요지
판매목적 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 사업소득에 해당하며 임대목적 부동산을 임대하다 양도한 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위 등을 종합하여 사실판단 할 사항임
회신
귀 질의의 경우, 기존 해석사례(서면인터넷방문상담1팀-388, 2006.03.27)를 참조하시기 바랍니다.
○ 서면인터넷방문상담1팀-388, 2006.03.27
판매를 목적으로 신축한 부동산(주택 제외)을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 동 부동산의 매매로 인한 소득은 사업소득(부동산매매업)에 해당하며, 임대를 목적으로 신축한 부동산을 임대하다가 양도함으로써 얻는 소득은 양도소득에 해당하는 것입니다.
귀 질의의 경우 동 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모, 거래의 계속성 및 반복성 등을 종합하여 사실 판단하여 결정할 사항임을 알려드립니다.
1. 질의내용
가. 사실관계
○ 거주자 甲, 乙, 丙은 각각 부동산 매매업을 영위하고 있는 개인사업자로서, 임의경매를 원인으로 ○○도 소재 상가건물을 공동명의로 경락받고 ’13.6.5. 소유권이전 등기함
○ 거주자 甲, 乙, 丙은 상기 상가건물을 부동산매매업을 영위하기 위한 목적으로 취득하였으나, 공실로 방치할 수 없어 일시적으로 임대를 하기 위해 부동산 임대 사업자등록(공동사업)을 신청
- 상가건물 총 8개 호실 중 4개 호실은 임대차 계약을 체결하였으며, 그 중 1개 호실에 대해 ’13.7.22. 매매계약 체결
나. 질의요약
○ 부동산 매매업을 영위하기 위해 상가건물을 경매로 취득한 거주자들이 일시적인 임대를 위해 임대사업자등록(공동사업)을 한 경우 동 상가건물을 처분함에 따른 소득이 사업소득 인지 양도소득인지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
○ 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】
① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.
② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.
③ 거주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 "주된 공동사업자"라 한다)의 소득금액으로 본다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
○ 소득세법 기본통칙 64-122…1【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 서면인터넷방문상담1팀-388, 2006.03.27
판매를 목적으로 신축한 부동산(주택 제외)을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 동 부동산의 매매로 인한 소득은 사업소득(부동산매매업)에 해당하며, 임대를 목적으로 신축한 부동산을 임대하다가 양도함으로써 얻는 소득은 양도소득에 해당하는 것입니다.
귀 질의의 경우 동 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모, 거래의 계속성 및 반복성 등을 종합하여 사실 판단하여 결정할 사항임을 알려드립니다.
○ 서면인터넷방문상담1팀-1374, 2005.11.11
공동사업자가 판매목적으로 신축한 주택을 공동사업자의 각 출자지분에 따라 분할 등기하는 때에는 소득세법 제25조 제2항에 의거 분할 등기한 주택의 시가상당액을 그 분할 등기한 연도의 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어 총수입금액에 산입하는 것입니다.
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은 법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아닙니다.
○ 재일46014-2894, 1994.11.08
1. 소득세법 중 소득에 관한 규정은 그 명칭여하에 불구하고 국세기본법 제14조 제2항의 규정에 따라서 그 실질내용에 따라 적용하는 것으로서, 부동산을 매매함에 있어서 부동산 매매의 규모, 거래 횟수 및 반복성 등 거래에 관한 여러 사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로서 사업소득세가 과세되는 것이나, 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 소유 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.
2. 따라서 귀 질의의 경우에도 소관세무서장이 그 실질을 조사하여 소득의 종류를 판단하는 것임.
출처 :
국세청 2013. 09. 04. 소득세과-523 | 국세법령정보시스템
