요지

사업자A(이하 ⁠“위탁자”)와 사업자B가 위탁자 소유의 토지를 개발하기 위한 공동사업협약을 맺고 신탁회사(이하 ⁠“수탁자”)에게 위탁자 소유의 토지를 신탁하는 관리형토지신탁계약을 2022.1.1. 전에 체결하는 경우로서,
신탁계약 진행 중 위탁자가 대출금융기관의 채무를 상환하지 못해 기한의 이익 상실로 수탁자가 신탁재산을 처분한 경우 위탁자와 공동사업자B가 납세의무자 되는 것임

답변내용

사업자A(이하 ⁠“위탁자”)와 사업자B가 위탁자 소유의 토지를 개발하기 위한 공동사업협약을 맺고 신탁회사(이하 ⁠“수탁자”)에게 위탁자 소유의 토지를 신탁하는 관리형토지신탁계약(이하 ⁠“신탁계약”)을 2022.1.1. 전에 체결하는 경우로서,
신탁계약 진행 중 위탁자가 대출금융기관의 채무를 상환하지 못해 기한의 이익 상실로 수탁자가 신탁재산을 처분한 경우, 수탁자가 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용의 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에 해당하지 아니하는 때에는 ｢부가가치세법｣(2020.12.22. 법률 제17653호로 개정된 것) 부칙 제5조에 따라 위탁자와 공동사업자B가 납세의무자 되는 것임

1. 사실관계

 ○甲(이하 ⁠“건축주” 또는 ⁠“위탁자”)은 ’19.8.20. 본인 소유의 OO도 OO시 OO읍 OO리 OOO번지 대지에 오피스텔 신축사업(이하 ⁠“쟁점사업”)을 진행하기 위해

  -aa건설(이하 ⁠“공동건축주” 또는 ⁠“시공사”)과 함께 지주공동사업 약정서^*를 체결하고 건축주 현물출자 토지가치를 XXX,XXX,XXX원(평당 약XXX만원, 공시지가 XXX,XXX,XXX원)으로 산정하여

  -준공 후 건축주에게 최우선 배당(오피스텔 등으로 대물지급)하고 사업의 시공 및 분양과 관련된 모든 사업비용은 공동건축주 겸 시공사의 책임하에 조달하기로 함(지주공동사업 약정서)

 ○지주공동사업 약정서상 절차에 따라 ’19.XX.XX. 건축주(위탁자)와 공동건축주 겸 시공사는 bb신탁(주)(이하 ⁠“신청법인” 또는 ⁠“수탁자”), CC신용협동조합(이하 ⁠“대출금융기관” 또는 ⁠“제1순위 우선수익자”)과

  - 관리형토지신탁계약(이하 ⁠“쟁점계약”)을 체결하고 위탁자 명의의 토지를 수탁자 명의로 신탁등기하였으며, 지주공동사업 약정서를 근거로 위탁자의 모든 권리행사를 시공사가 행사하기로 함

 ○쟁점계약에 따르면 사업 진행 중 필요한 모든 자금은 위탁자 또는 시공사가 부담하고

  - 수탁자는 본 사업과 관련하여 일체의 자금 차입 및 조달 의무가 없으며, 각종 차입금 등에 대해 차주 또는 보증인이 되지 아니함

 ○위와 같이, 지주공동사업 약정서와 쟁점계약 내 특약에 따라 시공사는 위탁자의 모든 권리행사 및 책임과 의무를 대신하도록 정함으로써

  - 쟁점사업 진행 중 발생한 부가가치세 신고‧납부(세금계산서 발생 및 수취, 매입세액공제 등 일체)에 관한 사항도 시공사 명의로 행함

 ○쟁점사업 진행 중 건물미준공 상태에서 위탁자의 사업 및 대출약정서 상 기한이익 상실사유가 발생하였으며, 2023.X.X. 1순위 우선수익자인 대출금융기관의 공개매각 요청이 있어

  -수탁자는 쟁점사업 부동산(토지 및 미준공건물, 이하 ⁠“신탁재산”)을 수의계약을 체결하여 공개매각하게 되었고,

  - 수탁자는 신탁재산의 매도인으로서 2024.X.XX. 매수인과 매매계약을 체결하고 잔금수취 후 매수인에게 2024.X.XX. 소유권 이전 등기함

2. 질의요지

 ○관리형토지신탁에서 위탁자의 기한이익 상실로 수탁자가 신탁재산을 처분하는 경우 납세의무자가 누구인지

3. 관련 법령

■ 2020.12.22. 법률 제17653호로 개정된 것

○ 부가가치세법 부칙

 제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다. 다만, ⁠(중간생략) 제3조, 제3조의2, 제8조제6항부터 제12항까지, 제10조제8항, 제50조, 제52조의2 및 제58조의2의 개정규정은 2022년 1월 1일부터 시행한다.

 제5조(종전 신탁의 납세의무자에 관한 특례) 2022년 1월 1일 전에 설정한 신탁의 경우 다음 각 호의 구분에 따른 자를 제3조제2항 및 제3항의 개정규정에 따른 납세의무자로 본다.

  1. 다음 각 목의 처분을 하는 경우: 수탁자

   가. 수탁자가 위탁자로부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우

   나. 수탁자가 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제19조제1항에 따라 지정개발자로서 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업을 시행하는 과정에서 신탁재산을 처분하는 경우

  2. 제1호 외의 경우: 위탁자

■ 2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것

○ 舊 부가가치세법 제3조 【납세의무자】

 ➀ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

  1. 사업자

  2. 재화를 수입하는 자

○ 舊 부가가치세법 제10조 【재화공급의 특례】

 ⑦위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 수탁자 또는 대리인에게 재화를 공급하거나 수탁자 또는 대리인으로부터 재화를 공급받은 것으로 본다.

 ⑧신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 「신탁법」 제2조에 따른 위탁자(이하 "위탁자"라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다.

○ 舊 부가가치세법 시행령 제69조【위탁판매 등에 대한 세금계산서 발급】

 ① 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매의 경우 수탁자 또는 대리인이 재화를 인도할 때에는 법 제32조제6항에 따라 수탁자 또는 대리인이 위탁자 또는 본인의 명의로 세금계산서를 발급하며, 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 인도하는 때에는 위탁자 또는 본인이 세금계산서를 발급할 수 있다. 이 경우 수탁자 또는 대리인의 등록번호를 덧붙여 적어야 한다.

○ 신탁법 제2조 【신탁의 정의】

 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

○ 신탁법 제3조 【신탁의 설정】

 ①신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 설정할 수 있다. 다만, 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁(이하 "목적신탁"이라 한다)은 ⁠「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 제3호의 방법으로 설정할 수 없다.

  1. 위탁자와 수탁자 간의 계약

  2. 위탁자의 유언

  3. 신탁의 목적, 신탁재산, 수익자(「공익신탁법」에 따른 공익신탁의 경우에는 제67조제1항의 신탁관리인을 말한다) 등을 특정하고 자신을 수탁자로 정한 위탁자의 선언

 ② 제1항제3호에 따른 신탁의 설정은 ⁠「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 공정증서(公正證書)를 작성하는 방법으로 하여야 하며, 신탁을 해지할 수 있는 권한을 유보(留保)할 수 없다.

 ③ 위탁자가 집행의 면탈이나 그 밖의 부정한 목적으로 제1항제3호에 따라 신탁을 설정한 경우 이해관계인은 법원에 신탁의 종료를 청구할 수 있다.

 ④ 위탁자는 신탁행위로 수탁자나 수익자에게 신탁재산을 지정할 수 있는 권한을 부여하는 방법으로 신탁재산을 특정할 수 있다.

 ⑤ 수탁자는 신탁행위로 달리 정한 바가 없으면 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 경우에는 수익자의 동의를 받아 타인에게 신탁재산에 대하여 신탁을 설정할 수 있다.

○ 신탁법 제10조 【위탁자 지위의 이전】

 ① 위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 이전할 수 있다.

 ② 제1항에 따른 이전 방법이 정하여지지 아니한 경우 위탁자의 지위는 수탁자와 수익자의 동의를 받아 제3자에게 이전할 수 있다. 이 경우 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의도 받아야 한다.

 ③ 제3조제1항제2호에 따라 신탁이 설정된 경우 위탁자의 상속인은 위탁자의 지위를 승계하지 아니한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

출처 : 국세청 2025. 06. 05. 사전-2024-법규부가-0933 | 국세법령정보시스템