매입한 대한주택보증주식회사
2. 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자
3. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사등
4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자
④·⑤ 생략
⑥ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황을 2012년 11월 30일까지 시장(특별자치시장과 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다.
⑦ ～ ⑫ 생략
○ 부동산거래관리과-0018, 2012.01.10.
(사실관계)
사업주체인 시행사가 업무착오로 인하여 2010.6.30.까지 미분양주택 현황을 시장·군수·구청장에게 제출하지 못하였음
(질의내용)
조세특례제한법 제98조의 5를 적용함에 있어 사업주체가 같은 법 시행령 제98조의 4에 따라 2010.6.30.까지 미분양주택 현황을 시장·군수·구청장에게 제출하지 못하여 그 이후에 제출한 경우에도 같은 법에 따른 수도권 밖 미분양주택으로 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부
(회신)
귀 질의의 경우 기존해석사례(부동산거래관리과-0536, 2011.06.30.)을 참고하시기 바랍니다.
○ 부동산거래관리과-0536, 2011.6.30.
조세특례제한법 제98조의 5 및 같은 법 시행령 제98조의 4의 규정을 적용함에 있어 사업주체 등이 미분양주택 확인 날인을 받지 못한 경우(미분양주택취득기간(2010.5.14.~2011.4.30.) 경과 후에 미분양주택 확인 날인을 받는 경우 포함) 또는 미분양주택현황을 제출하지 않은 경우에도 2010.2.11. 현재 미분양주택임이 확인되고, 미분양주택취득기간 중에 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실이 확인되는 경우 같은 조에 따른 양도소득세 과세특례가 적용되는 것입니다(같은 뜻 : 부동산거래관리과-195, 2011.3.7. ; 부동산거래관리과-295, 2010.2.24. ; 재산세과-1629, ; 2009.8.7.).
○ 부동산거래관리과-295, 2010.2.24.
「조세특례제한법」 제98조의3에 따른 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용함에 있어 사업주체는 같은 법 시행령제98조의3제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하는 것입니다. 이와 관련하여 2010.2.12. 이후에 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 경우에도 과세특례가 적용되는 것이나, 거주자가 2009.2.12(비거주자는 2009.3.16)부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였는지는 사실판단할 사항입니다.
○ 재산세과-1629, 2009.8.7.
(사실관계)
- 2002. 6.21. 주상복합건물 건축허가(국민주택 규모이하 64세대, 오피스텔 11실)
- 2010. 2. 완공 예정
(질의내용)
- 2009.4.30.까지 구청에 미분양주택현황을 제출하지 않았는데 미분양주택 과세특례를 적용받을 수 있는지
(회신)
주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설·공급하는 건축주가 2004년 4월 30일 전에 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 신청하여 건설한 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 건축주가 공급하는 주택은 「조세특례제한법」 제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례” 규정을 적용받을 수 있는 것임
○ 재산세과-658, 2009.11.5.
「조세특례제한법 시행령」 제98조의3 제8항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장·군수·구청장은 동조 제7항에 따른 미분양주택 현황 및 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인(같은법 시행규칙 별지 제63호의5 서식)을 하는 것임. 귀 질의의 경우 미분양주택 현황 제출시 누락된 주택이 실제로 미분양주택인지 여부는 해당 시장·군수·구청장이 확인하여 판단할 사항으로, 제출서류 등은 해당 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바람
출처 :
국세청 2013. 02. 22. 부동산거래관리과-87 | 국세법령정보시스템
